看看开发商的利润  140%

会抽烟的猪

刚刚过去的5月，全国一线城市房地产业持续回暖，除了上海商品住宅成交量创下21个月以来的新高，深圳房价也在投资客的拉动下，同比涨幅为17.6%。 在高房价“压迫”下的购房人愤愤地说，房地产开发是最暴利的行业；一些开发商则委屈地表示，钱大部分被政府拿走了。究竟房地产商能从开发房子上赚多少钱？一位北京地产界资深人士昨天向CBN记者详解了房地产开发企业的成本和盈利。

以北京朝阳区一个商品住宅项目（下称“朝阳项目”）为例，这个项目总建筑面积约32万平方米，销售面积23万平方米。第一次开盘均价在11000元/平方米（按销售面积算，以下皆同）左右。这是一个转手项目，目前开发商通过收购项目公司从其他企业获得了这个项目，当时核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于这种项目不走“招拍挂”程序有点遗留问题，在开发过程中，现在的开发商又追加了一些拆迁补偿，最终土地成本达3500元/平方米。

和大多数北方项目差不多，朝阳项目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）约750元/平方米，由于代征绿地较大，且开发商希望通过高品质的绿化来提高小区品质，以支撑其售价，园林成本约为250元/平方米。

完全用自有资金进行开发的开发商几乎没有，为达到高杠杆率，开发商往往愿付出高昂的融资成本。银行开发贷款占总投入的65%，而占总投入35%的自有资金，其中很大一部分也不是开发商投入的，而是信托或其他资金以资本金投入的形式投入。这些以资本金形式投入的资金，开发商付出的资金成本远远超过了银行贷款的资金成本。在银行资金收紧的2008年，年利率可达到25%~40%，甚至更高。朝阳项目的融资成本达1200元/平方米。另外，销售费用也是项目的成本之一，一般来说，一个房地产项目，全部收入的3%~4%为销售费用。朝阳项目在这方面的成本大约为400元/平方米。

综合以上各项费用，朝阳项目的成本达8100元/平方米，但这些并不是开发商所需要付出的全部成本，开发商还有很多税要付，房地产开发企业被征收的税主要有三种，第一种是营业税及附加，按照销售收入的5%~5.5%进行征收，换句话说，朝阳项目平均到每平方米的营业税为605元。第二种税为土地增值税，土地增值税是一个非常特殊的税种，计算方式非常复杂。按照土地增值率的不同，税率分别为土地增值额30%、40%、50%，甚至60%。土地增值额的大致计算方式为“收入-开发成本（开发成本=土地、拆迁、建安、市政配套成本合计）×1.3-营业税”，而土地增值率则等于土地增值额除以开发成本的1.3倍和营业税之和。幸运的是，朝阳项目的土地增值率不高，其土地增值税的税率可以按照30%的最低税率计算。去除各项成本和营业税，朝阳项目的土地增值额为1945元/平方米[11000元-（3500+2000+750+250）×1.3-605元]，其平均到每平方米的土地增值税为584元。第三种税则是所得税，按照税前利润的25%进行征收，朝阳项目的税前利润为1711元/平方米（11000-8100-605-584元），则需要缴纳的所得税为428元/平方米。

综合三种税种，朝阳项目需要缴纳的税金达1617元/平方米，结合项目均价11000元/平方米，以及各项成本8100元/平方米，开发商最终能剩下的钱只有1283元/平方米。

按上面的计算，开发企业销售净利润率为11.7%。但值得注意的是，房地产开发是一个高杠杆行业，杠杆之高，很难有其他行业可匹敌。上述人士介绍，23万平方米的朝阳项目开发商的自有资金投入只有2个亿，而不包括各项税，该项目的总投资额达18.63个亿。考虑到滚动开发因素，该项目需要的资金达9个亿。折算到每平方米，开发商自有资金投入只有870元/平方米，但最终实际利润则达1283元/平方米，实际净利润率达140%。

当然，一个23万平方米的项目销售非一日之功，在实际销售中，朝阳项目已几次提价，开发商最终净利润率超过140%。不过，也由于一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年周期计算，实际上开发企业年投资回报率是24.5%。

保镖

还有一块投入是政府部门和开发商都不愿提的,就是开发商为减免税费和资金投入给政府部门有关人员的\"公关\"费用,这笔费用最后也会转嫁到房价中.总之,无论在北京,还是在宝坻,房地产业存在着暴利都是不争的事实.要想降低房价,只能靠老百姓自己.

会抽烟的猪

楼上的意见不能同意，老百姓是没有办法的！
这个事情关键靠政府，政府有能力做到降低房价，只是不愿意去做而已。
第一，房价低了，土地出让金就低（就是卖地的钱少了）
第二，开发商盖房的热情少了，与房地产相关的如建材、装饰、家具等行业也受影响，会降低地方的GDP，减少财政收入，降低就业率。
第三，暴利的行业必定存在巨大的腐败，政府作为一个利益集团，是要维护自己的利益的。

恋家房产。

这个行业利润大 那医疗呢银行的贷款呢 卖名牌衣服的做广告的 干房地产中介的 搞股票的 做餐饮的卖鸡翅膀的 全是暴利 难道非要 成本1块钱 然后再卖1.01元吗？

保镖

引用第3楼会抽烟的猪于06-09-2009 13:53发表的:
政府作为一个利益集团，是要维护自己的利益的。

既然明白这个道理,你还指望它能主动压制房价吗?不靠老百姓用市场规律去调节,你还能指望谁?

会抽烟的猪

[quote]引用第5楼保镖于06-09-2009 15:34发表的:

既然明白这个道理,你还指望它能主动压制房价吗?不靠老百姓用市场规律去调节,你还能指望谁?

老百姓是弱势群体，你可以等，但是钢性需求不能等啊（比如说我）
老百姓也是善良的，能满足温饱就不会惹事，但是现在居者有其屋的关系民生的问题出来了
政府还在坐山观虎逗，坐收渔利

所以老百姓如果想有作为，不是去靠个人的力量去调节市场，而是去政府讨说法


所以你认为老百姓能怎么做？
温总理爱民，但是光辉还照不亮地方政府的私心。

会抽烟的猪

引用第4楼恋家房产。于06-09-2009 14:13发表的:

这个行业利润大 那医疗呢银行的贷款呢 卖名牌衣服的做广告的 干房地产中介的 搞股票的 做餐饮的卖鸡翅膀的 全是暴利 难道非要 成本1块钱 然后再卖1.01元吗？

每个行业应该有自己的利润值，“医疗”是事业单位企业管理，追求利润的，基本是靠自给自足
“品牌服装”是靠品牌建设（投入很大的营销）达到它的指名度的，还含有文化成分在里面，谈不上暴利

更何况以上那些产品，也有捂盘惜售，自买自退，的独特销售方式吗？

会抽烟的猪

以上观点仅和大家讨论，我也吃国家饭的
有的观点不能过激，还是希望想买房子的
同人把握好当前的局势，做到顺势利己！！

tianbol

其实老百姓可以改变一下消费习惯，先租房，后买房，如果所有想买房的人2年内租方不买房，政府、银行、开发商等利益方都会挺不住，自然会降价，而且是大降价。