购买二手房怎么可以更省钱
购买二手房怎么可以更省钱随着津城新房房价的不断上涨，二手房也紧随其后，价格较两年前有很大幅度的上涨。同样的一套物业，怎么可以在买卖的过程中省点钱？以下是我们为购房者提供的一些建议，希望能为您的购房提供帮助。
一、 买经济实用的房子
1、 户型合理的紧凑房型
“买房贵在买精不在大”的观念是非常理智的。房子住着是否舒服关键还是看户型设计的是否合理，而不是单纯的看房子面积的大小。房子并非越大越好，例如一个三口之家，住70-90平米的两室一厅从房屋居住功能上讲能够满足家人的需要，如果再稍加布置，会显得非常温馨；相反如果面积过大，不仅空间得不到合理的利用造成资源浪费，而且在日常的整理和打扫中会增加许多负担和不便，最重要的是每年多交的物业费和暖气费累加起来也是一笔不小的数目。
小案例：河东万隆小区某套物业面积为72平米，两室，每月需要缴纳的物业费为18.9元，一年的物业费为18.9×12=226.8元；每年的暖气费为1200元；两者总计1200+226.8=1426.8元 。 在此小区的另一套物业面积为108平米，两室一厅，每月需要缴纳的物业费为28.3元，一年为28.3×12=339.6元；每年的暖气费为1800元；两这共计1800+339.6=2139.6元
第一套物业比第二套物业每年省：2139.6-1426.8=712.8元
2、直接购买毛坯房
在二手房交易中，有装修的二手房比没有装修的毛坯房每平米要贵上几百元，如果您对已有的装修不满意，或者喜欢自己装修房子，有二次进行装修的打算，那建议您直接购买毛坯房。这样既可以节省一些买房费用，也可以免去一些麻烦，与其浪费时间自己拆除原来装修重新再装修，不如直接购买毛坯房。 （图如上）
3、购买节能性能好的住宅
近两年的住宅在外檐设计上喜欢采用大落地窗，有的还是270度转角型大窗户，这样的设计在外观上固然漂亮，采光和视野也不错，但从节能方面来看，保温性比较差，就不是很实用了。购买节能性住宅每月节省下的水费、电费、和煤气费等也是一笔不小的数目。挑选节能住宅时应考虑以下几个方面，如外墙是否保温，门窗的节能状况，窗户墙体的面积比例，是否安装了一些节能保温设施等等。购买节能性能好的住宅也许您在买的当时不会觉得省钱，但在以后的生活中，你会发现买节能住宅是一个不错的选择。
提醒：2005年10份后新建商品房节能都是根据三步节能的标准建造的，因此您如果购买的是2005年10月份建造的次新房，节能性较好。2005年11月，塘沽区北塘街1、2号7761.54平方米旧住宅楼作为三步节能改造试点工程全面完工。自此，旧住宅的三步节能改造工程逐步展开，市区目前还处在前期探索阶段。
二、选择省钱的贷款方式
1、 在条件允许的情况下选择公积金贷款
二手房贷款有商业性贷款和公积金（组合）贷款两种形式。商业性贷款也就是通常所说的按揭贷款，贷款额度由银行根据借款人的年龄、收入、房屋的房龄及房屋的条件来审批，对于90平方米以下的二手房最高可贷到评估价的八成，90平方米以上的二手房最高可贷到评估价的七成。公积金（组合）贷款条件比较宽松，只要是符合公积金的贷款条件即连续缴纳公积金满六个月，公积金查询单显示正常，未负有住房公积金贷款债务的都可以最高贷到评估价的八成。从利率上看两种贷款方式有很大不同：公积金贷款最高额40万元年利率为4.59%，而按揭的年基准利率为6.84%，所以有公积金贷款条件，申请公积金贷款就能比申请一般的按揭贷款省下一大笔利息支出。
小案例：如购买二手房准备贷款40万20年，并采用等额本息的还款方式，按揭贷款月还款为2822.8元，而公积金贷款（根据公积金的贷款公式计算）月还为 2550元，省272.8元。
2、选择合适的理财方式
“投一用二”是某银行推出的住房储蓄贷款形式，这种储蓄贷款同样适用于二手房的购买（公产房除外），对于日后有买打算的您不妨考虑这种“理财”方式。定期存入该银行到一定期限后，当您需要买房时，可以从该银行贷到与您存入总款相等的数额，也就是您存入了一份钱，可以使用两份钱，在存款期间银行还有一定利息转入您的帐户，而且该银行的贷款利率是目前市场最低的，其中最优惠的合同类型利率为3.3%，利率在整个合同期限内固定不变，不随资本市场和中央银行的利率调整而变动。这个利率与市场上的按揭贷款和公积金贷款相比还款利息比较低，如果您以后有买房的打算，不乏考虑一下这种储蓄贷款方式。
利率比较：按揭贷款利率为6.84% >公积金贷款利率按4.59%>该银行利率为3.3%
提醒：”先存后贷”这种形式适用于几年后买房者.
