北师大金融研究中心最新报告：开发商囤地10亿平

雅痞式、激情

　一份由媒体委托专业第三方学术研究机构得出的报告新鲜出炉：受焦点房地产网委托，北京师范大学金融研究中心撰写的“中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告”11月20日杀青，而据透露，该报告全文将于2007年12月4日下午，在杭州举行的“中国地产新视角--杭州土地招拍挂十年高峰论坛”上发布。

　　该报告“对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测，计算了沉淀在土地上的资金总量，以及囤地沉淀的信贷资金总量。”尤其对于房地产业内多年来高度关注的“囤地”现象、程度及其影响，有望通过这一报告得以理清。


　　该报告从大量占有的数据出发，通过科学专业的客观剖析，解释人们对于这方面核心问题的质疑并理清大量似是而非的观点。而对于业内普遍关注的地价和房价的关系，以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。


　　土地和房价的关系，一直是房价轨迹中最神秘的部分，开发商们喜欢讲“地荒”：因为土地供应的不足造成了终端产品的供应不足，而供不应求也成为房价飙升的魁首；土地主管部门痛斥“地荒论”，而开发商“囤地”也成为业界普遍抨击的靶子--地价推动房价还是房价催生“地王”，开发商囤积土地沉淀资金机会成本有多少……


　　这些都是业界最关注并长期讨论的问题，也是负责任的媒体最关注和希望得到专业解答的问题。基于此，焦点房地产网委托以钟伟，魏伟，王雪为成员的课题组进行研究分析，并得出该报告，希望能够揭示深藏在土地深层的秘密。


　　主要的估测结果如下：


　　1、囤地现象不是新近出现的现象，2004年之前的囤地增长规模，较之此后更快。显示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平米，规范和非规范囤地约为10亿平米。


　　2、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。


　　3、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算，综合各种估算，截至到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿，这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。


　　4、在全部囤地导致的资金沉淀中，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿，差不多银行体系每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。


　　5、地价和房价的关系较为复杂，通过多种渠道估测，地价对房价的占比仅在20％－30％之间，因此单纯从土地购置成本和房价形成来看，不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。


　　6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博