任志强：房价必暴涨的四大理由
http://money.163.com/12/1102/17/8FAS2H00002534NU.html?from=index限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
10月29日下午，第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松（微博）、滕泰（微博）、任志强（微博）、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
任志强指出，限购令从三方面促进房价暴涨，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。
限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
房价暴涨理由之一：土地负增长之后房价必然暴涨
严格来说从1998年我国实施房改以来，土地负增长发生过三次。
按统计数字算，1998年2003年年均房价增长率是3.5%，1998年23号文件实行房改，同期人均收入增长是9.5%，即收入增长远远大于房价增长。1999年，上海市为鼓励大家买商品房，施行买房减免个人所得税的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情况都证明在2003年之前看不到天价地，因为没有招拍挂，也看不到房价暴涨的情况。2003年下达的“8.31文件”之前，按月计算，土地平均增长率是40%。那之前没有出现过房价高涨的情况。
2003年“8.31政策”来源是18亿亩红线，土地转让实行招拍挂之后，土地供应量迅速下降，约连续14个月低于5%的低增长。于是在2007年就出现房价暴涨。
在2006年以前房价上涨和收入增长基本持平，所以不存在房价过高问题。但2007年以后大量的天价地和天价房出现，甚至有“面粉贵于面包”的现象，这是第一次土地供应负增长之后带来的反应。
第二次土地负增长来自于2007年11月份的“两房”。“两房”之后，2008年出现了一些特殊政策，比如连续加息、收紧准备金率。防止通货膨胀和经济过热，在2008年6月份以后出现了土地供应负增长，一直延续到2009年的12月份。这段时间的土地负增长的结果是，2009年开始出现房价上升，但增长最快的是2010年，房价上涨了26%。
第三次土地负增长2011年下半年启动，由于限购令等一系列政策，2011年之后土地供应开始出现下滑。今年的土地负增长比去年还严重，因为土地去年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，今年全年都是负增长的。
今年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度约是负增长26%，无法弥补。明年拿什么土地去保证供给呢？
2011年的土地开始下降，到2012年整体下降，这等于是第三次土地负增长的过程。“既然前两次都出现的土地负增长之后的房价暴涨，那是不是这次也会出现？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”任志强言下之意，当然暴涨。
房价暴涨理由之二：限购令未限住需求。 供需矛盾导致房价暴涨
按购房需求计算，2015年及之后这段时间都是高峰。2015年是全国23岁适婚年龄的最高峰，高到2400万对，即使他/她当年不结婚，第二年、第三年或者28岁才结婚，2015年后这段时间都是高峰，换句话说，家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和最大的一段时间。现在还没到，2015年才是住房需求高峰，后续的需求仍然是有的。
如果从2012年发生需求的消耗量来看，尽管有40多个城市的限购政策，但销售没有出现大幅度下滑，相比年初的负增长20%，到目前已回升至4%的负增长。也就是说，三季度以后的销售增长基本把原来掉下来的20%的窟窿补平了。根据以往经验，四季度通常是增长，09、10、11年四季度的增长率都超过15%。总体来看，2012年需求并没有因为限购政策而下滑，但供给却无增长。即需求增长的时候，把原有的供给已消耗掉。
任志强强调明年3月份这个节点。“因为2010年住房需求是历史最高点，所以2011年有土地供应，2012年还是有供应，2011年的供应量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是旧的土地供应在明年3月份就终止了。而新的土地供应是下降的，所以供给和需求之间的矛盾就会加剧。”
房价暴涨理由之三：北京、上海商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌
