楼市 房产税 让我欢喜让我忧 —摘自百度 哎！。。。。
调控楼市终出重拳“房产税”
在全国高度聚焦房产税，相关部委也多次表态房产税改革将根据房价走势择机出台的当下，政府部门中的不同声音开始出现。这些声音质疑房产税该不该征，能不能征，一些地方税务部门官员也开始表态说，显示出政府对开征房产税的思路已经定型。近日，开征的消息相继见诸媒体的报道，房产税原本被视为政府调控房价的重磅砝码，有消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，分析认为，国家如果开征房产税，或许会拿上海、北京等城市做先行试点地区。
概念
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税在美国就叫房地产税。在美国，房地产包含土地所有权，买卖、转让时是房子跟地一起转让。但在中国，由于土地属于国有，如果按照房地产税来征收不合适。其实当时之所以提出物业税概念，核心是绕开地权的问题，毕竟地面建筑是你的;而没有土地的地面建筑，在香港就叫物业，所以当时就提出要开征物业税。虽然有点不伦不类、怪模怪样，但是准确地表达了这个含义。”叫什么名称并不重要，重要的是能不能开征以及能不能达到开征的目的。”根据现有的法律，房产税与物业税有可能启用。不太可能是物业税，有可能是房产税。房产税在中国并非新税种。
起源
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。而物业税，早在2003年10月召开的中共十六届三中全会时就写入了决议，并于2003年开始在全国进行物业税“空转”试点，其重要内容就是“房地产模拟评税试点”(评税试点范围仅针对经营性房产，不涉及居民个人住宅)。
截至2010年初，已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始，模拟评税试点扩大至全国，每个省份选择一个城市进行试点。有了10个省份物业税“空转”的经验，房产税评估税基，在技术上不存在问题。”在刘桓看来，物业税是一个好税种，如果开征房产税还存在土地使用税问题，“一所房子，要交土地使用税、房产税，比较复杂。如果开征物业税，可以把土地使用税、房产税合在一块，在交了土地出让金之后，土地就不用再交使用税了。因此，开征物业税，会对费、税的管理进行重新规范。而房产税只是在原有基础上征税，综合配套的进一步改革目标是达不到的。
房产税属于地方税，条例中也明确规定，“对于个人所有非营业用的房屋，免纳房产税。但对个人拥有的营业用房，或出租房屋，应缴纳房产税。”对于经营性房产的定义应该通过国家层面统一解释。按照《中华人民共和国税收征收管理法》规定，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”关于房产税的开征问题，或者由全国人大通过的法律来规定，或者由国务院根据法律的授权来制定行政法规予以规定。
率先试点区
目前，物业税试点还在紧锣密鼓进行，而房产税的开征已经提上议事日程。最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。
针对上述传言，或许是上海已经得到默许试点的一个信号，国家如果开征房产税，或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地区。只不过上海公布了房产税消息，北京目前没有表态。房产税虽属地方税，但税收立法权在中央，上海能不能开通试点还要视中央统一的部署。
调控力度不大
我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。
如果征收房产税有两个关键因素：计税依据和税基如何确定。
数据分析
已经披露并广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着，如果一套房子价值100万元，那么，每年应交房产税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。
在1986年版的《房产税暂行条例》中规定，对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值，若没有房产原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%;对于出租的房产，租金收入为计税依据，税率为12%。
据了解，目前上报国务院法制局和人大法工委的方案，也是按照原来的房产税，比照商业经营性地产自用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。
算了一笔账，比如，一套价值 100万的房子，按照70%折旧后做为依据，就是70万，每年征收1.2%就是8400元。这跟上海的8‰的房产税比较接近。
结束语
把税收比喻成药，税收也是有副作用的，不到万不得已不要开征新税，不要扩大征税范围。税不能控制房价。韩国曾对第二套居民住房征重税，原来是9%—30%这个比例，最后征到50%-60%，但是房地产价格还是没有控制住。反倒使房地产供应量锐减，成本大大增加，又通过价格转移到了购房者的身上。税收不能成为政府宏观调控的工具，像工具箱里的扳手、钳子一样，想拿来用就拿来用。开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，但需分步实施而非一蹴而就。将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。
目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不开立法程序，“要出台物业税，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是‘远水不解近渴’，开征房产税更为现实。
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