三悖论困扰房市

强哥

三悖论困扰房市
                   全国商品房空置1.23亿m2  七成居民“没能力”买房

   房地产市场在 2006年春天上演了“热火朝天”的一幕。但在热闹景象的背后，几个“冷”数字值得玩味。房价一路飙升的同时，居民的购房意愿却在接连下降，商品房空置率也在不断扩大。
　　悖论一  房价不以购买意愿为涨落核心
　　央行2006年一季度对全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿创了历史新低。从被调查的7个城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，京沪居民购房意愿明显下降。
　　按照市场规律，买方市场意愿下降，应带来卖方市场走低。事实却相反，据统计，今年一季度，12省、区房地产投资增幅超过了30%，而全国房地产企业的景气指数也比上季提高了5.4，与此相应的是房价上涨。
　　统计显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中，大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。专家认为，这种现象一方面表明房价居高不下，使很多居民望而却步，但另一方面也说明了居民的消费意愿正在受到漠视，市场越来越不以居民的消费意志为价格涨落的核心。中国社会科学院研究员易宪容指出，目前国内房地产市场是垄断性定价，房地产开发商完全有条件联合推高房价，某些城市房价的上涨，不足以说明国内房地产市场的供求关系发生了什么变化。
　　悖论二  过剩与短缺并存
　　按理说，紧俏的商品价格才会上涨，但房地产市场的一个怪现象是，与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率的上升。据有关部门统计，2005年北京商品住房预售价格涨幅为 19.2%，而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米，全年上升了31.6%。
　　全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，反映了住房供应的结构性矛盾。一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房。
　　来自国家统计局的最新数据表明，在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到 50%。不过也有人指出商品房空置率传递的另一个信息是房地产市场供求信息渠道不通畅。soho中国有限公司董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛2006年年会上说，二手房、租赁市场没有真正建立起来，流通环节不通畅成为房屋积压的重要因素。
　　悖论三  建筑水平超前，消费水平滞后
　　北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。据专家估计，在我国城镇居民中，至少有70%没有购买商品房的能力。
　　中国房地产业协会副会长胡葆森在出席博鳌亚洲论坛“住房发展与构建和谐社会”分会时说，发达国家多数住房都不超过100平方米。而来自国家统计局的最新数据表明，在国内24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。
　　来自建设部的消息显示，2005年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过26平方米。申银万国证券研究所认为，我国人均住房建筑面积已达到了中高收入国家的水平，这明显超出了我国城市居民的实际消费水平。业内人士分析，城市居民已经为购买住房而超支。
　　根据国家发展改革委员会公布的2006年房地产调控重点，我国将解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题，建立引导居民梯次消费的长效机制，调整完善住房消费税收政策，规范住房二级市场和房屋租赁市场。
　　国家统计局调查显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。
　　一边是增长的空置面积，一边却是买不到房子和房价高昂；而空置率1%与26%相差悬殊的数据，以及令人眼花缭乱的计算方法，更令消费者不知道该相信哪一个。
　　先是有关部门说商品房空置率居高不下，从而推导出房地产业出现产能过剩局面，因而也就不存在土地供应不足的问题。
　　后有学者撰文称，按照他的计算，商品房空置率不到1%，进而证明房地产市场供不应求，说明房价必然上涨。
　　尽管住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性，但今年以来全国楼市在观望中等来“涨声一片”的事实，让一些地区普通百姓明显感觉商品房价格已越来越难以接受。
　　地产商潘石屹说：“今年的博鳌论坛不谈房价，所以我还不知道到了会上说些什么。”但是，潘石屹对房价还是有话要说，“海南房地产空置率高一定能降下来。”

强哥

听说潮阳花园开盘了，均价在4000元／平米，有谁知道确切消息。

童百雄

等着吧!叫他们涨吧!