北京房价走势预测，宝坻的房价如何走呢？
北京的房价走势来源：新浪网http://blog.sina.com.cn/u/47465aa5010008ya
2004年，北京销售商品房2602万平米，销售均价6178元；
2005年，北京销售商品房2217万平米，销售均价7534元，涨幅21.95%；
2006年，北京销售商品房2288万平米，销售均价8792元，涨幅16.7%；
根据我在2006年对之后五年房地产走势的预测：
2007年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”，即价格快涨，成交锐减！
北京的房价涨疯了，2007年一季度，朝阳区期房均价每平米14564元。
北京的空置成灾了，仅朝阳区就空置88.2万平米，这还是公开的数字。
北京的泡沫要破了，连《社科院蓝皮书》都承认房价房租比超过270。
那么，2007年，北京房价会怎样呢？2008、2009、2010、2011年呢？
其实，道理很简单，只是我们承不承认，是否愿意在画外看画而已！
2006年初，中国出现了不买房运动。这本是个笑话，却很值得反思。
因为这个“笑话”被炒热背后，隐藏着“错误思维背后的正确行动”
现在买房，就好象在3700点的虚高位接盘股票一样，需要很大勇气。
也许有人说，我买房只是为了自住，涨跌和我没关系，就图个塌实！
这其实也是错误的，因为决定房子价值的，绝对不永远仅仅是地段。
大家都知道，2008年末，北京必将经历房价拐点，只是信不信而已。
那么，是什么力量，能够真正牵引北京房价回落呢？这力量存在么？
也许，昨天的一次中央人事调动，将拉开这一神秘力量出场的帷幕。
拉动房价回落的核心力量，必然来自政府，同时应归功于科技进步。
房子虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。
先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：
即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。
在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”。
楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。
无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。
所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。
土地成本由两部分组成：
⒈ 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。
⒉ 拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。
建安成本由三部分组成：
⒈ 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。
⒉ 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566.2元。
如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。
⒊ 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。
管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。
利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。
税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本，通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。
综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：
楼面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +
楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +
楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元
合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。
仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。
供应和革新：由于2008以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新城为主，所以，占比例最高（1970元，32.89%）的拆迁成本将迅速回落，同时，开发企业的资金压力将逐渐减轻（最近连续几年都在收紧），所以，北京的住房销售均价，在2008年后会有明显的回落。并且，随着郊区住房供应所占比例的增加，北京总成交面积中，低房价商品房所占比例将越来越高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品质为核心的宜居购房观念的普及，北京房价，将呈现明显回落的趋势。
毕竟，以我们现在的生产能力，完全有实力五年内为北京提供500万套新房子，给每户北京老百姓，都换成环保，节能，宜居的新房子，而且有良好的环境和交通，老百姓完全应该居者有其屋。
