人大介入房地产调控，监督还是博弈？
新一轮的房地产宏观调控来势迅猛，不仅中央政府几大部委联手出击，连地方的人大、政协也有积极介入之势。上海市人大、政协首开先河，调研和提案工作做得有声有色，甚至还有消息传出，市政府出台的调控细则也将由人大“把关”。(６月２７日《２１世纪经济报道》)有人指出，“这轮房地产宏观调控一个鲜明特点是重心下移，人大、政协监督地方政府执行中央调控政策，这是个新现象。”监督地方政府落实中央法律政令，是人大、政协的法定职责；特别是对于被房地产“裹挟”的地方政府，人大、政协履行监督之责就显得更加重要。然而，若要将此时地方人大、政协的“介入”一律解读为“监督”，却为时尚早。
看看人大、政协代表们的建言建议，要求坚决执行中央调控政策、解决中低收入阶层住房问题的声音非常强烈，这体现出中低收入阶层的利益诉求；但与此同时，房地产行业利益色彩浓厚的声音也十分清晰，有代表建议：“结合上海的实际，在充分调研的基础上，请求主管部委允许将９０平方米的面积上限向上浮动，例如浮动２０％，或恢复到原先建设部认定的１２０平方米的标准。并将７０％的总面积比例适当下浮至５０％－６０％。”——据说，这一建议是否被采纳是上海房地产调控的最大悬念。
显然，在那些积极的“介入”当中，利益博弈的气味很刺鼻。地方人大、政协的代表们并非同声一致地监督地方政府执行中央调控政策，而是在维护中央调控政策的语境中，在不同群体利益的驱动下展开一场争夺战。他们都试图在地方政府调控细则中占据制高点，实现本群体利益的最大化。
毋庸讳言，我们已经进入了利益博弈时代，而人大、政协理应是正大光明利益博弈的竞赛场。但是，我深深担忧，在有利益博弈无利益均衡的当下，博弈的结果会偏离公共利益多远？
在事关房地产调控的角力中，利益群体的发育是严重不均衡的。房地产商的利益群体拥有成熟的组织(各式各样的商会或协会)和强大的智力支持(形形色色的经济学家和房地产专家)，还储备了一定的政治资源(不少房地产商就是人大、政协代表)，他们对地方政府调控政策制定与执行具有较大的影响力。而广大公众特别是中低收入阶层在组织、知识乃至政治资源方面均明显处于劣势，缺乏有效的利益表达手段和博弈能力，除非外力相助，根本不可能在利益博弈中取得胜利。
此外，透明、完善博弈规则的缺乏和公正博弈裁决人的缺位进一步扩大了利益群体间的力量不均衡，以至于博弈的主导权几乎始终掌握于一方之手。无论是回顾数年来房地产的“空调”历史，还是看看此次上海市人大、政协组织的各类调研和会议，活跃于台前幕后的总不乏“业内人士”；至于与房地产业同样利益攸关的普通公众，却往往在决策活动的边缘徘徊。这种明显“一边倒”的博弈格局似乎预示着博弈结果同样是“一边倒”。
事实表明，中央政府对于房地产市场的宏观调控政策无时无刻不遭遇地方利益集团的阻击，而地方“一边倒”的利益博弈常常将中央调控政策消弭于无形。因此，地方政府必须在有力的监督之下才能超出强势利益集团的干扰、不打折扣地落实调控政策。然而，如果监督者自身也陷入“一边倒”的利益博弈，那结果就更加令人担忧了。（市场报毛飞）
相关链接：人大介入房市调控促使地方政府摆脱利益限制
据6月27日的《21世纪经济报道》披露，这一轮房地产宏观调控来势迅猛，不仅中央政府军令如山倒，现在人大、政协也开始介入到地方的房地产调控中来。上海市人大、政协是率先行动者。上海市政府发展研究中心一位专家认为，人大、政协介入调控，“对于监督地方政府对中央调控政策的执行力，能起到大作用。”
人大介入房地产调控意义几何？
新一轮房地产宏观调控来势迅猛，现在人大、政协也开始介入到地方的房地产调控中来。这是前所未有的。“我们准备要求市政府有关领导专门就当前房地产市场运行状况和具体的调控细则，向人大做一个汇报。”6月26日，上海市人大一位人士向笔者透露。
去年的“国八条”未达调控目的，究其原因，被认为是一些开发商、地方政府等既得利益者合谋抵制，“国八条”没有落实的结果。现在，人大、政协介入到地方房地产调控，监督地方政府对中央调控政策的执行力，保证“国十五条”落地，可以说是“对症下药”。