任志强指出“但是不要以为没有库存了才叫供求关系恶化，通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化；维持六个月是基本平衡；少于六个月就开始危险了。”
北京、上海这些城市已经开始少于六个月库存量了。详细来说，在一个城市，东南西北各方位都有需求，六个月的时候基本可以满足，选东边的房子就有东边的房子，想选西边的房子就有西边的房子，选南边、选北边都行。所以，只要这个城市供应量只有三个月左右的时候就已经出现恐慌了。因为当只能满足一部分需求的时候，可能想买东边房子的人买不到东边房子，只能买西边房子。他会从东往西边跑，这时候就会发生恐慌，西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了？这个传递从来都是这样。。如果你只有三个月的时候就可能出现这种现象，想选东边的时候没东边的房子，当东边有一套房子今天选完了明天没了，被别人买走了，这时候就出现恐慌了。所以，只要供求量小于六个月的时候，基本上供求关系不平衡。因为在六个月之内是生产不出来房子的。
而且，现在的房子通常预售，不能当时、当年交房。这个预售就等于把可预售的房子基本消化掉了，所以也会形成恐慌。
房价暴涨理由之四：限购令堵住二手房补充市场供应的路
在房价高涨的时候二手房可补充市场需求，希望拥有第二套或第三套新房的人，当市场供求关系不平衡的时候，会拿出多余的二手房出售。任志强指出，如果没有这部分二手房补充，房价会增长20%，有二手房补充的话房价可能就增长10%。
但这种状况只存在于理想，现实中我们看到，限购城市不准买第二套或者第三套房。打个比方，当国家粮食丰收的时候要储备一部分粮食。但市场限购第二套住房的政策会把储存的量冲掉了。
前期的供应是土地和新开工面积是指开发商手里有没有存量，后期二手房交易量是指二手房有没有存量。这就是为什么在研究市场的时候，先要讲一手房，同时要讲二手房。二手房的交易量告诉我们，第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了，当这个交易量很大的时候就把余量交换掉了，我没有存量了，你也没有存量了。因此，当两者存量都没有了，明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升。因为限购政策导致的是开工下降、土地购置下降以及投资下降，目前，这三个数字都已得到证明，半年过去了，统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现房价暴涨这个情况。
当然，任志强也坦诚地说，“我们只能预测经济运行，经济运行是根据土地、开工、投资来运行的，但我们不能运行的是最后结果，最后结果就是当政府采取最后措施的时候可能房价没涨，不像我说的应该涨的它涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。换句话说，应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨，但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格，这个经济规律是任何人也无法去扭转的。”
任志强：中国房地产至少还要火20年
很多人都在关注中国房价未来的走势，人们问现在是否该出手买房了呢？知名地产商任志强表示，是否现在买房，取决于：一你是否买得起；二你是否需要买；三你买房干什么。是结婚用，还是投资用。“结婚的早该买了。你看人家买得早的，孩子都很大了。不早买不就是你亏了这辈子还要亏下一辈子？”
房地产业还能走多远
任志强称，目前中国城市化率基本在50%，然而按照国际惯例，城市化率须达到75%，而从50%到70%至少要到2030年。不过即使到了2030年，也不等于房地产业没落了或者不发展了，只不过是从大量的新建变成以二手交易和改造交易为主。
他举例说，纽约市一年的房地产建筑总量是260万平方米，而北京是1亿平方米，但如果比较两个城市的房地产交易金额的话，纽约是260亿美金，超过了北京一亿平方米的交易金额。
他认为，在纽约城市改造过程中，最核心的地区的房价处于每平方米10万或者15万美元，因此建筑总量不大，而交易金额可观。
另外，任志强指出，目前三四线城市的城市化率大概是30%，二三线城市50%左右，一线城市接近60%，所以一线城市更多的向持有物业，商业，写字楼转变。因为城市化率到一定程度后，第三产业比重会大大提高。
关于目前焦点的房地产市场问题，任志强称，尽管今年有这么严厉的调控措施，但唯有房地产才能在单行业内保持15%以上的投资增长率，到目前为止中国的房地产是支撑中国经济最稳定的一个行业，比任何一个行业的波动性都小。
他说：“所以我们从来不担心中国房地产的市场会怎么样，而担心会有什么样的措施去调控和影响市场。”
对于房地产是不是会从一个高速增长的过程变成衰落过程，任志强认为不会，他表示，最多到2030年时总量会下降，但总量下降不等于房地产行业没有或者不发展了，仅是从大量新建住房变成以二手房交易和改造交易为主，也仅仅是交易方式发生改变而已。
