新政紧逼 “天津样本”昭示二手中介业困局
家住天津市河西区的冯女士，可能怎么也没想到，自己想卖掉房子拿回几十万元，最后却房财两空，还换来一段噩梦般的经历。近日，她经过追查发现，受其委托卖房的中介公司，以代办手续为名要走了她的房产证，却迟迟不把买家已支付的70万元房款转给她。更让她哭笑不得的是，那套房产被一个陌生人以遗产继承的方式获得，而活生生的自己竟莫名其妙地成了“死人”！
原来是该中介公司瞒着冯女士伪造她的假遗嘱及假的死亡证明，以此避税“妙法”促成交易，以便从中获利。
事实上，这桩堪称极端的违规经营案例，是近期加强征收二手房交易税后，天津乃至全国部分二手中介代理商“慌不择路”心态的一个典型缩影。
新政为津门中介业洗牌
8月14日晚，中央电视台“经济半小时”栏目播出有关此案的专题报道《谁动了我的房子？》，披露涉案中介是天津北洋未来房地产营销有限公司。由于该公司去年5月之前曾是21世纪不动产天津区域的加盟商，后者不得不出动高层，紧急向媒体和公众澄清事实，划清界限。但天津二手中介代理业的生存状态，还是因为此案而成为各界关注焦点，尽管这个刚刚被确定为“北方经济中心”的城市，二手房市场无论规模还是影响力，与京沪穗深等主要城市，尚有不少距离。
有市场消息称，天津二手中介老大顺驰不动产最近悄悄关闭了超过10家门店。顺驰不动产天津公司总经理李志接受媒体采访时称，眼下本地同行企业大多处于亏损状态，为了控制成本，只有采取内部节流的策略，这样免不了要关掉一些不赢利的门店，以渡过难关。
顺驰不动产总部的高级经理张琦则表示，他们目前在天津二手房交易占有的市场份额仍在20%~25％之间，像他们那样的大型中介公司局部区域门店开关，属于顺应市场变化的正常调整，倒是一些中小中介受到一系列新政策冲击难以维持，不得已选择结业并不奇怪。
天津雷明房地产咨询公司负责人于晓雷对记者称，虽然对中介门店结业的具体数据没有明确统计，但他预计除了顺驰不动产以外，天津排名前几位的本地公司，短期内最大收缩幅度可能达到30％。于的公司主要帮助购房人士（包括一、二手房）办理房贷业务，他本人也有多年的房地产从业经验。在他看来，下一阶段天津中介业格局变动会更大，顺驰不动产去年得到凯雷数千万美元的融资，情况会宽松一些，本地其他主要公司面临很多问题，说不定最后要一起退出市场。
“新政令市场不断规范后，外地中介可能加速进入，已经在本地落脚的中原地产等外来户，也有望扭转以往的经营困局，”于说，“应该是本地中介业重新洗牌的时候了。”
“顺驰系”与“顺驰模式”
要透彻了解天津二手中介业的生态，“顺驰系”和“顺驰模式”是无法回避的话题。
可以毫不夸张地说，天津二手中介业基本为“顺驰系”所控制。如今市场上形形色色的中介公司，从坐拥数十家甚至上百家门店的知名品牌企业，到只有一个小门面的个体户，老板和经营骨干大多是老顺驰。这样一来，“顺驰模式”被广泛克隆就再正常不过了。
按于晓雷的说法，所谓“顺驰模式”，即房屋中介业务与地产开发业务联动，说白了就是中介公司经营盈亏由开发公司保底，而前者从交易业务中获得的头寸（即现金流）抽送到开发公司去进行投资。这跟国美开电器大卖场融通资金，然后拿去开发房地产有异曲同工之妙。
至于中介公司“截留”资金的手段也不算复杂：在二手房买卖双方交易过程中，交易资金（包括购房全款、贷款首期以及定金等等）按习惯都会先存到中介公司指定账户中，由后者“代为保管”，各种购房手续办下来正常情况下有一个月左右，这样只要交易量足够多，中介账户上“沉淀”下来的资金数额就极为可观，只要好好利用其中的时间差，灵活周转，这些钱就能想怎么用就怎么用了。为什么市场上会有‘零中介费’的怪现象出现？就因为有这类中介公司存在。”21世纪不动产天津执行董事崔晶雪告诉记者。
据记者了解，中介拿到的这些钱，可以用来收购房源，公开炒房，赚取差价，也可以转移到关联企业的房地产开发中去，但也有投到别的行业的。比如一家天津颇为有名的大中介，就用“圈”来的钱投资经营蛋糕连锁店。“这种变相融资大多数天津中介都在做，大有大的联动，小有小的联动，有100万元就做100万元的投资，”于晓雷分析说，“但这样一来潜在风险很大，因为投资盈亏很难说，抽走 的资金不是说要收回就能收回，一旦资金链断了，后果不堪设想。”
不过，这些中介公司的“幸福时光”看来要走到尽头了。从8月1日起，天津市房管局属下的正福公司将“代收代付”二手房全部交易资金，也就是说，中介的“钱路”被完全切断，其赖以维持运转的一整套联动经营模式，一夜之间遭遇釜底抽薪。“政府出手对中介交易资金进行严密监管后，那些不是靠收取代理服务费赢利的公司，自然没有生存空间了。”崔晶雪说。
“天津样本”
与天津市房管部门对症下药的果断措施相比，近期引起广泛关注的二手房转让个税征收对中介业的影响显然较为轻微。因为具体实施中1％~2%的税率，并不足以影响买卖双方的交易意愿，反而是“购买不到5年的房子转让要交5.5%的营业税”这项政策，杀伤力更强。
众所周知，天津房地产市场规模暂时无法与京沪等地相比，近年来上海新房年供应量约达2000万平方米左右，而天津不过500万平方米，新盘上市量直接左右日后二手市场的大小。总体交易量本来不算太大，加上门店林立，僧多粥少，光靠收取经纪佣金，天津很多中介公司都吃不饱。国家一系列针对二手交易的新政措施出台后，市场观望情绪弥漫，成交量明显萎缩，这时候本地政府又拧紧变相融资的“水龙头”，那些缺乏核心竞争力的大小中介除了各出奇谋、违规牟利，或偃旗息鼓、夺路而逃，实在也没有更好的选择了。
这样看来，发生诸如冯女士被黑中介蒙骗之类的事，也就不足为奇了。
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