盘点2007

当歌

借用一句电影台词
---2007年就要过去了，我很怀念它！！！
天津的楼市，2007年绝对是不平凡的一年，量价齐升，天价拍地。。。
下面引用部分“中国指数研究院天津分院”的研究数据，并结合一些其他报道，
请各位朋友从数据来看天津楼市的2007....
(版权归中国指数研究院天津分院所有，此处仅为引用）
先看看整体状况，房价是最让人揪心的！
07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升
房价的对比--2006，2007

成交量的对比--2006，2007


房价走势的综合评价
2007年天津市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化，7月楼市进入新一轮快速上升通道，9月达到顶点为128.63万平米，成交量同比增幅平均达到65.74%。2007年5月以前，天津市房价持续了06年以来平稳的上涨态势，而6月以来天津房价形成了新一轮的快速飙升势头。7-8月间全市成交均价达到6183元/平方米，同比增幅达34.65%，截至11月全市房价平均水平为6647元/平方米。经过此轮快速上涨，天津市各区域房价被重新定义，价格越上新高位。可以看到，07年特别是下半年以来，价格持续高涨的情况下，成交量依然爆发性增加，同比2006年呈现量价齐升的局面。

结构情况
2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒


根据2007年1-11月全市商品住宅成交量分布图可以得到，滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。

市内六区一直以来是天津楼市的风向标，6月以来成交量快速上升，9月更是高达42.51万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求，市场所营造紧张气氛使得大量消费者跟风买涨。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响，住宅新增供应量将急剧锐减且供需矛盾的紧张加剧也导致房价水平大幅上涨，迫使部分购房者不得不转向近郊区县。

经过06年近郊四区普通住宅市场的大力开发，目前区域已成一定规模和市场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让，天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区，可以预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。

滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域发展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济发展速度，房地产市场已先行走在前端。下半年塘沽老城区、上北生态区以及开发区楼盘全面开花，新增供应量的大幅增加拉动7月成交量快速上涨，随后在9月达到高位39.70万平方米。
影响因素
天津楼市目前仍处于健康水平，并未出现深圳等一线城市有价无市局面

2007年10月以来，深圳、广州等一线城市出现成交量甚至价格的下滑，紧缩个人房贷的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策导向都使得市场在疯狂后开始回归理性。10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。

分析深圳楼市此轮变化，主要是大量的投资客抛盘所导致的。而与之区别的是，天津楼市的主要支撑仍为本地居民庞大的自住需求，旨在打击投机性需求的调控政策对天津市场影响有限，整体仍然是上升的良好势头。伴随着价格水平上涨到新高位，购房者也进入调整期，10月全市成交量环比出现下滑，但同比23.98%增幅以及3季度前期需求“井喷式”提前释放，短暂回落也是较为正常的，11月全市成交8975套，较10月增加632套，年末一些楼盘加大营销促进了消费者对高房价的消化，巨大的需求量支撑天津楼市依然健康前行。

地价攀升以及热点区域供需矛盾加剧成为今年房价快速上涨的主因

（1）开发商高价拿地成为此轮房价上涨的直接导火索

8月1日，金地集团以22.67亿元将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块收入囊中，楼面价近6800元/平方米。 8月2日，深圳振业集团以10.60亿元摘得河东区新开路东侧 “津东新（挂）2007-078”地块，楼面价高达8805元/平方米，楼面价已明显超出在售项目的售价，周边众多项目随即封盘上调价格，单价上涨1000元/平方米以上的楼盘在50%以上，一些热点区域楼盘也是轻松突破万元/平方米大关。

07年截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地块面积776.57万平方米，非市内六区占比96.74%，其中，近郊四区和远郊五区县分别成交30和32宗，土地面积360.72和297.02公顷，分别占本年全市土地成交面积46.45%和38.25%，且成交价格屡创新高。众多品牌开发商的涌入大大提升了近郊区县土地价值，这也必将是未来天津住宅市场发展的重点区域，因而年内津南、西青、东丽、北辰等一些近郊区县在售住宅价格全面上涨。

（2）市内土地供应稀缺，供需矛盾加剧促使价格水平仍继续大幅上涨

市内六区楼盘以及土地供应急剧减少已是不争的事实，从招拍挂情况来看，07年1-3季度市内六区住宅（含商业综合地块）土地供应面积仅为32.65万平方米。07年市内六区仅有和平区的吉利经典，南开区中新城上城之上城豪苑、天房峰阁，河西区天津公馆、梧桐公寓，红桥区万通上游•国际以及河北区富水一方为纯新盘入市，而供应量较大的楼盘07年底都已近销售尾声，如海河新天地、天津富力城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供应量，供需矛盾的加剧使得房价必定持续大幅上涨，目前市内六区均价已在9000元/平方米以上，品牌楼盘多在11000-12000元/平方米以上，未来价格仍有进一步大幅上升的空间，产品结构调整是重点。房价水平的上涨使得一些购房者不得不转向近郊区县，而土地市场的活跃也使得07年内津南区、西青区、北辰区房价都上升至新台阶。
一说到天津房价，就有朋友说天津人收入低，难以支撑现有房价，
下面是人均收入的图表，参考参考吧！

当然，还要看人口状况！
天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大



2006年天津市户籍总人口达到948.89万人，其中，非农业人口为571.04万人，农业人口为377.85万人。随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。城镇人口从1990年的485.45万人增长到2006年的571.04万人，上涨幅度达到17.63%。城镇人口占比逐年增加，从1990年的56.04%上涨到2006年的60.18%，上涨了4.14个百分点。

天津楼市未来趋势
08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势

08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势，有三方面原因支撑楼市稳步发展

1）是改善型需求依然强劲，需求结构较为健康

2）是随着08年奥运会的到来，奥运经济对楼市促进作用将日益显著

3）是随着滨海新区开发开放的不断深入，必将给天津楼市以持续得支撑

供给判断
未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量
价格判断
住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓
结构判断
城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主

未来政策对天津楼市的影响分析

1）2008年住宅市场供应将大幅增加，供需矛盾将得到一定缓解

2）政策出台将带来短暂的市场观望，实施后期将整体平抑市场价格

3）普通商品住宅价格涨幅将放缓，高档住宅尤其是别墅有加速上涨的可能

水若寒

不盼望房价涨
不落就行,呵........