黄祖斌：房价年涨10%是信口雌黄
黄祖斌律师文集 2006-10-30| 房价年涨10%是信口雌黄
标签： 房价龚方雄房地产楼市
有个叫龚方雄的男人，虽然名气不是很大（以致于我给不少朋友说要批评他时，所有人都问我他是谁。），不过凭其摩根大通中国研究部主管及首席经济师的身份，却可以到处发表一些并不显得聪明绝顶的言论，屡屡让人遗憾。
龚似乎比较喜欢说话，而不是象鲁迅说的那样把喝咖啡的时间都用来学习。手头有本２００５年２月的《科学与财富》杂志，就有他的文章《人民币很快就会升值》，有他的判断：（１）加息周期会在约１２个月完成，加息幅度约为１００个基点。实际情况是２００４年１０月首次加息，到２００６年４月加息，间隔１８个月，而不是１２个月，加息５４个基点，而不是１００个基点。并且看不到结束加息周期的迹象。（２）到２００５年底，人民币兑美元会升值７％，实际到目前，2006年快结束了，一共也不到５％。并且文章说“很快”会升值，什么叫“很快”？让人感觉从吃一个大大的红薯，到把所有的屁放完前后，这么一段时间。而不是近半年时间。所以说经济预测是最容易出笑话的，所以投资大师罗杰斯说：专家的意见大多时候是错误的。经济哪里是这么容易预测的？索罗斯预测对了马克和泰铢的汇率变化，赚了多少钱？有这个本事，还做什么经济师？
龚在最近的2006中国地产金融年会上的发言时表示中国经济年增10％，则房价涨10％的言论，实是不堪入目：
龚表示：“我们一直认为中国的房地产发展过去五年来八年来非常非常健康，肯定是没有泡沫的”。我也喜欢预测，今年４月２６号，我在博客中发文打压房价的新政随时被迫出台。结果２天后，央行就加息了。不久后就有了“国六条”。为什么我这么判断这么准确？很简单，当时网上对高房价的反应差不多是忍无可忍了，就这么简单。有没有泡沫，一看房价与收入比。上海２００４年人均可支配收入是１６６８３，一家三口年可支配收入是５万元左右。上海中环内房子，６０平方，６０万，相当于全家１２年的收入。世界银行的标准是一套房占家庭年收入的３到６倍。超过最高值一倍。没有泡沫吗？房价收入比是联合国的标准可信，还是他摩根大通标准更可信？二看房价与租金比。有一个星期，每天记录上海第一财经频道对房子的售价与月租金的数据，发现大多房子的年租金回报率不到３％，有的只有2%，并且是在偷逃所有出租房产的营业税、房产税、个人所得税、城建税、教育费附加的情况下。买入房产出租，收取租金，是不是智力太低下了一些？要一次性付出买房款，却要三五十年才收回相当于买房支出的成本。还不能算资金的时间价值。有投资价值吗？没有泡沫吗？还说什么非常健康。有时真想象韩寒骂白桦一样痛骂一通。
龚还说：“过去八年我们可以看看，我们国家房地产价格的上涨大概是6％每年”。想起在《大话西游》中，唐僧对观音说，给孙悟空戴的那个金环，做工不好，他曾路过陈家庄，认识了一个铁匠，手艺又好，价格又公道，童叟无欺。他既然说“我们国家”，应该是中国人，应该不象一些外国鬼子一样对中国国情不了解。能不能到房产中介去了解一下啊？能不能在网上搜索一下啊？８年每年复合增长６％，只涨了不到６０％。我再忍忍。实在受不了，留到下面一起骂。
龚表示：“假如未来三到五年人民币升值30－40％的话，我们认为在中国宏观经济每年保持10%左右的增值，名义增长率在12－15％，中国房地产平均价格每年升值10％左右都是合理的，都是跟经济基本因素吻合的。”什么叫“假如如何如何”？假如有一个瓶子，可以装下巴黎；假如世界上有后悔药；假如没有９１１事件；假如在１９９８年在上海买个１亿元房产；假如在２００１年５月抛出所有中国股市的股票（我好象就是在５月份抛的）；假如希特勒不曾出生……不是曾在去年２月预测说去年年底人民币升值7％吗？直到现在都不到5％。未来三到五年人民币会升值三四成吗？有日本的前车之鉴吗，中国会这么快地升值吗？如果不是为了压人民币不升值，中国会迟迟不加息？２００４年一度存款利率低于物价涨幅3个百分点。也因为不快速，足幅地加息，才让房价这么猖獗。所以这个假设几乎是不可能的。假设是不可能的，根据假设得出的预测更是无源之水，无本之木，是孙悟空（没有父母出生的生命）。每年中国经济增长10%，这好象根本不需要有人故做聪明地预测。是不是只要人民币升值，经济年增10%，不光房价，所有东西，包括酒鬼的酒量、啤酒肚、大学学费、交通撞死的人数都会增长10%？为什么中国经济一直高速增长，股市却有长达五年的大熊市？为什么1998年前后，中国经济也高速增长，房价没有与GDP增速同样速度的增长？世界上的事情真的这么简单吗？