关键是政府想怎么做，特别是新城建设，将改变现在不合理的期房预售制度，通过合理的房价让老百姓自愿去还月供，并且把50%的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路，因为房价，代表着广大老百姓和我们这个国家的根本利益！
预计应为：（已考虑通货膨胀因素）
2007年：均价10000 上下浮动 3%，但有价无市，市场出现僵持局面。
2008年：均价9300 上下浮动 3%，开始明显回落，出现二手房增量。
2009年：均价8300 上下浮动 3%，郊居化比例增加，拉低平均价格。
2010年：均价7500 上下浮动 3%，郊居化达到拐点，超过50%，房价明显回落。
2011年：均价6800，上下浮动 3%，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。
请注意的是限价房和郊区住房所占比例的增加，给平均房价带来的影响。
虽然中低收入家庭肯定买不起限价房，但其对均价的影响绝对不可忽视！
以2008年为例，均价7000以内，占总供应10%的限价房供应，将显示威力。
而在2009年到2011年，新城房屋供应占总量的比例将越来越大，预计为：
2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城将成为趋势。
也许有人认为我的预测不过是无稽之谈，或许拐点会比我的预测晚一年才出现。但是，郊居化和北京房价回归，已经是一种挡不住的必然。房价回落，必然在2010年前后的两年内开始并完成。
另外，合理的户型、配套收益的实现、节能技术的普及、物业管理的和谐、轨道交通的延伸，也将使人们得到更好的生活品质，使北京离宜居城市的目标越来越近。
希望大家：
一是要理性认识目前的房地产市场的泡沫现象，谨慎投资。
二是要充分利用各种理财渠道，扩充家庭的财富。
三是要意识到郊居化的大趋势，及时出手，并充分合作。
对于房价，我们应该冷静对待，并接受客观存在的事实。
要相信一点：政府和官员不是等同的，政府的利益始终在被损害。
所以，政府一定会有一天站到老百姓的一边，打击那些犯罪分子。
偷逃税款、野蛮拆迁、擅改规划、虚假销售、违规骗贷，都不会有好下场。
随着市场经济的发展，北京的房价收入比，一定会逐渐接近合理值。
也就是一套普通的三居室住房的价格，将回归到北京市平均工资的10倍。
让双职工家庭，可以用五年的收入轻松的购买到一套属于自己的住宅。
两信号显示房价临近拐点
http://blog.sina.com.cn/u/48e8c69401000927
周一下午在北京的美洲俱乐部参加一个经济学家联谊会，众多活跃的北京中青年经济学者到会。
国家发改委的王小广和中国社科院的曹建海，是两位在房地产市场颇为引人瞩目的学者。一边欣赏着优美的钢琴演奏，我和他们二位一边聊着房价问题。
钢琴忘记了激昂的音符，奏出的旋律舒缓、清新、淡定，演绎着春天的流水和细风。而窗外，车水马龙的长安街，繁华中流露着些许烦躁的气息。屋里窗外两个世界，屋里的人优雅地品着美酒咖啡高谈阔论宏观经济，屋外的人，更多地忙着为股市和楼市拼杀。
北京的春天有些凉，而近几天的气温却不断升高。与自然界的缓慢升温不同，中国经济，特别是股市和楼市的温度则直线上升。
宏观经济调控该出什么手段，股市和楼市向哪里走，屋里窗外的人们关心着同样的问题。
学者们的性格和观点各有特点。说起房地产问题，曹建海心中充满了愤怒和激情。他向我推销他的“取消开发商”的理论。我说不同意他的观点，他说，人们对他的理解有片面。建海说，他不是极端分子，取消开发商的目的是让住房市场的提供者能够多元化，特别是通过鼓励自建房，来减少不必要的中间环节，从而减少代理成本，将利润直接给建筑商，最终导致开发商从建筑市场消失。听着建海有如排山倒海般的激情论述，我似乎接受了他的观点，目前的房地产开发模式的确需要检讨。不管怎样，建海提出了一个新思路，这毕竟是一个可以讨论的建议。我钦佩建海的才情，也为这位老弟的偏执狂所震动。也许，深刻的思想者都是偏执狂。
比起建海的激昂快板，小广兄的思维则是慢板，滴水石烂，娓娓道来。小广兄说，现在的经济是“两个过度增长，两个过度依赖”。
两个过度增长是，住宅开发增长过度和出口增长过度。两个过度依赖是，地方政府对房地产过度依赖，对招商引资过度依赖。
他认为，住宅的增长率连续9年都在20％以上，住宅供给将出现过剩局面，今明两年将出现房价的拐点。
大部分人可能不同意小广兄的观点，不过在我看来，两个信号也许预示着这个拐点的临近。
一个信号是股市的财富效应急剧放大，资金向股市流动加快，导致楼市出现贫血。也许很多人不明白股市的疯狂，更不明白政府官员为何时常还火上浇油。一个合理的解释是，通过资本市场的发展，让投资和投机资金由楼市转入股市。其好处是既可以通过鼓励直接融资来发展产业经济，还可以从楼市釜底抽薪，从而抑制房价上涨速度。
虽然没有计量分析，但生活中的很多人的确在进行着这样的资金搬家。
一个信号是，大户型的住宅滞销。按照常理，物以稀为贵。住房政策调整后，大量的小户型住房将推向市场。在这种情况下，供应量相对比率减少的大户型理应出现价格涨幅高于小户型的局面。但实际情形却是，同一地块大户型的每平米房价要低于小户型。这个价格信号反映出，对大户型的居住需求趋于稳定，投资性需求则急剧减少。正是因为大户型住房的需求下降，导致其单价增幅下降。
世界上没有不跌的行情，股市如此，楼市也如此。尽管利益相关者都不想房价下跌，但由供求和资金决定的住房市场，终究也难逃经济的周期法则。
音乐是优雅的，活着的人们也希望能够优雅的生活。当房价出现拐点的时候，忙碌的人们也许可以停下疲惫的脚步，听一听大自然的和谐之音。 太长了，现在10000元的房子最好卖！ 位置大家都明白！
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