天津银滩代理销售骗局揭秘
作为前银滩项目天津代理商，在去年年底的时候，因为无法适应天津市场数十家银滩项目代理商的恶意竞争导致的市场混乱，已经不再做银滩或是烟台的旅游地产项目了。日前，以前合作的乳山开发商来电话问：为何天津前两年的成交那样火爆，而今年的成交量如此之低？以下是我的回复内容，可能（不是可能，是肯定）会招致目前仍旧在做银滩项目的代理商的反感，但思前想后，还是决定贴上来！因为我不愿意看到因代理商的过错，导致天津的客户与美丽的银滩擦肩而过，留下永远的遗憾！
自打天津中豪集团03年在天津市场首家推出银滩的中豪庭海苑开始，天津成为银滩旅游地产最大的市场。天津今年成交量下降的一个原因是因为前两年有大量的天津客户已经购买了银滩的房产，市场已有一定的“饱和度”，而且银滩房屋的价格由03年的一千出头到现在的三千元左右，对于收入水平较低的天津市场肯定会有一些影响。
但诺大的天津市场还会有很多的客户希望购置银滩的房产，价格的稳步提升也正说明银滩地产市场的健康发展，俗话说“买涨不买落”，尽管现在的价格较03年翻了一番，但如此稀缺的自然资源，使银滩房产在短期内具备再翻一番的可能性。
所以，今年天津市场差的主要原因在于：代理商鱼目混杂，为争夺有限的客户资源进行恶意竞争，败坏了银滩房产的信誉。
现就揭露其中的一些骗局，希望能给天津地区的客户提个醒，当然这些骗局很快就会在其他代理商爆增的地区出现，有在银滩置业想法的客户都可以参考借鉴。
一、 价格骗局
目前银滩房产的整体价格在3000至5000，当然有些非一线海景或是余房清盘的价格会低些，但好楼层低于2500-2600、阁楼低于2200-2300元的估计就会有问题了。
问题一：虚报价格
但凡现在报价单价一千多元的基本就不要考虑了。90%以上的代理商在报纸上打这样的广告就是为了吸引客户，实际上这种单价的房源根本不存在，包括首付2、3万，月供几百元的，只要你打电话给代理商，可以肯定的是都说已经卖出去了。
问题二：产权陷阱
在海阳所等非银滩范畴的一些地方，确实有2000元以内的房子，但都是集体土地，没有产权，客户只可居住，但无权转让，明确说就是：花钱买的是使用权，而不是产权。
问题三：面积计算陷阱
有些代理商广告标明XX万XXX平米的房子，如果计算单价仅1400多元，相当于03年的价格，如果是带产权，肯定在面积计算上做手脚。这类广告一般推的是阁楼，大家知道，根据建设部相关规定，室内2.2米一下部分的面积是赠送的，不计入销售面积，所以报出如此低价的阁楼，肯定是将赠送的面积计算到销售面积中。例如某广告称：一套住宅的面积为100平米，售价15万，折合单价1500元，但这是不符合规定的计算范方法。一般情况下，地毯面积为100平米的住宅，2.2米以上的面积在60平米左右，这样计算的话，单价为2500元。所以1500的低价是按100平米的地毯面积计算的，而不是按国家规定的 60平米计算的。
问题四：面积赠送
一些代理商以买次顶层送阁楼的广告吸引客户。假设楼高共七层，七层为阁楼，六层为次顶层，一般情况下，五层的价格要高于六层，可但凡如此打广告的代理商，六层的报价远高于五层，因为已经把所谓“赠送”的阁楼面积计算到总房款中，正所谓“羊毛出在羊身上”。
问题五：阁楼产权
有些阁楼原先是与楼下一起销售的，由于两层面积过大，便拆开来卖，但并未在房管局作相应的变更，所以这部分阁楼本身是没有产权的。因此可能会以较低的价格出售。
二、 看房费骗局
记得最早天津赴乳山看房的看房费是每人500多元，客户可以享受到麦当劳汉堡＋咖啡（红茶）的早
餐、潍坊服务区的自助餐，后来逐渐减少为200元每人，而目前50、30、20元看房费的都有，甚至还有不要钱的。
天津到乳山的看房团的成本到底有多少？这里不妨说给大家：
以33座旅行车为例：
司机一般要配备两名，销售人员最少要三人，为保证乘车的舒适度，要保留一些空位，最多可搭载客户20人。如果按照住宿三星标准双标酒店，负责六次用餐计算的话，总成本为6000元，每位客户大约为300元。
为什么300多元的成本，20、30甚至不要钱就能带客户看房呢？不外乎以下操作方式：
方式一：交纳保证金
客户需要在报名时，交纳150－200元的保证金，并签订保证书，保证不在车上说不利于项目、代理商的话；保证不脱团；保证严格按代理商的要求行动。。。。。。而一般情况下，客户的行为是很难符合保证书约定的内容的，那便不能拿回保证金。客户花费的实际看房成本也在200元左右。