既说过去8年中国房价年涨幅是6%，又说未来三五年应当涨10%，显然，龚认为未来几年将比过去几年涨得更快，更高。想起奥林匹克运动会的口号：更高、更快、更强。
龚提到：“宏观调控紧密出台，国内的房地产股在香港掉了20－30％，甚至30－40％的情况下，我们一直鼓励投资者追入中国房地产股票，也是证明我们是对的，这些股票不但回复到了宏观调控前的高位，而且创出了历史的新高。”似乎很神奇嘛。不过这其实不值一提。凡是大幅下跌的股票，风险其实远小于下跌前，而上涨的前景远大于下跌前。所以向人推荐下跌较多的股票，比其他股票挨骂的概率要小得多。另外香港股市最近创出了历史新高，处于这个市场中的某些股票创出新高，难道象韦小宝看到南怀仁和汤若望会讲北京话一样值得希奇吗？而且龚声称对向国外投资者推荐的未来三年最好的股票是中国的房地产股票。那么当年是不是也是极力推荐房地产股？从那时起，香港涨得最好的股票是大陆的房产股票吗？对港股市场不了解，不过知道在香港上市的交通银行，上涨了100%左右，建设银行上涨了50%左右，比大陆房产股票涨得好的多得是吧？
龚最后一段话更是破腚百出：“国内的环境虽然较紧，但是国际上的金融环境，资本市场环境相对非常非常宽松”，国内的环境紧吗？国际上的金融环境宽松吗？美国的利率是5.25，国内的利率是2.52，是利率低的地方资金宽松还是利率高的地方宽松？真的不懂吗？国际市场上为什么石油、黄金期货都跌了20%以上（虽然我在7月3日的博客中，在当时油价高达近80美元/桶的时候发文《石油与黄金价格将暴跌》，不过也并不神奇，谦虚地讲，运气好罢了。），为什么美国的房价比去年跌了9%以上？还不是美联储温水煮青蛙式地加息，炒作成本不断加大，量变终于导致质变吗？这些事实不知道吗？买张报纸看看好不好？“所有国内金融市场的产品品种都在国际上受到投资者的热捧”，一句话中，凡是带“所有”、“都”等绝对化的字眼，一般都是错误的。（请注意，我这句话加了“一般”。我认为头脑清楚的人，说话都应当追求精确，避免逻辑错误。）真的是所有国内金融市场的产品都这么好吗？一些银行的理财产品，年收益不过5%，甚至略高于2%的存款利息，还有国债，年收益3%、4%，国外投资者稀罕吗？另外是不是退市进三板市场的股票，国外投资者也象梁子翁、沙通天抢《九阴真经》一样拚了命地抢？这句话也搞笑：“大家知道摩根大通最近做的招行，还有绿城的上市都受到了国际投资者的热捧”，我和香港及国际上的不少投资者一样看好招行，因招行的本身质地好，并不是因为有摩根大通这个承销商，换了其他的承销商，招行会卖不出去？选摩根大通做承销商是送钱给它，而不是找个再生父母。又说“这个时候再不走出去就会失去一个非常好的良机”，难道再不出去，国外的股市要进入熊市了？不是对中国房价弃满信心吗？为什么未来不久后就没有良机了？国外发股票就无人认购了？还是为了拉生意，好多承销几只股票，收些银子？
唉，总算没有骂出来，不过并不表示我心里没有骂。也不能阻止全国N（N为大于等于1000的正整数）人次的痛骂。
一经济学家，应尽量少说，因经济预测是个最容易出笑话的领域。言多必失。如果有经济学家的预测保持在７０％以上的准确率，我认为是非常了不起的。如有经济学家每月只发表一次看法，准确率在９０％以上，恐怕在发言前，全世界都会等着他的金口张开。去年有个香港人说过，中国合格的经济学家不超过五人，不知龚算不算。当然如他不是中国人，就不要考虑这个问题了。关于经济学家的水平与操守问题，可参考我的《经济学家与房价谎言》，可在我的博客中及网上搜索取得。
以上均是麻子照镜子-------个人观点。
写完这个东西，先拍屁股再拍手，扬长而去，去买张有马三立的相声《逗你玩》的光盘，仔细品味一下。
本人会在此每周贴出两篇左右的原创文章,旨在让一部分人聪明起来,避免高房价陷阱,为下半生的快乐打下基础.本人一直租房,在2010年前肯定不买房.
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