公积金成为第二套房贷的避风港

当歌

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

本次第二套房贷款首付比例提至40%以上后，公积金贷款成为购买二套房的避风港。如果首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。

更为关键是公积金房贷能够享受到低利率。一般来说，房贷利率有15％的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555％）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30％，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。而公积金贷款年利率仅为5.22%，商贷高出公积金贷款利率3.393个百分点，利率差进一步加剧。

购买第二套住房：以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12（月）×15（年）－70万元贷款总额＝408373.4元；

而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。

如果是第一次用公积金贷款，那么贷款仍可享受七成70万元，利率仅为5.22%，每月还款5616.11元，利息总额为310899.37元。结果更明显，不仅首付不提高，而且贷款利息总额也比原来少付了9万元。