任志强对房子的观点
为去金坛市参加一个活动，顺便将上海的一系列活动合并作了统一的安排，结果排了个满满的一天之中只吃了两个半顿饭，先后录了六场节目和采访，参加了两个半拉子餐桌活动和一个论坛。在金坛又与南京、常州、金坛的记者们同桌聊天，接受采访。至今我也没记住都是面对那些电视的栏目、电视台和平面媒体。但无论是参加节目录制的年轻人、媒体的年轻人还是论坛中、餐桌上的年轻人几乎都问了大致相同的一些话题。一、年轻人特别是刚毕业的大学生抱怨买不起房的问题。他们统一的理所当然的认为，刚毕业的大学生的收入应该买得起商品房，甚至是中心城市、市中心的商品房，如果买不起就一定是开发商“太黑”、“房价太高”……
是中国的收入结构有问题，还是年轻人的观念有问题，或者是中国的传统观念让中国的消费观念有了问题：将财富的拥有变成了市场中的再分配？
美国的房价许多人认为比中国低，美国人的收入许多人认为比中国的高，但为什么美国30岁以下的人群购房比例远低于5%，而中国30岁以下的人群占购房人群比例的34%，是美国的好几倍！为什么美国一个教授的购房还贷年限比中国的年轻人购房的还贷周期长呢？
在纽约工作的白领大多居住在新泽西州，在华盛顿工作的白领居住在马里兰，而中国刚毕业的大学生却都想集中于大城市的中心区。
商品房是一种财富的拥有，而绝不仅仅是解决居住问题，一个刚毕业的学生收入如果能轻易的拥有这种巨额财富的商品房，那中国的资源岂不是太不值钱了？
如果中国城市良好基础设施、公共配套的土地资源，再加上钢铁、水泥、建材、设备生产和建筑工人的劳动成果所创造的财富价值还不如一个刚毕业的大学生的劳动创造，那么只能说明这个社会的收入分配与资源价格的不合理。
刚毕业的年轻人有许多种：有创业致富的年轻人；有利用股票发财的年轻人；有利用技术创新的年轻人；有靠专业技能获得高收入的年轻人；有靠知识和组织能力掌握资源而获利的人等等。他们的劳动创造是可以让他们拥有财产和奢侈性住房的条件。但社会一般而言的则是并没有特殊的创造才能和收入积累，只领取社会平均劳动收入的年轻人，尤其是许多并不与父母同居一个城市的这类人。
正常的市场经济社会，年轻人生活与就业会与知识能力和财富价值创造相适应，其消费也与其收入相适应，拥有财产和财富的能力也不会超越其收入的积累。但中国的年轻人更希望涌入大城市，城里人会申请到农村去当村官，甚至支援中西部贫困地区。农村人毕业后则希望不再回家，回家会被看成是一种耻辱，父母在盼子成龙，回乡则为无能，而不管其财富创造的能力如何，不管收入与消费的能力是否相适应。
于是进了城的大学生不管在农村是否有房，在城里都需要有个住处，反之，城里人下乡也是如此。房子似乎不再是一种资产与财富的概念而仅仅成了解决居住的概念，但租房似乎又与安居的传统观念之间有着巨大的差别甚至失落感。于是解决居住的问题就变成了必须拥有一套私有产权的住房，就变成了必须拥有巨额的财产和财富的转换，似乎不管收入有多少，都天生的应该拥有住房的财富，不管积累有多少都将买不起的仇恨抛给了房价太高，他们甚至不能接受城市边缘地区的居住条件，而更认为有理由拥有市中心的一套住房和财富，二手房在他们的眼中似乎从未进入过选择的视线！
他们自认为应比那些工作了几十年的工人更优越（也许他们对社会的贡献远远不如这些工人），也理所当然的不关心这些为住房生产的工人们是否能拥有这种住房的财富，只是认为他们自己应拥有这种财富，而不仅仅是居住权。
中国有50年的福利分房历史，这类住房占城镇住房存量的60%以上，那些年代所有人都并不拥有住房财富，大多数人都在三十五岁到四十岁之间才分配到住房，此前他们难道不是与父母同住吗？直到房改购房之后才转换为住房资产。改革让更多的年轻人不但更早的解决了住房问题，并拥有了住房的财富。但这并不意味着所有的刚毕业的大学生和大多数的没有高收入与财富积累的人都能拥有住房的资产。
人从毕业进入社会，知识与才能都是个从低到高的发展过程，收入也是随着年龄、知识、才能的积累而提高的过程。个人住房贷款要解决的正是将未来的高收入流转为今天的消费，弥补今天低收入现状的一种转换，但至少拥有财富的投资要先有一定的积累和分期还贷的支付能力，这要与收入和财富的价值相适应。而拥有财富和解决居住条件并非同一个性质的问题。
