房价该跌，但难跌

san360

房价该跌，但难跌

摩根士丹利的谢国忠一直预言房价要跌，但一直没跌下来。
从长期看，房价一定上涨的。但这句话说了等于没说，因为工资总会上涨的，物价总会上涨的。美国1941年只有9%的家庭年收入超过5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美国46%的家庭收入超过1万美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美国居住管理局所属住宅的全部家庭年平均收入为837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美国有20%的家庭年收入7千到一万美元，年收入6千到7千、1万到1.5万美元的家庭各占11%，那时公寓平均年租金是2340美元。1964年开始，凡房租超过个人收入25%的费用一律由政府补贴。
现在的中国学者官员是完全撇开收入谈房价，说房价由需求决定的。但是，经济学的基本常识告诉我们，需求量是收入的产儿，需求量取决于两个因素：价格和收入。不同的收入阶层有不同的需求曲线需求量，不能混为一谈。
别墅高档公寓对应的只能是富人，如果高价房供过于求了，几万元的高房价维持不下去了，再对人家谄媚说 “看好未来”也是没有用的，投机者对“未来”兴趣不高，除了自住，没有必要买个房子储存起来去“长期看涨”，资金要流动才能增值这个基本道理投资者不会不懂；而买了高档住宅单为收取租金的人也不太可能有——租金高了，对租房者来说还不如按揭，租金低了，要几十年才能收回本钱，有这么投资的吗？ 2005年一季度以后，高价房明显“涨不动”了。当然，秋后的蚂蚱总会有的。
特大城市的“普通商品房”（动迁用房不算）之所以好销，有拆迁户在买，也有相当投资客在买，那么普通商品房能跌吗？如果动迁不止，就很难。那是最低价在高位得到支撑了。像上海世博会的动迁，倒是大部分拆迁者都能满意（看样子动迁成本是由世博会来承担了），但是，动迁者虽满意对于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高价位得到支撑，不动迁的百姓就更加无望得到改善，最后将形成这样的恶性循环：要改善，等动迁。本来不符合民众意愿的动迁变成民众盼望的，那是因为不动迁，就得不到补贴，有了补贴款，才有希望多一份选择。比起要你搬哪里你就得搬哪里，当然是希望能多点选择余地。
房价下跌是艰难的。但是，下跌艰难是一回事，该不该跌又是一回事。现在一些学者官员以所谓“房价下跌造成资产缩水”来臆造房价不能跌的理由，似乎是悲天悯人，其实站不住脚。当年股市狂涨，不也有人反对挤股市泡沫吗？不也炮制了千万条股市不能下跌的理由吗？但当庄家把千万股民玩够以后，他们就逢高出货逃之夭夭——相当资金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的资产不是大大缩水了吗？缩水也就缩水了，损失惨重也就自认倒霉，股民自杀只在股市刚开始有耳闻，以后大家对风险的承受能力都增加了。同时他们学会用脚投票了，不再轻易“跟进”了。“股民”总比“房民”多得多吧？股市跌下来了，股民该怎么活还得怎么活，GDP不也是年年见涨吗？
至于说到资产“缩水”，现在的人们已经司空见惯了。小到高温天鸡毛菜（一寸多长的小青菜）卖到4元一斤（平时一到两元），荠菜要卖到12元，你买了，就意味着你的资产“缩水”了，国家通货膨胀则是大家的资产缩水。涨工资是大家盼望的事情，可哪一次涨工资不是伴随着物品价格上涨？涨工资同时，工资总归多少要缩些水。涨工资是物价上涨的结果，不是原因，中外无一例外。涨工资的好处在于，你可以对物品有更多的选择，是的，还是“选择”，在市场经济社会，选择最为重要。银行存款利息上调，存钱在银行的人很高兴，其实上调利息往往就意味着你存在银行的资产在缩水。前天肉10元一斤，你不买肉，把钱存银行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上调到6%，这10元钱的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高兴吗？那么告诉你，昨天的肉已经10.0 1元一斤，涨了一分钱，这一分钱就是你不买这一斤肉省下来的利息的3倍。（当然，这里是打个比方。银行存款利息上调的原因多了，银行存款利息上调和物价的上调比例也不一定同步，并且有的物价是上调，有的会下跌，但银行利息大上调物价总体是上涨的道理不会错）。
