宏观调控下的天津楼市：平淡收场已成定局
随着国家和天津市一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策密集出台，“有形之手”在房地产市场的效应初步显现，２００５年天津房地产市场，少了一份浮躁和喧嚣，多了一份沉静和理性。在与开发商的博奕中，众多消费者渐趋理性，不再被外界的众声喧哗所左右。消费者购房意愿渐趋冷淡
今年，由于缺少实质性利好支撑，天津楼市以平淡收场已成定局。最直接的表现为天津楼市成交面积不断下降，与一度有人形容“天津售楼处如同摩肩接踵的菜市场”的热闹景象相比，消费者渐趋冷淡的购房意愿，仿佛这个冬天突来的寒冷，让一些始终抱着“暴利”心态的开发商感到了丝丝凉意。
根据天津市国土资源和房屋管理局公布的数据，前１０个月，天津商品房成交面积同比减少２０％，中心城区商品房成交面积更是同比减少达３成。１１月，天津楼市成交面积继上月下跌后再度下挫，与去年同期相比，下降幅度更是高达４４．９％。
记者曾亲历过一些售楼处的火暴场面，去年８月，在天津万科一售楼处，面对接踵而来的看房者的咨询，售楼人员或是表现得不耐烦，或是干脆不理睬，表现得极其“傲慢和无礼”。今年，这一场面已经很难再见到了，为了延续楼市的”温暖”，一些项目除了给予折扣之外，还推出了一系列的冬季促销活动，如购房送液晶电脑、赠采暖费等。
对此，房地产研究专家刘玉录博士认为，销售量的下降不一定是坏事，因为产业不可能总是直线，有一些波动和回落，应该是正常的。
刘玉录说，根据目前的房地产市场状况，今年天津房屋市场交易总量比去年有所减少。预计全年房屋市场交易总量约为１８８０万平方米，比２００４年下降１０．６４％左右。其中，商品房交易量下降约２０％左右。
“这说明宏观调控初显成效，市场正变得更为理性。”刘玉录博士更愿意从积极的角度来认识这个问题，在谈到宏观调控对房地产市场的影响时，他说，“宏观调控产生了积极的效果，稳定房价的市场预期对需求和供给两个方面均发挥了调节作用，天津市场供给和需求数量两方面均出现下调。”
天津房价增幅平缓
自今年第二季度以来，受国家和地方宏观调控政策的影响，天津商品房成交量逐月走低，特别是中心城区，成交市场更为低迷。这种市场需求的最直接结果表现在天津房价增幅平缓，２００４年天津房价曾以“火箭般的速度蹿升的场面”不再呈现。
天津市统计局的最新统计数据显示，１－１０月，天津房地产涨幅价格回落，房屋销售价格上涨６．０％，其中，商品房价格上升６．３％，涨幅均比上半年回落０．３个百分点。根据天津市统计局公布的去年数据，２００４年，天津房屋销售价格上升１３．５％，其中商品房销售价格上涨１１．７％。
由于宏观调控政策的现实性影响，直接对开发商心理产生一定压力，对拿地更为审慎。以今年上半年的数据来看，天津土地市场无论是出让土地还是成交土地，与去年同期相比均有较大幅度回落。据统计，２００５年上半年天津土地交易中心推出２２幅土地，总占地面积１６７万平方米，成交土地１６幅。
“一个城市的房价应和这个城市的整体经济发展水平相一致，经过前段时间的补涨，现在的房价和天津的经济实力基本相适应。”有关房地产研究专家指出，根据央行公布的资料显示：全国房屋销售价格涨幅继续放缓，第三季度，中国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．１％，涨幅比二季度回落１．９％。因此，从天津楼市来看，整体市场价格应会趋于稳定，当然某些品质好、价格适中的中档楼盘也还会出现供不应求的现象，但涨幅不会很大。
天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为，天津房地产市场前期所表现的非理性特征，主要体现在房价的非理性上涨方面。房价作为经济发展的晴雨表传达了多方面信息，控制房价不是一味压低房价，而是要建立“动态均衡”观念，着力熨平房价的不规则波动，保持和提高宏观经济的运行质量。
从目前来看，由于受天津房地产市场存在较大的真实需求、滨海新区开发等一些利好因素影响，开发商的基本信心没有动摇。自１１月以来，天津一些开发商频频发力，相继推出数十个新盘或后续产品。天津市统计局最新统计数据也显示，前１０个月，天津市房地产业投资完成２５３．９５亿元，增长２５％。
２００４年，天津房地产开发投资大幅增长，全年完成２６３．９２亿元，增长２４．８％。
四个反差：加强和改善宏观调控仍是重点
一些比较有远见的房地产开发商也对宏观调控做出了正确的解读，他们认为，政府调控目的在于规范房地产市场，这对于有实力的开发商来说，是利好的。因为一旦市场出现过热，大量的投机行为出现，市场就会是不真实的，有可能形成行业发展的泡沫。长期来看，房地产行业的准入门槛将越来越高，市场对企业的实力要求也水涨船高，操作将更加规范，这些都有利于行业的整合和发展。
天津财经大学一位房地产研究专家认为，从国家发展的大局看，国家对房地产市场进行调控是必然的，通过调控要达到改善住房供应结构、规范房地产市场、抑制投机需求、稳定房地产价格、解决中低收入居民住房问题的目的。然而，目前，天津乃至全国房地产市场仍然存在的四个方面反差，说明加强和改善宏观调控仍是今后工作的重点。
一，从总体上看，房地产价格仍处在高位运行之中。土地的稀缺性和招、拍、挂的垄断性供给，导致了土地价格必然的刚性上涨，与期望房地产价格回落形成反差。二，在城镇居民家庭中，中低收入家庭占城镇家庭总户数的７０％，他们有解决或改善住房的需求，但房价与其收入形成反差。第三，即使手中有一笔资金急需购买住房，仍然购买不到\"合适\"的住房，中小户型明显不足，与大户型、超大户型形成反差。四，有部分中小户型位置偏远，即使房价适合也不敢轻易问津，因位置和周边环境加大了生活成本，是房价\"另类\"因素，中心城区的位置与城郊接合位置形成反差。
刘玉录博士也认为，目前市场中的结构型矛盾仍很突出，结构的不合理体现在住宅产品上，这两年天津市基础设施建设的动作较大，拆的房比较多，这些人买比较好的房子是没有能力的，很多想买房的人在市场上买不到适合他居住的房子。最受购房者欢迎的中低档商品房上市量仍然偏低，这样就制约了本应是天津市场购房主力的改善型购房者的消费欲望。
卢卫等专家也认为，在今后的房地产市场发展中，仍然少不了政府积极发挥“有形之手”的作用，一方面，引导开发商调整整体上不合理的供求结构。一方面，调整土地结构供应，加强经济适用房、中低价房以及中小户型的土地供给。
来源:新华网天津频道 快四年了 有形之手真能 忽悠
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