三、了解交易过程中的税费
1、明确免个税的条件
对个人所得税的征收分为以下三种情况：A、在正常情况下，个人所得税额为应纳税所得额乘以适用税率(20%)，应纳税所得额=住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用。B、对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税。C、对纳税人能提供完整、准确地房屋原值凭证，同时能正确计算应纳税额的，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，由代征单位对其出售住房取得的实际成交价款先按1%征收个人所得税。（提醒：纳税人持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报。税务局审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税款，多退少补。）只有以下情况符合免税，即转让自5年以上并且是家庭唯一生活用房的纳税人，到原住房所在地房管部门，填写《天津市住房转让个人所得税免税申报表》，办理个人所得税的免税手续。在二手房的买卖中，应清楚了解房屋的情况，这对买卖双方都是有益处的。
（提醒：“十一”黄金周过后，天津市有关住房转让个人所得税的政策配套细则出台，细则中对个人住房转让应交纳的所得税做了详细规定，以上内容依据细则）
2、营业税、契税的合理缴纳
买卖二手房过程中的营业税根据不同的房屋情况，缴纳的比例是不一样的。首先要区分普通话住方和非普通住房：普通住房必须同时符合三个标准（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）。（2）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。（3）住房成交价单价符合以下条件：A座落于和平区的，低于7100元/平方米（含7100元/平米）；B座落于河西区的，低于6300元/平方米（含6300元/平米）；C坐落于南开区的，低于6100元/平米（含6100元/平米）；D坐落于其他区县的，低于5000元/平米（含5000元/平米）。凡是未同时符合以上三项标准的住房为非普通住房。普通住房出售不足5年的按全额的5.55%交纳营业税，超过5年的（含）的是免征营业税，而契税按成交价的1.5% 征收。非普通住宅出售不足5年的的按全额的5.55%交纳营业税，超过5年（含5年）的按差额（成交价—原购房价）的5.55%交纳营业税，而契税按成交价的3% 交纳。房子的房龄，原始成交价等这些小的细节与您所缴纳的税额是息息相关的，买卖前事先了解情况，对给您省钱是有所帮助的。
小案例：某先生打算购买一处河东区两年的房屋，价值66万，面积110平方米，购买此房需要缴纳的费用为：
（1）契税：660000*3%=19800元（2）营业税：660000*5.55%=36630元
（3）个税：660000*1%=6600元 （4）土地出让金：660000*1%=6600
（5）印花税：660000*0.1%=660元 （6）手续费：110*6=660元
（7）住房所有权登记费：80元 （8）配图费、勘丈费：20至50元
（9）契证：5元
四、还款方式的选择
1、根据收入情况选择还款方式
目前人们主要采用等额本息和等额本金两种还款方式，都是根据用户月收入状况设定的。等额本息的还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月递减，本金逐月递增。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款人。等额本金的还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定的积累，但预期收入可能逐渐减少的借款人。但从长远利益来看，等额本金的还款方式要比等额本息的还款方式省钱，我们可以算一下。
小案例：30万元20年的贷款等额本息月还款额为 2117.1元，每月还款等额，最后本息合计为508104；等额本金第一个月还款额2703.6元，以后每月递减，最后本息合计为475132.8元，等额本息的还款方式与等额本金的还款方式相比利息多支出了32971.2元。如果您的月收入还可以，建议您选择等额本金的还款方式，毕竟这样又省了一笔。
2、节省利息的“双周供”
如果您有较强的还款能力，不妨考虑“双周供”，就是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，比每月按月还款频率更高一些，贷款本金冲减得更快，伴随着本金的快速冲减，消费者向银行支付的贷款利息可以大幅度地减少。同样由于供款次数频繁，本金减少速度快，相应地供款期也会显著地减少。对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还１３个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息，又为您买房省了一笔。
（特别鸣谢：天津宝坻论坛斯文败类）
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