房价大涨，如果其他商品不涨价，就意味着其他商品相对于房子价值在缩水。原先你30万一套房可以换一辆中档轿车，现在同样房型要涨到60万，意味着要2辆中档轿车换一套房，这“车”相对于“房”就缩水一半了。物价指数告诉我们，以2000年为基准，到2004年，上海的商品零售价格指数下跌6.3点，房价指数上涨53.6点。那就是说，2000年到2004年，所有的商品相对于房子而言都在大缩水，缩水幅度高达60%。怎么没有官员为其他商品这样大幅度的缩水而叫唤呢！
“这样，不正说明买房能保值吗？”说得好。既然房子有这样的保值功能，房地产商何必做铺天盖地的买房广告？他们自己留着保值不就得了？其实他们是知道的： 房屋不可能保值，更不可能升值，只会越住越不值钱，否则就没有“房屋折旧”一说，值钱的只能是地皮，让地皮值钱是故意的、人为的，马歇尔就说过，一些地方的环境改善，那是“由于土地使用者为提高土地的价值而故意投资造成的”。因为值钱的是地皮，而地皮不会属于买房者，因为房子总是越住越不值钱，因此，你就根本无法为你的房子保值。一个很简单的例子：前几年拆迁的黄金地段的新式里弄房子当初原住民买下时的价格都不菲，他们当时也想着：“买房保值呢”，结果是多少钱被打发走的？你能因为“当初多少条子买来的”为由而讨价讨到同样价值？好房子本身不能以好价格保住，还保什么值？
所以，不要用“资产缩水”来吓唬老百姓。 但也只能这样来吓唬老百姓，如果用百姓都能懂的话来教导百姓，当官还能有这么好当吗？
笔者以前一直认为，作为居民必需品的住房让居民中大多数买不起是不应该的，所以房价总会跌下来。现在看来，的确是估计错了。一旦强有力的、不受约束的地方政府介入了这个市场，这就不是市场了，既然不是市场，怎么会按市场经济规律行事呢？房地产的价格独立于所有商品价格以外大涨特涨，这哪有一点商品经济的影子呵！
一些学者官员拼命解释：住宅不是普通商品，是投资品，天下哪有天生的投资品？投资品能成为投资品，都是“故意”的，是人为的。80年代的钢铁批条就是投资品，比当时投资黄金铂金回报率高得多的投资品！现在钢铁批条还能成为投资品？过了这个村就没有那个店了，当“收藏品”去收藏吧！
房子到了该跌的时候总会跌的，跌了，天也塌不下来！香港房市大跌的日子没有过去多远。2001年初，新界荃湾中心65平方米的房曾以60万元港元成交，2002年，香港每月按揭还贷三、四千元就可以成为业主，香港地产界权威人士认为“这是任何社会不常出现的情况”。香港地价大跌也历历在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33万港元，1998年跌到2.81万港元，并一直在这各个低价位徘徊好几年，市区住宅地价1997年是每平方米21.41万港元，1998年跌到6.66万港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年时，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使这样的投入，论到跌时照样跌。我们需要认真对待的倒是并不在于香港房地产曾跌了多少，而是香港房地产在大跌前，就象我们今天一样的疯涨，当然，还涨不过我们。
今天已经在高价位买了房的人们当然不希望房价跌，这样的心情不难理解。 但事实往往不以人们意志为转移。有哪个股民希望股市大跌的？但股市说跌就跌了。随着反腐的力度加大，房市能逃过这个规律吗？很难说。在一个缺乏信用的环境里，走向真正的市场经济总要付出代价的。只是希望代价能使我们进步。我们花的代价已经不少了！

志成-闲

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