看看国外的住房政策
新加坡 购买组屋不住者坐牢特困户租给４２平方米廉租屋，象征性收房租
在新加坡，组屋已成为当地住房市场的主体，８７％的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多，得到普通老百姓的青睐。
在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起（因为当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价）。同时，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价，对购买四房组屋的价格约降１５％，对购买五房的，则稍有优惠。
对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户，这些人各占居民总量的１０％。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套６０至７０平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的４２平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。
组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。
新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达５０００新元的罚款或６个月的监禁，严重者两者兼施。
对于家庭确实困难的国民，新加坡政府将为其提供廉租房，但规定更加严格。首先，只有家庭月收入少于１５００新元的公民才可以提出申请。有关部门会对申请者的家庭经济状况进行严格评估，认定确实符合条件才会提供组屋供其租住。
建造组屋的建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。正是运用这种方式，政府可以对私人房地产的开发、扩张行为进行有效监控。（刘文芳）人民网
瑞士 买房首付须达２０％
个人拥有房产越多，财产税越高
瑞士房地产市场几起几落，但从未出现过炒房导致房价暴涨的情况，主要原因是政府通过提高买房首付以及税收等政策调控房地产市场。
为避免房地产投资过热，政府首先提高了买房首付比例。政府将买房首付款比例从零首付逐步升至１０％，现已升到２０％。如购买个人自住的第一套房，首付比例应达到２０％，购买第二套住宅首付应超过２０％，购买公司、商业、工厂使用的商用房，首付应达５０％。
瑞士政府还通过税收控制炒房。瑞士各州严格规定了包括房产在内的个人财产税。针对私有住房，政府根据房屋所在地段和价值估出一定数额，列入个人财产税征收计算范围，个人拥有的房产越多，财产税越高。如将私房出租，包括出租私有楼房里的部分套间，租金也算作个人收入，需缴纳所得税。如私房自住，政府会估出相当于月租的数额，也作为个人收入，列入计税基数。所得税比例是递进式的，收入越多，纳税比例越高。（辛华）人民网
韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，对每个购房者的家底都了解得一清二楚
韩国 一户一宅 多宅重税
韩国的“一户一宅”制，是指一个家庭只允许购买一套住房。为解决广大低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款，存款额度每年约２０万韩元（约合１７００元人民币）；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。政府提供给低收入者的住房一般都是两室一厅的房子。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。目前，“一户一宅”制已经成为保证百姓安居乐业和国家经济发展的基本制度。
实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施。韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚：谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。
不过，这项制度也是有范围的，主要是针对社会上的低收入者。高收入者不能享受政府的这些优惠，当然他们也不受“一户一宅”制度的约束。
随着人们生活水平的提高，特别是富裕阶层的扩大，近几年来，在韩国，利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”制的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策：政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到５０％；在税收上，“一户一宅”的房主，政府收取的资产增值税为 ９％，而有两处或两处以上住宅者则收取高达３６％的资产增值税。
从２００５年１月开始，对在投机地区（指首尔等全国８个投资过热地区）拥有３套或３套以上住房的房主征收６０％的资产增值税，再加上居民税等，政府收取的税率高达 ７５％。也就是说，房主通过住房的买卖所获得的差价，７５％将被征收为税金，再加上房产中介机构的手续费等，房主想借倒卖房产“捞一把”的梦想，几乎完全破灭。（东阳）人民风
英国 人人都能有个体面的家
一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置６至８个月的空巢。这些空巢不仅占用了大量土地和资金资源，而且还影响到当地的经济和房地产的健康发展。
据统计，英国人在英格兰地区的第二房产为２９．８万处，苏格兰为２．６万处。预计到２０１５年，英国人的第二房产将达４０万处。
为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种——空置税。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，同时制定对第二处房产的新交易税率。
以前，英国政府是鼓励人们购置第二处房产的，并为那些购置第二处住房者提供５０％的税率优惠。近年来房地产市场持续升温，英国政府于是在两年前决定停止这种优惠，现在许多地方政府已对第二房产实行了全额税率。
面对不断攀升的房价，英国政府采取相应措施，帮助低收入人群能够以便宜的价格买到住房。同时，政府还把解决贫困人口的居住问题，作为逐步消除城市贫困现象的一个突破口。
要使低收入阶层能够买得起住房，英国政府的主要措施是降低住房的土地和建造成本，让部分住房价格能被低收入群体接受。根据目前正在实施的一项计划，政府在一些国有荒地上降低了建房的土地价格，同时要求在保证住房质量的前提下降低建房成本，以使低收入人群能够以６万英镑的价格买到住房。政府计划到２０１０年有８万户低收入家庭能够买到这样的住房。英国政府还通过了《住房法(２００４)》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场及加快实现政府关于２０１０年“体面”住房目标等作出一系列切实可行的规定。此外，政府对用于住房建设的公有地皮从批准到开工时间都有明确指令，防止地皮被搁置或挪作他用。
英国政府认为，住房问题是解决城市贫困人口基本需求的重点，住房及与住房相关的水、电、交通等设施的建设还可带动当地就业，其最终目标是“人人都能拥有一个体面的家”。（张静）人民网
美国低房价缘于政府政策
从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。
房地产市场的多元化
美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。
三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。
据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。
从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用
美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。
合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。
大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。
除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。
购房和还贷压力较小
美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。
美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。
来源：第一财经日报
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