但是，人大、政协介入到地方房地产调控，是否就能够保证新的国家宏观调控措施“落地”，得到不折不扣的执行呢？是否就一定能对平抑房价起到“立竿见影”的效果呢？笔者认为难以乐观。首先，人大、政协介入到地方房地产调控的方式，无非是“强烈建议”、“一个建议一个建议地上”等传统形式。在房地产也已经成为地方政府主要收入来源、抵制调控政策已成地方政府本能的大环境下，人大政协的这种参与性和建设性的“强烈建议”，在这种“本能”面前能起到多大的作用，首先就是一个问题。
而更为严重的是，就算是地方政府采纳了人大、政协的“强烈建议”，即使“国十五条”在表面上能得到不折不扣的执行，那么与房地产市场联系紧密的既得利益者（地方政府），也有可能在背地里沆瀣一气，曲解宏观政策。
这种担心并不是无中生有。据6月15日《上海证券报》报道，在“国十五条”细则出台后，开发商已经靠自己长期投机积累的经验，找出了一系列针对性的措施。比如，针对90平方米和70％的这两个限制，有开发商就提出，以建设房中房的办法予以化解，即把表面看起来是两套的房屋连通成一个整体，打掉隔离墙即变成一大套房。还有的开发商提出，设计商品房的时候，上下两层预留好“接口”，梯子一架，两小套房立马就成“复式”楼。这两招即可将90平方米和70％的限制同时化解。
写到这里，笔者不禁想起了学者孙立平提出的“基础秩序”这一概念。孙先生认为，制度失败的原因，更直接的是制度设计和安排本身的问题。但有的时候，许多制度的失败，往往并不在于制度本身，而是作为制度运行条件的基础秩序出了问题。所有的制度都是嵌入于“基础秩序”之中的。制度是否有效，与这个“基础秩序”有着密切的关系。基础秩序包含着太多的东西，比如：个人的尊严、名誉、社会诚信、遵守规则，甚至还包括不珍惜这些要在未来将会付出的代价等。
现在的“国十五条”同样如此，它是否有效，也需要嵌入于“基础秩序”之中。开发商不顾个人尊严、名誉、社会诚信，曲解政策，却不用付出任何代价时甚至还获得巨额利益，类似这种现象的长此以往，已经对良好制度赖以嵌入的“基础秩序”造成了巨大破坏。所以，即使“国十五条”制度不可谓不严厉，即使人大、政协介入监督政策落地力度不可谓不大，但是，由于基础秩序的破坏与缺失，严厉的制度和高姿态的介入监督，只能被消弭于无形之中。因此，我们在更加重视具体制度变革的同时，对“基础秩序”的建设却不能忽视。平抑房价如此，其他制度和公共政策亦然。（中华工商时报石敬涛）人大介入地产的姿势应不同于政府
这一轮房地产宏观调控来势迅猛，不仅中央政府军令如山倒，现在人大、政协也开始介入到地方的房地产调控中来。其中，上海市人大、政协是率先行动者。
人大、政协将介入到地方房地产调控，并将逐渐“硬”起来，这是一个积极的信号。不过，我更关注人大、政协将以何种姿势介入，事实上也只有以恰当的方式介入，才有望事半功倍，否则将会事倍功半。
我们知道，当前的房地产调控主要来自中央调控政策以及地方政府的些许举措。虽然政府部门出台政策是需要听取民意的，但在具体的行政实践中多少有点“闭门造车”的味道，他们主要还是成立一个调控领导小组，邀请专家论证来制定细则，即偏向于“自上而下”式的介入地产调控。而人大、政协从理论上的运作模式来看，他们理应带着充分的民意介入地产调控，即偏向于“自下而上”式的介入。
换言之，政府部门的介入更多的是基于宏观上理性的统筹，人大、政协的介入理当更多的基于微观上感性民意的传递。哪怕这些民意诉求夹杂不少非理性因素，但人大、政协也应如实地传递。要知道民主的精义在于“尊重多数，保护少数”，带之介入地产调控的虽是多数民众的共识，但少数人的声音也应传递。
而这就要求，人大、政协该如何介入不能像政府部门那样倾向于“自上而下”，习惯于召集部分人大代表、专家开个讨论会，之后提交一份建议书。而更应该俯下身子，让人大代表充分参与调研，充分了解市民的经济承受能力等微观的东西。
一言以蔽之，人大、政协介入地产调控的姿势理应不同于政府部门，不能按政府部门的习惯思维来介入。但是就目前新闻从传递的信息来看，上海市人大、政协似乎也比较热衷于单纯请专家等方式来论证并寻求一种宏观且理性的“地产秩序”，而非更多地传递微观且感性的民意诉求，似乎有所不足。
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