方式二：定金与订金
一般来说异地置业客户大多不带太多钱去看房，现场只交数千元的“订金”，既没签合同也没签署定购单之类的文件，根据合同法的约定，这些款项为可以退还的“订金”，而非不可退的“定金”，但绝大多数的代理商在客户要退房时，以各种理由拒绝退还。这部分款项用以补充代理商出团费的损失。严格意义上说，即便是客户违约，违约金也应该交给开发商而不是代理商，但代理商与开发商已经达成默契。
这实际上是在违法操作，但大多数客户也没精力为几千元钱打官司，代理商在客户的“纵容”下便肆无忌惮地收取“违约金”。
方式三：赚取差价
开发商在报价的基础上一般给客户一定的优惠幅度，通常为30元每平米，以低看房费招徕客户的代理商为弥补看房费的损失，通常不给予客户优惠，或仅给与每平米10元的优惠，剩余20元的优惠便成为超价，由代理商赚取。
以一套报价3000元、80平米的两室为例：
客户本可以在正规的代理商处以单价2970元、总价23.76万元的价格买到，但在这些代理商处通常需要花23.92万元，甚至24万元的价格才能买到，代理商赚取了1600元到2400元的差价。也就是说表面上客户看房费节省了百十元，但在购房时多花了节省的看房费十数倍的房款。
方式四：房托
这是最龌龊的一种销售方式。通常代理商雇用貌似忠厚的年长的房托以客户的身份在车上吹嘘所要看楼盘的优点，到现场后通常房托会假装订不只一套房子，造成房子旺销的假象，诱使没有戒备的客户在考虑不周全的情况下订房。
一个仅有几百套住宅的小区，天津某代理商号称每周都能卖十几套，如此计算的话，一个月卖50套，一个销售季节单凭这一家代理商就能将该小区的全部房子消化掉！可大家知道，银滩所有的项目不仅在当地卖，更是面对全国销售的，会有若干家代理商在卖，而这家代理商卖这个小区已经两年多了，真不知道是如何计算的。
识别房托的简单方式：整个看房过程中如同打了鸡血般地亢奋，话密，车上和餐桌上不断变换位置与不同客户“交流”，到现场没两句话就签合同交钱，注意力放在其他客户身上而不是房子身上。。。。。。
方式四：售后服务缺失
对异地置业的客户来说，贷款、收楼、办产权证、装修等售服务极为重要，大多代理商在销售淡季时为节省租房、办公费用、人员工资，并不营业，而大多楼盘在年底交工，届时只能自己奔波往返于天津和银滩了，没有代理商的配合这些工作还是有些难度。
方式五：开发商的选择
产品的品质与商家的信誉、实力永远都是和价格成正比的（当然价格相差并不悬殊），为降低销售难度，许多代理商在开发商的选择上并未做把关工作，不考虑项目的位置、配套、施工质量，和开发商的实力、信誉及售后服务水平，仅考虑低价格，客户也常因节省百十元的看房费和房屋单价上的微小差别而忽略这些因素。
以上是根据以往做银滩项目时总结的一些银滩代理商的骗术，不做银滩半年多了，想必无良代理商在此期间推出了更新、更损的骗术，希望想在银滩置业的客户能保持冷静的头脑，识别这些骗局。
世间没有免费的午餐，任何脱离银滩实际房价的低价宣传都是骗局！任何低得可怜的看房费背后必定设置了一连串的陷阱，想花几十元看房费去旅游或考察银滩的朋友如果不介意和代理商签定丧失人格的不平等条款的保证书，那就去吧！真想买房的客户还是好好考虑一下吧！
银滩 靠近山东拟建核电站 购买时请参考
山东省将在乳山等三地建造核电站群 银滩项目靠近其中之一 精彩，精彩！ 那边的环境是比较不错,开始大力宣传2008年的皮划挺预选赛在银滩举行,现在呢成为泡影了.宣传中的可以承办国际赛事的18洞72杆的高尔夫球场也不过如此 ,宣传吵作的成分太大了.房子不是一件随便的商品,想买的人会找到你的门前,不想买的人任凭你说的天花乱坠!省省力气吧~~~~~ 支持支持，大力支持。
买房还要注意房子质量问题哦！现在因为质量问题的也很多呢。 人家是炒，我就是给炖了。春节的小品台词！ 核电站多危险呀 你知道人家关于核电站怎么解释么:\"核电站能带来多少万人的常住人口,会带动经济的发展.还会给你举个例子,大亚湾现在是多么的富裕啊\"
不信,肯定会有核辐射的,谁都不会拿自己的生命开玩笑! 而且海边湿气太大,好多房子会长毛的 对呀 万一遇到海啸更麻烦了...
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