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鑫鑫

辣姜：二线城市的“降价潮”将成为楼市的生死劫

指望着“奥运经济”，说奥运会是房地产价格上涨契机的专家哪去了？
说政府出台救市措施，可以救赎楼市的经济学家哪去了？
说中国的房价，将在牛年过后开始复苏的各路大侠哪去了？
说深圳等城市房价下跌，只是个别城市的个别现象的预言家哪去了？

经济跟奥运是不挂边的，如果牵强地挂上了，结果往往没有想象得那么美好，去年以来，股市跌得鼻青眼肿，奥运版块也在劫难逃；楼市上演着“空城计”，觊觎奥运准备最后大干一票的炒楼客，也纷纷传出了跳楼、断供等惨烈下场。那些曾经呼风唤雨疯狂圈地的地产大鳄，也在思量着向政府退地的脱壳之计。

其实，开发商的“降价运动”并不可怕，可怕的是因“降价运动”所带来的蔓延效应，以及所带来的市场信心的打击甚至摧毁，造成的结果是，只有每平300元利润的三四线城市，也被连累性地卷入了市场低迷买家观望的窘迫萧条期。

全国范围内熙熙攘攘的房地产降价风波，其实是对前段时间开发商“圈地运动”的市场代价，是行业整理及良性理智健康发展的必然，好事不出门，坏事传千里，一个城市的降价，带来了一百个城市的观望，年初的时候，有人曾幻想：中国是一个受宏观调控影响非常大的国家，奥运前夕中国政府为了维护社会和谐，一定会营造一个十分良好的经济环境，楼市虽然饱受美国的次债危机等多方面因素的影响，但中央政府不会坐视不管，一定会保持总体经济的良性增长和经济环境的和谐的大好局面的，可这样的想法，往往忽视了市场经济背景下，实际结果一定会与市场现实背道而驰的，主要表现在：一线城市的价格跳水，二线城市的市场低迷有价无市。

下半年以来，以深圳为代表的一线城市的楼市，已经跟炒楼客一道玩起了“双人高台跳水”，跳得十分痛快十分悲壮，可二线城市却只是市场交易的低迷而已，还远没有达到用“跳水”来描述的程度，各个项目门可罗雀有价无市的局面却无庸质疑，是在观望还是等待，甚至幻想？如果说“奥运利好”是他们唯一的“救命稻草”，奥运已经远去了将近半年，惊涛骇浪即将袭来，二线城市“死扛”的开发商在牛年还会“死扛”吗？

楼市下跌的趋势在二线城市仅仅是个开始，死扛的想法经历了大半年的等待和煎熬，也使大多开发商处于心里防线崩溃的边缘了，其实市场低迷，说穿了就是购房者与开发商心理博弈的过程，比的是谁能抻得过谁的耐力和心理承受力，楼市如江湖，但“降价潮”却没有“无间道”，万科已经做了“降价潮”的带头大哥，这样势必使死扛的顽主扛死，这正如坊间的打架，戴墨镜的大哥跑了，如果攥拳拎砖的小弟原地不动，等来的只有挨揍的份。

我总是认为，楼市就是楼市，楼市是宏观经济的晴雨表，跟奥运没有任何牵扯关系，就像奥运跟政治也没有关系一样，总不能因为我们曾抵制过家乐福，中国击剑队的那个老鲍头就会被撵回法国了吧，炒楼客也曾不相信过次债危机对中国楼市的影响，但在跳楼前脑海里也肯定闪过后悔的念头。

二线城市市场反应较慢，并不代表没有反应，这种慢也是有理由的，一是因为二线城市的楼市泡沫相对一线城市较小；二是因为二线城市的投机型客户相对比例不大；三是因为二线城市的开发商的市场嗅觉不那么灵敏；四是因为二线城市的开发商总在等靠甚至幻想着“明天会更好”，但不管出于什么原因，新一轮的“降价潮”的来袭，看来是不可避免的，幻想终究要破灭，死扛或许会扛死。

笔者无意在此愤青，也没有必要为了顺应民意说着这样“倒辙”的话，并非所有的开发商都将以降价的方式来度过难关，如果某个开发商自有资金率能达到70%以上，挺也不失为相对靠谱的办法，但遗憾的是70%的开发商，自有资金率不足70%，房地产开发行业是一个资金密集型的行业，是靠资金链支撑的行业，资金流是开发企业不可动摇的主动脉，如果寄生于国家和地方政府救市涉险，那将只能是画饼充饥的美好愿望或单相思而已，于是，“自救”便成了开发商牛年中最现实的做法。

一线城市的降价还远远没有到位，二线城市的降价浪潮一触即发，一线城市的降价动力和辐射力将时刻撞击着二线城市的市场神经，而二线城市的交易惨淡，也将以降价的手段来缓解，我们可以这样分析：为什么二线城市在去年没有明显的降价？其主要原因是因为现金流的压力相对不大，开发商的大笔资金的支出往往发生在次年即将竣工阶段，北方的冬天无法施工，势必项目年初奠基开工，到了次年大致到了项目封顶阶段，这个阶段因取得销售许可证而将真正进入了签约销售过程和支付工程款和材料款，往年那种经历了半年乃至更长时间的客户积累，在开盘的时候足可以获得大量的销售回款，轻易解决诸多款项支付的问题，可目前市场形势突变，导致大多开发企业资金流中断，各种矛盾便集中体现出来了，形成了只开门不开张的窘迫局面，开发商死扛的办法显然不是办法，于是，唯一自我救赎的办法就是以降价和让利促销的方式刺激楼市，使自己度过资金流的难关。

二线城市“降价潮”的出现，预示着这将是一次规模更大覆盖面更广的房地产业界的洗礼，因为二线城市是中国城市格局中最主流的部分，其人口总量也远远超过一线城市的总和，CPI和PPI等各项经济指标也不可能不作用于二线城市的楼市，二线城市楼市的平均价格趋势和经济是否过冷过热指标，也是最能够反映中国地产形势的中坚指标，对年度的整个国民经济GDP的增长起到至关重要的作用。

从年初老潘的“百日巨变”，王石的“拐点论”，到如今万科的“新危机原点论”，以及“退地风波”和席卷全国的“降价潮”，无不预示着这股潮流来势凶猛势不可挡，或许有人会说，降价了就会有人买吗？回答是：未必！这正如面对一个奄奄一息的病人，治了就会活吗？回答是：也未必！一样。

道理很简单，可总有人固执，不奇怪，毕竟，林子大了……
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