2006中国房地产趋势大局已定 （转贴）(转载)

lianghongbo

2006中国房地产趋势大局已定
　　驱动人的行为的永远是真实的利益，而不是人的想法！
　　一。房地产的趋势
　　 我从2003开始关注房地产，也深入研究了近十年和国内外的房地产的历史，结合我们中国特色的国情
　　 房地产的趋势
　　 1.起步阶段（2000元/平市场平静）
　　 2.炒作初步阶段，供不应求（2500元/平 各种概念开始流行伴 随真实需求释放）
　　 3.炒作疯狂阶段供需相 当，政府托市（2800元/平各种炒作概念盛况空前，当前以及今后的真实需求 释放完毕，全民炒楼）
　　 4.炒作癫狂，供过于求，有价无市，政府继续托市（3500元/平炒房需求下降，高手开始退市，傻瓜有 心无钱，各种炒作概念继续吃人说梦，真实需求消失）
　　 5.战略相持阶段，价格继续上扬（营销手段），房产广告满天飞，交易量大幅为零，政府出台政策托市
　　 6.房价暗降，交易量为零政府出台政策托市
　　
　　 7.房地产压力过大，政府为了降低金融风险，压缩给房地产贷款，房价雪崩，比着跳水收本，政府口头托市，效果甚微
　　8.房价见底，炒房的不敢接，真实需求还没有累积，政府宣布宏观调控房价成功构建和谐社会
　　9.房地产价格继续下跌，但是没有需求支撑，前几年已经透支了老百姓后十年的消费能力了
　　
　　
　　二。现在买房真实需求逐渐萎缩
　　 从前面几位大侠的文章已经知道，62年到79年的人口高峰（现在已经是44岁和27岁，该买的房子都已经买了包括大量不怕死贷款的一辈子的）产生的教育高潮和购房高潮即将过去，劳动力短缺前几年就预测到了 ，大家当时可能还不信，现在说来就来了，中小学学生生源不足已经开始显现，下一步就是高等教育了，肯定是大幅度的萎缩。到时候一个家庭基本都有三套房子，自己奋斗一辈子的一套，双方父母的各一套。就是不建新房，房子都有多的 呵呵。绝对不远，十年之内就可以看得到！
　　
　　三。为什么老看不见房子跌？到底里面有什么名堂？
　　
　　 驱动人的行为的永远是真实的利益，而不是人的想法！我想30岁以上的人都会承认这个观点的。
　　 现在全国除了少数几个城市供需两旺（深圳广州啊处于第三个阶段的末期，因为深圳广州整个周期慢一些，来得迟走的晚，本质和其他城市一个样子），全国基本上都处于第四个阶段——.炒作癫狂，供过于求，有价无市，政府继续托市，炒房需求下降，高手开始退市，傻瓜有 心无钱，各种炒作概念继续吃人说梦，真实需求消失。上海来得快，所以走得也快，已经到了相持房价微降的阶段了。
　　
　　 可能我们老百姓觉得我们自己是最尴尬的，不知道该不该买房，不买怕涨，买吧，压力大，又怕跌。
　　其实现在最尴尬的是政府和开发商！！！
　　
　　 以前整个社会分成三个利益体，老百姓，开发商和政府，最惨的就是老百姓，被开发商黑了半辈子，
　　通过地价转移，银行利息，物权法又被政府黑了半辈子，还被其它的教育医疗养老继续被剥削。
　　 开发商呢，赚政府（银行）的钱——内部人（或者找人）认购自己内部炒房，炒到最高点最后个人宣布破产卖给银行，损失的找的民工的信用，呵呵 本来信用在中国不值钱，银行某些人得了实惠，账面不亏也没有风险；赚老百姓的钱，通过短期昂贵房价，长期物业费，什么手段都用了。
　　 政府（包括银行）呢，赚开发商的钱，高昂地价，回扣，赞助，手续费，税收等手段，方法多的是；
　　当然也赚老百姓的钱，贷款啊，今后调高利率啊，物权法啊，拆迁赚差价啊等等。
　　 羊毛出在羊身上，不管开发商和银行如何赚对方的钱，最终还是落到老百姓头上去买单。
　　