任志强表示，尽管今年中央政府有这么严厉的调控措施，但是单行业能保持15%以上的投资增长率的只有房地产，到目前为止中国房地产依然是支撑中国经济最稳定的行业，比任何一个行业的波动性都小。
“我现在也认为茅于轼（微博）老师说的是对的，商品房就是给富人盖的，保障房就是盖给穷人的。”任志强在论坛上明确声援茅于轼。早在2008年年底，经济学家茅于轼就公开表示，房子是造给富人的，跟其他所有的商品一样，都应该卖给有消费能力的人。但此观点一直以来备受市场争议。
微博是一种个人生活的平台，它和官方是两回事，而每个企业都有自己的官方平台，比如说我们有华远汇，会有项目的微博平台，他们微博平台我们有时候也会去转发，但我们不想把一个私人或者以个人为主的平台变成一个公共的平台。
作为一个上市公司来说，更多的不是用私人的名义去发布关于企业的一些信息，这对网民来说是不公平的，而且按照证监会规定也是不允许的。
我觉得我个人不应该在个人的微博上去充分发布公司的一些信息，这是两个不同概念。华远如果从上市公司角度看，我们在资产规模上大部分排在第四十几位，中国境内外算开大概200家左右，不到200家的上市公司，国内大概有130家左右，我们排在中等位置。
但是所有的股民应该可以看到的就是，我们公告里明确提出，我们没有从市场的股民手里拿一分钱，而是从原来的发行股东手里拿过钱。
所以公开的资本市场，有人说股票高了、低了，我没拿到一分钱，和我没有关系，我们是挽救了一个破损的或者严重亏损的上市公司。但是我们没有利用这样一个壳在市场上进行公开融资。
那么同比之下可以看到，我们最高的年份分红率可以达到利润的48%，平均最低的时候大概是27%，在所有上市公司里好像没有比我分红更高的。这是我说的现金分红。
如果加上我们的股票分红，从2008年上市公司收购之后从交易开始到现在，加上股票市值我们分红已经接近30个亿。如果我不上市的话，这些都归原来的上市股东，但是现在拿出了相当一部分，大约十多亿给了过去买了破公司的那些股民，或者在二手市场交换过程中的股民。
作为上市公司来说，我们可以在所有上市公司里排在第一位，是对股民最负责任的，因为我们没有从上市公司流通股股民中拿到一分钱，但我们分了大量的现金和股票。如果按现金分红率来说我们可能也要排在前十名，加上股票弄不好我们排在最高，我们在分红率上是非常高的。
再看9月份的公告，这是已经公告的信息，我们企业的资产和万科相比总资产规模差了30多倍，但利润相比我们大概只有十几倍，说明我们的盈利能力是万科的1倍以上，如果按净资产回报率来说这几年我们基本都排在前十名。
为什么我们的资产规模和其它的，包括净资产、总资产规模都排在上市公司的40多倍和50多倍，但我们经常瑰宝率排在前头，说明我们的营运能力比较强，说明我们对股民更负责任。
股民看到的应该是什么？我给了你1元，你给我赚了多少钱，有人可能拿到了100万，我没拿到100万，我的资本很小只拿到了1万元，如果按100万算的话，这1万元比100万还高。
可以把9月份已经公告的所有上市公司的报表和排名列在一起看看，应该说我们是排在前几名，就是我们的盈利能力和市场运作能力，以及对市场未来的判断能力远远高于了现在所说的房地产企业品牌的这些排在前十几、二十位的企业好得多得多，他们的盈利能力和资本市场回报能力比我们差远了，可以随便拿9月份的公告材料对比。
因此，我个人认为不需要再对企业运行情况做任何其他说明，这些本来就是公开的数据，我刚才说的对比数据全都是9月份的公告，9月份的公告对所有人都一样，都登在报纸上。
如果你没有认真看说明这是你的问题，不是我的问题，因为我告诉你了，而且这些对比数据是可以用公开数据去做对比的，你没有做对比是你的问题，虽然他的利润总额比我高，可是他的资本比我高多了，如果按倍数关系算我比他好多了。
有的人在网上说，凭什么你比王石要挣的钱多，就是因为我的资本运营能力比他强，他现在比我多，没道理啊，他管理的资产多，那是因为股民给了他一个机会。如果证监会现在允许我公开融资的话，我也可以获得更多的资本，也可能我的规模比还大。
所以，不能单纯从资本规模和总的销售额上去评比一个企业的运行情况，应该从它真正能通过，同样是1元的运营资本获利多少，或者说给股东的回报多少来去评价它真正的品牌价值。我们华远可能就属于这样一种，所以我个人认为不需要再额外地利用微博做各种宣传，所有公告都是公开的。
如果一个人真正想了解一个企业经营情况的话完全可以通过公告，正式的资料去做了解，而不仅仅通过微博去做，不能把完全一个私人的品牌作为公司品牌。潘石屹可能会做，因为他是个体户，我不是，我不是最大持股人，也不是在为个人牟利，所以我不需要把个人的平台变成一个完全属于企业和公众的平台。 ZF真的关心民生吗，那么，房子的基本用途是住还是炒，ZF真的管不了吗？唉！ 唯恐天下不乱 任大炮净说实话！
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