与我争论年轻人买房的问题时，没有人理会我对财富与住房居住权利不同的解释。他们早就明白，他们有能力解决居住的问题，也都没人住在大街上，但他们所坚持的都是年轻人，尤其是刚毕业的大学生理应可以轻松的拥有住房这种曾被许多中老年人都认为要花一生积蓄和多年劳动努力才能获得的资产财富。
更可悲的是为支持他们的错误观点，他们将年轻人无独立的私有住房财产扩大到认为中国的几乎所有家庭都买不起住房，都未解决住房问题。却不知道自住房制度改革以来商品房仅占住房总量的25%左右，而中国城镇的住房私有化率却是全世界最高的，远超过了85%。如果按国际上不分城乡的计算住房的私有化率，中国的住房私有化率早已超过了95%（只是土地制度让农村的住房无法成为可变现的资产），同时城镇中还有约10%的公房租赁的存量。
他们也许认为发达国家的社会保障比中国的更好，认为中国社会发展阶段和社会保障制度更差，却不知道发达国家中与父母共居的比例并不比中国低，住房私有化率比中国更低。社会制度与发展阶段之差更不能成为年轻人不与父母共住，不能租房居住和非要拥有住房资产的理由。
一些非同城拥有父母家庭的毕业生，以家在外地为由认为应拥有一套住房就更不能成为理由了。也许他们早就在农村拥有了承包地、宅基地，或在其他城市中拥有住房，比他人多用一份土地和资源的同时还理直气壮的认为应廉价分得一份财富，就更不合理了。
二、这些本就以自己的收入不具备刚毕业刚工作就拥有住房财产条件的年轻人，不但看不上二手房，同时也根本看不上距离市中心较远的地区的新房，并且一有住房时就希望住房足够的大，至少是个90平米以上的两居室，最好是结婚生子之后都不用换房的三居。也有人希望开发商多建一些四十平米以下的小户型以作年轻人的过渡。
中国的现有城镇住房的140多亿平米，城镇家庭的面积中位数仅为68平方米左右，而全国城镇小于80平方米的住房超过75%，100平方米以上的住房的只占15-18%之间。北京市100平方米以上的住房也不超过全国的平均数，这就提出了两个问题。一是年轻人的住房面积要求凭什么应超过全国的中位数，凭什么应比工作了许多年的人拥有比中位数更高的住房资产；二是为什么不能用存量的住房中的小户型解决年轻人的过渡性居住和消费，为什么不能用租赁方式解决过渡性问题，而一定要盖大量新的小户型住房来解决过渡性消费呢？七十年的使用权的住房在解决完过渡性消费之后，又如何延长这些建筑的寿命周期呢？中国的计划生育政策已让中国的生育高峰期过去十多年了，今后也很难再形成，26岁以下人数的快速下滑，已注定不会再出现如今的年轻人所形成的居住需求高峰期了，这些小房子以后怎么办？
世界各国经济发展阶段不同，土地与人口资源的配比也差异巨大，因此住房的情况差异也巨大。
澳大利亚联邦银行最近报告澳大利亚的平均住宅面积已超过美国成为全球第一了。
澳大利亚的户均平均面积高达214.6平方米，高于美国的212平方米，是英国的3倍，欧洲、丹麦的非独立住宅（别墅）之外的住房和公寓平均面积为137平方米，希腊120平方米，英国仅为76平方米。（不含独立式住宅）
发达国家尚且如此，中国年轻人的消费又该如何呢？而澳大利亚的户均人口从2.15升高到2.56，恰恰是更多的年轻人因为房价而延长了与父母同住的时间。中国却在因房价而减少户均人口，年轻人反而更想拥有住房的单独财产。
如果中国存量住房的面积很大，确实应该多建一些小户型房，但传统五十年的计划经济和福利分房已让中国的存量中拥有太多的小户型了，每年新建的住房反而不应再以小户型为主了，否则就会不断的重拆重建。今天中国的住房寿命低，已在大量拆除80年代之后建设的住宅，恰恰就是因为建设的标准过低而造成的消费升级中的浪费。今天的市场经济难道还要继续重复历史的错误吗？历史的错误难道仍然不能让我们今天变得更聪明一些吗？
年轻人过渡性的消费应以原有建设中的小户型为主，同时不能发生超越收入条件的消费，市场中二手房的交易受限是个政策性的改革问题，不能因为政策的问题而要求市场去重复历史的错误！
三、用几代人共同支付房购消费来满足年轻人过高的住房消费欲望，似乎已成为了一种共性的问题。这在非中国传统意识影响的国家中几乎是并不存在的，尤其是有遗产税的国家。而中国传统文化中的子承父业，给子孙留下尽可能多的产业、财富的观念让父母为子女购房成为了“理所当然”的惯例，成为了一种责任。