　　 前几年他们两个利益集团赚我们老百姓的钱我就不说了，现在房价虚高，到处是刚建的房子和在月球上都能看得到的满天房地产广告，炒房的逐渐退出，真实需求提前被被强制榨干，从开发商的态度就可以看出已经是有价无市。一句话，他们的利益源头已经快枯竭（虽然他们现在最想干的是榨干老百姓最后一些傻瓜的血汗钱，养命钱，从隔代还款，以房养老这种奇谈怪论出笼就可以看出来！！！）
　　
　　 所以现在社会利益体形势基本上就只剩下两个主角了，一个政府，一个开发商，他们的关系很特别，既联合又斗争，（之前就只有联合），政府呢，既想帮助开发商托市，刺激老百姓买房，然后和房地产共分利益，又想维护金融稳定，控制房地产泡沫，因为开放商贷款抵押的是房子，老百姓抵押的也是房子，等银行的钱大部分变成了房子，不出问题才怪。所以才出现了国家发改委发文，既要稳定控制房价，又要鼓励老百姓买房消费的自相矛盾的话语。
　　 现在老百姓榨干了，政府只有搞开发商的钱，所以出现了勾地，调高税收；开发商呢，搞政府的钱越来越难了（表现为贷款不像以前容易了），所以也都压缩开发规模（永远只用银行的钱建房，不用自己的钱冒险，因为用银行的大不了抵押房子，自己宣布破产就行，若干年后换个马甲再出来混 呵呵），然后借助政府托市，进行着最后的疯狂掠夺。
　　 但是现在就是政府和开发商的二人转了。我们老百姓只有干看得分，借助股票原理，最后的疯狂就是
　　月没有人买就越涨。
　　 两个主角相互顾忌，政府担心开发商不行了，房价大跌，自己收入减少，银行坏账，所以要帮他一把，同时自己利益不能少，要保护，所以要勾地，物权法；开发商呢，要依靠政府托市（不然早挂了），但是保护费现在可是从自己腰包里掏，房子一天天在那里折旧，心疼啊，公司开销大，钱不能变钱，老百姓处于观望，想降价刺激消费，政府不同意（因为他们利益会减少），更怕一发不可收拾，一直跌下去。
　　
　　
　　 所以现在最尴尬的就是他们了，也就出台了什么狗屁理论，房价不能跌，关键是要提高老百姓的收入，哈哈，可笑，现在知道老百姓收入低，买不起放了，前两年干什么去了，明显想把高房价的压力赚转给企业，现在还有什么企业啊，外资和民营，外资公司不怕，大不了到劳动力更便宜的地方去，明天就可以走人，摆明了想黑民营企业一把，可是还要人家同意啊，又不比以前命令国企一样，所以呢，也只是口头说说。
　　
　　三。讨论一下大家最关心的问题，现在2006房价趋势如何？
　　 如果政府和开发商的矛盾越来越大，两个结果，政府压缩银根，提高利率，减少对房地产贷款以降低风险，不再托市，房地产泡沫立即破裂，开发商的末日马上来了；另外一个结果，开发商压力扛不住了，降价求保本脱身，房价雪崩跳水，开发成本高的开发商就只有跳楼了。
　　 大家也许会问，政府会不会为了维持高房价，帮开发商到底呢，也就是两个互不伸手拿对方利益，等待地产的春天来临呢，那我们岂不是永远没有希望了！！
　　 也不可能，如果需要十年等待，那些等待的房子十年后一钱不值，结果是双输，驱动行为的永远是真实的利益，亲兄弟都可能为了利益反目，何况两个贪婪的大鳄呢！所以只有前面的情况发生。
　　 政府永远是老大，不存在着开发商和政府的搏奕，俄罗斯石油公司和政府搏奕的结果大家应该知道吧。
　　 所以只有一个结果，大家耐心等待吧，2006年马上就有好戏开眼了！
　　 好戏的导火线有以下几个：
　　1。年底外资银行进入，比得国内银行改革，坏账第一步清理就是开发商的末日。（20%）
　　2。经济出现滑坡，三个引擎作用到头了，贸易，投资，内需，现在只有最后一个可以用了，政府也会清理门户。(10%)
　　3。开发商扛不住凌迟的房子折旧和上缴的保护费公司的运作，陷入越开发越亏，不开发也亏的两难，最后降价或者破产。（70%）
　　 在中国，看问题既要懂经济，更要懂政治！！
　　
　　借鉴了很多大侠的观点，很受启发，向空军首长们致敬！！！

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