宝坻论坛律师所2007.7.2日志（房屋买卖合同）
天气越来越热，律所的几位同仁变得越来越懒。呵呵，有好长时间没有发日志了。对不起关心的各位网友。从本周开始，律所日志这个栏目继续！ 今天上午我接待了一位男性当事人。他大约五十岁左右，个头中等。他走进办室坐下后问我：“我能向您咨询一个房屋买卖的问题吗？”我问他：“您是买二手房吗？”
他说：“不是，律师。我一年多前买了某小区的一所楼房，是向开发商直接购买的，但是，房款早就交清，但现在开发商才给办房产证。”
我问：“你们在合同中约定了办理房产证的时限了吗？”
他答道：“约定了，开发商明显是违约了。” 呵呵，支持一下 我又问道：“你今天来所里想找我们咨询什么问题？是向开发商主张违约责任吗？”
他说：“是的。我想咨询一下违约金的问题。”
我说：“你们在合同上约定了违约金条款了吗？”
他说：“合同是开发商提供的，是标准的合同，交给我们时空白部分已经打印好了。在违约责任上规定了不按期办房产证要承担总房款的万分之一的责任。”
“万分之一？”我补充问道：“是按日计算吗？”
“合同上没有写按日计算。但我们觉得是按日计算，因为如果不按日计算，那么只给我们几十元钱太少了－－我们的房屋总价款一般在30万元左右。” 如果按万分之一计算的确太少了，我心想。
我问他：“你们同批的合同是都没有写按日计算吗？还是只有你的合同上没写？”
他说：“都没写。但别的违约则写的是按日计算，比如说不按期交纳房款。”
我对他说：“你在签名前看过合同的全部内容吗？”
他说：“只是草草地看过。之后就放在家中了。” 这个没办法吧，房产商说按年万分之一也行啊！！！！！！ 买房的有几个仔细看过合同的！！！！！！！ 我对他说：“合同中约定违约金，是双方意思一致的结果。约定的违约金数额也是完全由双方决定的。如果约定的违约金数额低于损失，可以要求赔偿损失。约定的违约金明显过高，对方也有权请求人民法院或仲裁机构予以降低。从你陈述的情况来看，应当推定你同意按每次违约计算违约金，而不是按照每日计算。你的合同的文字不解释出是按日计算违约金的。但是，由于开发商的违约而导致的损失高于这房屋总价款的万分之一的，你可以要求赔偿损失。”
他说：“我咋计算我的损失呢？”
我问：“你买这所房产的目的是什么？是居住吗？”
他回答道：“是啊。”
“你曾经因房产证问题导致过经济损失吗？”
“没有。”他迟疑了一下回答道。
我对他说：“那么，你就无法主张损失了，只能要求房款的万分之一的违约金了。”
“开发商在欺诈！”他听了我的话叫出声来“他们挖好了陷阱等我们往里跳啊！难道就没有说理的地方吗？！法律也太不健全了吧？！”
我无奈地告诉他：“并不是法律不健全，而是你没有好好地利用法律保护自己。签订购房合同这么大的一个事，应当谨慎才是啊。” 相关法律链接
《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”
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