但换个角度看这不仅仅是解决居住的问题，而应被视为是多代人对财产的一种投资。如今购房的投入也许会在财产增值中、在财产性收入的增长让“遗产”的数额加大数倍，并且可能避免了今后中国可能出台遗产税的风险。
啃老族、食草男在中、日、韩都已成了常闻，且数量逐年增长，这并非东方文化的特例，澳、欧、美都在重复这种现象的发生。如果停留在非独立生活中，那么更多的父母也许更愿意共同出资为购房而投资以便让子女出去独立，以便让自己的住房条件也得到改善。
尤其是在中国，历史的住房建设面积较小，家庭较大，子女另住同时也是父母住房条件的一种改善，自然也就成为共同投资的另一个理由了，一举多得，何乐不为？
四、大多数的年轻记者们都是不读书、不看报、不想了解事实真相，而只知道导演或编导让问什么就问什么，或总想故意创造点新闻。
许多人甚至不知道华远是一个上市公司，会问许多早就公告过的事，早在博客中说明了的事，早在媒体、网络中有过大量报道的事！
当然还有对大量看不懂，也不想看懂的事就乱评论。比如我用北京土地供给数量的情况假定北京的房价约为7000元/平方米，真实的含义不是说房价，而是说土地的供给问题，如果增加保障性住房的用地不是挤了供商品房住宅开发的用地而是用扩大用地总量的方式解决，那么商品房的土地供给增加而非减少，那么土地的价格就会下降，商品住宅的价格也会下降。如果这些土地做保障对全社会公开，那么也会降低平均房价……话本已说明，却常被曲解，也许我的文化“太低了”。
更有甚者，当我说政府对市场的管制越少时，市场发展的越好，取消了冶金部后中国的钢产量全球第一时，记者们会问“是否取消了国防部，国防会更强大”，我说放开市场化的管制武器与设备的研制一定会更好！但真正想说的潜台词是，如果记者们连市场供给的产品生产与政府供给的公共服务之间的关系都分不清，中国又怎么会有正确的经济报道呢？
因此许多的记者会不断的问我，什么时候该买房？房价是否过高让中低收入家庭买不起房？这类的问题。
当我每次都说有支付能力的人早该买房了，长期看房子总会涨价，越早买越好时，总是有人反对，不愿意听，结果房子更贵了。几年过去后还问这个问题，我的说法没变，听到回答后的人们的态度也没变，他们仍然不愿相信我说的事实。存在银行钱越来越多了，但能买的房子位置越来越远，面积越来越小了。后来我发现原来他们只想听我说“房子要跌价了，越晚买越好”，可惜他们每次都失望了。
而我说商品房是给富人盖的，没有人爱听，如今他们还在问同一个问题，遗憾的是中央与国务院文件从来都说的是高收入家庭用市场化的方式购买和租赁商品房，从来没有一个文件规定让中低收入家庭购买商品房，难道文件中所说的高收入家庭不是富人，反而是中低收入家庭应用市场中的商品房解决住房问题吗？纵观全球又有哪个国家会用政府收取了巨额土地出让金的商品房来解决中低收入家庭的住房问题的呢？哪个国家的文件中不是用国家的保障来解决低收入家庭的住房问题呢？
更多的记者和观众将给中低收入家庭解决住房的责任推给开发商，岂不是连中央和国务院的文件都不闻不看就将“莫须有”的罪名扣在开发商的头上吗？
当人们抱怨开发商时，却不从土地供给、社会保障的改革上找根子，不从住房供给体系上加强立法，不从国民收入分配上去改善国家与个人之间的关系，那么这种抱怨即使变成了道德的攻击，也不能从根本上改变这种房价上涨的趋势，也无法满足刚毕业的大学生，年轻人们的消费欲望和财富的占有欲。
从总理政府工作报告的修改中可以看出“居者有其屋”至“居者有其所”的变化，已明确了解决居住和拥有财产是两种不同性质的矛盾，但社会的舆论和多数的年轻人仍然坚持不求有其所而求有其屋的财富拥有。那就不要抱怨市场，而应强调个人的努力奋斗，通过创造更多的社会财富，来获取应有的个人财富。如果能力的被认可只适应于生存的特定环境，就必须改变自己的能力。
最终是否拥有住房的资产不是按年龄划分而是按能力或创造的收入划分。年龄从青到中到老只是一般的收入增长过程，如果没有能力识破这一常规，就不可能在拥有财富时打破这一常规的约束！更不能用痞子文化来代替经济发展规律和市场规律。http://imgcache.qq.com/ac/b.gif 呵呵 英雄所见略同 呵呵 引用第1楼王学刚于2010-01-14 13:11发表的:
