商品房的小产权与大产权
名词解释：小产权与大产权国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
另外，还有一种解释是，买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。因此经济适用房属另类小产权房。
小产权将承担很大风险
小产权项目之所以在价格上有优势，其原因在于，楼盘的开发大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40％至60％。不少购房人只看到这些“小产权”房子价格低廉的一面，却往往忽略了最为重要的产权问题。
业内人士表示，购买使用权、小产权、乡产权等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，没有房产证，这就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用可变更为合法的产权房，连同补办费用，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。
由于缺乏关键的交易条件，“小产权”再上市的几率几乎为零。日前，北京市建委发布的“购房风险提示”，其中着重提醒消费者，不要购买乡产权类性质的房屋。但是，笔者在调查时发现，在北京，这种“小产权”房屋的销售依然在进行。
■典型案例
小产权难以上市再交易
张先生早在上世纪90年代末期以较低的价格购买了一块拥有50年使用权的地皮建别墅，但是没有产权。不久前，张先生打算出手这套房子，尽管房屋中介的估价在1200万元左右，但是张先生的别墅由于没有房产证，涉及土地来源不明，一般的中介公司都无法挂牌出售，只能转为出租。而该别墅由于装修豪华，租金在1.5万元至1.8万元／月，一时很难找到这类客户，想要尽快地成功出租还有一定的困难。
根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，乡产权房子有被政府收回地皮或无法出售的可能性。另外，提醒消费者不可轻信一些乡产权开发商诸如“可变更为产权房”的承诺，毕竟补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性。
■市场调查
小产权项目多在远郊区
中大恒基不动产营销市场研究中心最近对京城400余个在售楼盘进行的调查分析显示：目前在售小产权楼盘约占市场总量的18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。其中房山区的小产权项目数量最多，占比为26．3％，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20．0％、17．5％和11．3％。
价格方面，目前在售小产权项目的均价为3344元／平方米，仅为去年北京市整体销售均价8792元／平方米的38％。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平方米，已属京城低房价区域，但其在售小产权项目均价仅为2437元／平方米，为大产权项目的57％。通州区的小产权普通住宅的均价为3485元／平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平方米，每平方米的单价比小产权项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平方米的大产权普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比小产权项目多出近22．5万元，显然，小产权项目主要的优势在于价格。
律师：五证不全不受法律保护
乡产权性质的房子，是合法的吗？如果购买，业主会遇到什么样的法律问题？为此，记者采访了北京中伦文德律师事务所的闵敏律师。
闵律师提醒，一般买房时需注意察看建设用地许可证、国有土地使用权证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证这五证是否俱全，如果齐备，房子就是大产权，否则就都属于小产权(或乡产权)。而乡产权不是合法的产权，是不受法律保护的。五证不全的项目法律规定不能销售，乡产权的房屋从销售环节上来看就是不合法的。
针对一些乡产权的别墅开发商几年之内将产权改为大产权的承诺，闵律师提醒，这很有可能是无法兑现的陷阱。补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性，因此消费者不可轻信。
对于记者提到的“四荒”地是否可以开发的问题，闵律师指出，四荒地属于集体土地，国家规定集体土地不能用作非农用途，除非通过特定的手续将集体土地改为建设用地。如果开发商有严重违背国家相关法律的行为，国家有权对这类问题涉及的乡村、开发商处以严格的惩罚，甚至会将土地收回。同时，闵律师补充，除了这种“四荒”地以外，还有很多类型的土地用于乡产权的房屋开发。比方说原本就是农业用地的土地、无土地出让金的国家划拨的国有土地、交了土地出让金却不符合规划的土地等等。（晓云）
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