2008中国人最关心的十大问题：楼市会崩盘吗

王小笨

海内外媒体都在报道广州楼市降了20%，仿佛这就是全国楼市大降价的前兆，要知道如果放在美国，房价如果突降20%，那一定是崩盘了。不过，一位业内人士对此的痛心却是另一番滋味，“广州房价跌没跌不重要，重要的是全国人民都知道广州的房价跌了20%！”
  继王石在回答媒体采访时承认房价出现拐点之后，富力董事长李思廉在接受记者采访时坦承“广州楼价早已超出承受力”。李思廉还说：“我们在房地产市场第一线，比媒体、政府有更深切的感受，我看广州房地产业十几年了，2007年广州楼价涨得太多了。”万科与富力旗下的楼盘是本次广州楼价下调的主力，这大略能为广州2008年的楼市定下调。
  王婆卖瓜，自卖自夸。不同的是，这次连王婆都在说现在的瓜太贵了，但总还有人不相信，不愿意相信，或者不肯承认。
  影响房价的因素很多：供求关系、金融政策、物价指数、消费者心态等都影响着房价的走势，即使是用力挺房价不跌的挺房派最喜欢用的供求关系来看，先行降价的广州楼市并非没有较强的下调要求，这一点全国有些地方也相差不多。
  住房的需求并非恒定不变的常量。不错，人人都需要住房；但为什么最需要住房的民工和低收入阶层并不关心房价的变化？很简单，他们买不起，所以房价是5000还是50000对他来说都是一样的，真正关心房价的是有能力购房的少数人，这就是住房的真正消费者。三年前的住房需求就比现在少吗？未必。随着房价上涨而涌现出来的强劲需求，其实是房产增值带来的财富效应，这却正好不是所谓的“刚性需求”，而只是市场的“有效需求”。随着房价的上涨，买得起房的人越来越少，消费群体就变得越来越小，这使市场的有效需求下降，有效需求的下降直接导致了成交量的萎缩。同时，针对第二套房的金融政策提高首付和按揭利率，进一步减少了真实需求，降低了通过炒楼而获利的心理预期，财富效应的突然消失，触发了本轮的房价下调。
  单单从需求的角度看，降价是目前市场中的有效需求锐减而导致的。降价不是谁良心发现，也不是谁想力挺房价就能挺住的。降价确实会减少利润，但不降价会造成资金回笼不畅，资金链紧张；越早降价，风险越小，利润相对越大。
  广深两地房价下跌会不会触发全国的房价下跌？很多业内人士对此持观望或否定的态度，理由是各地房价和供求情况各有不同，所以有人认为这只是区域性或结构性的下跌。正如物价上涨被描述为结构性上涨一样；但是，经济学家指出，物价上涨从来都是某一时期某些物价早涨比较明显，而其他产品相对滞后，从总体上看却是不同类型的生产资料和消费物价轮番上涨，从而引发全面的物价上涨。因此，房价下跌同样会表现为区域性或者阶段性下跌，今天是广深房价下跌，明天可能就是京沪。不过，崩盘这么耸人听闻的词却用不到，道理同样是需求还有利润。
  不过，降与不降，对于消费者不是一个问题，因为房价如此之高，即使下降也没几个人买得起；但对于发展商而言，也许，就是生存还是毁灭的问题。