呵呵 英雄所见略同 呵呵 images/back.gif
你是英雄？ 引用第1楼王学刚于2010-01-14 13:11发表的:
呵呵 英雄所见略同 呵呵 images/back.gif
汪穴肛你是人吗？？？
说话不算数，还评论呢？？？ 任志强是个欺骗人民的彻头彻尾的人民公敌，他蛊惑人心，没安好心，给中国人民带来了沉重的负担，给国家经济埋下了巨大的隐患，他是个黑心开发商的代表，最重要百姓应该有自己的头脑，不要被人随便忽悠。 从某种程度上来说，政府在处理房价问题上的，患有很重的“恐降症”。其实，在中国大幅度降低房价，不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩，反而会给中国的经济发展，带来新的巨大的增长点。
随着中国相关政府部门和一些城市地方政府跟进国务院“遏制房价”“国四条”的具体细则的陆续出台，众多“紧盯”政策走向的市民发现，原来期望靠政府用“权力大棒”打压房价的希望可能又一次落空了：不仅国务院唯一具体提出的营业税政策被“细化”为不足5年的普通住房“按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”，而且由住房建设部召集上百位副市长参加的全国建设工作会议后，各地出台的细则更是让人看到了政府的“真实用意”：和去年的“鼓励政策”相比，有的城市在契税上只是把过去的补贴减少了二分之一，营业税的实际征收税率只是先前所传的几分之一，个人所得税基本变化不大。有的城市房产局长甚至明确表示，他们在对购房人出台的七项措施中，五项是鼓励购房的，只有两项是限制炒房的（这两条还是中央明确要求的）。
正像住建部有关官员对中国媒体所讲的那样，公众“误解”了房市新政，因为现在的政策“只是在调整”，绝不是打压楼市。虽然房价的疯涨已成为各方公认的“公害”，但政府出台的房政细则，依旧还是用纳税人的钱（国家财政）补贴炒房者。这样的政策，怎么看也不像是“抑制（更不用说遏制）房价”，确切地说，更应该把它定义为“继续鼓励适度炒房的政策”。
那么，中央政府出台的一系列被认为“遏制房价”的政策，为什么会“高高举起”后，又被“轻轻放下”？这背后，反映了中国高层在遏制房价上存在的矛盾心态和对经济前景的深层次担忧：如果顺从民意，真的出台政策打压房价，会不会造成房地产市场的低迷和萎缩，进而影响本来“企稳”基础就不牢固的中国经济。所以，从某种程度上来说，政府在处理房价问题上的，患有很重的“恐降症”。
这里还必须强调的是，中国的房地产市场，和美国的房地产市场和国内的股票市场还有很大的不同。和股票可买可不买不同，它存在着极大的刚性需求；相对于美国人均住房的高水平（人均居住高达70多平方米的使用面积），中国城镇居民不仅人均住房建筑面积刚刚达到小康标准的一半（人均17平方米左右），而且城镇无房户占到了城镇居民总人口中的四成。所以，一旦中国的房价大幅下降，重新回归到普通百姓可以“买得起”的合理水平，中国的房市就将爆发出空前的巨大效应。据统计，如果现今的中国住房政策，可以使大部分人都能买得起房，中国房地产市场一年就可形成高达17-18亿平方米的有效需求，而这几年，中国商品住房每年的销售量，一般也就在5-7亿平方米之间。
所以从根本上来说，在中国大幅度降低房价，不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩，反而会给中国的经济发展，带来新的巨大的增长点。“恐降症”，可以休矣。 又是老任啊！ 引用第4楼东南风于2010-01-14 23:32发表的:
任志强是个欺骗人民的彻头彻尾的人民公敌，他蛊惑人心，没安好心，给中国人民带来了沉重的负担，给国家经济埋下了巨大的隐患，他是个黑心开发商的代表，最重要百姓应该有自己的头脑，不要被人随便忽悠。 images/back.gif
非常对，买房子是为了自己住，更主要的是要自己花银子买，听别人的话..... 恐降症
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