【奋进社/金鸿95】有感于万科降价

大马3493

2007-12-26 11:44高房价不仅仅是个民生问题，还是影响国民经济平稳运行的重要因素。以前我已数次发文讨论高房价的问题，一篇是《从一则新闻想到的》、一篇是《十七大后房价也和谐》（还有一篇《房价狂飙的日子就要结束了》与此篇是换汤不换药，组材形式不同但内容一样）。每篇得出的结论都是一样的，那就是房价会降。今天看到了万科降价的新闻，就再写一篇文章讨论房价，总结一下思路。
经过思考，我个人感觉，三方面的原因导致房价必然下降：

一、释放经济运行风险，保证国民经济正常运行。

1、房价持续在高位运行，给国民经济的平稳运行带来了巨大的风险。它不仅仅掏空了广大买房的老百姓的钱包，还让他们中的许多人背上了大额的债务，一旦因为房价的持续走高将供求链拉断导致房价暴跌，将会给他们的生活带来巨大的负担。这里面的道理很简单：房价持续走高，终有一天会高到老百姓买不起房的地步，那时，原本指望用高房价赚取更多利润的开发商为了回拢资金必然降价。当然，在降价以前开发商们会有一段“有价无市”的坚持高价不降的时期，但是，一旦被日益绷紧的资金链逼到无力维持局面的时候，降价销售将成为必然选择。但是，在房价掉头下跌时，出于“买涨不买跌”心理的支配，持币等待的买房人不但不会加入购买者的行列反而会“再等等看看房价会不会再跌的低一点”（他们怕自己买亏了）。在这样的情况下，出现价格暴降出售房产以回拢资金的情况是很正常的，这种情况与股市暴跌时股民恐慌性抛盘割肉平仓是同样的道理。一旦房价在这样的情况下被打回原形，降价前买房的人将平添巨大的包袱（举个例子，假如某人在房价下跌前花120万买房产一套，首付50万贷款70万，可房价暴跌后他的房产只值60万，此时，他即使马上将房产卖出以回款60万归还银行贷款也不够，还得背10万元的债务。这样在房子的一买一卖中自己前期积累的财富就全部失去了）。这样一来，大量“负翁”的出现会带来严重的社会问题。

2、房地产是资本密集型产业，如果房价持续高涨最终把供求链拉断了，接下来房地产开发企业的资金链也会马上绷断。而中国的房地产开发企业大都在银行有巨额贷款，如此一来，又会为银行增加大批的呆坏帐。

3、房价持续走高会短时性（十年内）的让房地产企业赚得远超过其他行业的利润，在利润的驱使下，大量其他行业的优秀企业也有可能放弃对本行业的投资而转向房地产开发，从而造成房地产业的过度投资、过量开发的畸形发展。

4、房价的持续走高还会引发大规模炒房现象的出现，从而加重房地产行业的“过度需求”。炒房者大量屯房不是为了居住而是为了低买高卖以赢利，但由于他们的大量屯房导至本已不足的供应量更显捉襟见肘，从而刺激房地产开发商更大规模的开发，造成房地产业的“过度繁荣”。

从以上四个方面来看，房价持续走高会对国民经济的平稳运行带来极大的隐患。但是，国民经济的运行风险还不仅仅在于房地产业。

随着国内金融业的发展和对金融创新的需求，股指期货的推出都将成为必然。股指期货推出后，金融风险会大幅增加。可以举例说明：假如现在股市指数是3000点，某些庄家联手以巨资入市（比如八千亿美元），用半年的时间吃足筹码，在股指高涨的信心支持下，广大散户和基金也纷纷看好股市，股市指数被推高到了6000点。此时，庄家们在股指期货市场上以巨资买跌（比如买股指跌到4000点）。此后在股市上疯狂砸盘，从而引发股市恐慌性抛盘，股市暴跌。因为他们吃筹码时股价低，所以砸盘时依然会赚钱。同时，因股指的暴跌他们还可以从股指期货上狠赚一笔。当股市上的股票价值被砸倒底以后，他们再次大笔资金入市，顺手抄起那些被严重低沽的优质股票，为下一轮次的获利收集筹码（如果能在股市暴跌时能收购掉进资本陷阱的优秀企业那就更是喜事一件了）。

如果房价高位运行的风险和因股指期货推出带来的风险叠加起来，危险更大。比如，在上面所举例子中股市暴跌时，更会增加房市供求链拉断的风险。因为已经太多的人在股市上破产了，从而导致需求大幅萎缩，从而出现股市暴跌引发楼市暴跌的局面。

所以，出于挤出经济运行风险的考虑，调控房价也已成为必然。

二、房地产业支持不起中华崛起，不适合做支柱产业。

十年前，出于国内外经济运行环境的不得已，把房地产业做成了支柱产业。其实，任何一个真正发达的国家，都不是依靠房地产业来支持国家强盛的。强国富民靠的是科技领先。前几年数次调控，房价都没有降下来，一个非常重要的原因就是房地产业是支柱产业，所以，打压房价一直难见实效。随着国内产业结构的调整和研发投入力度的增大，具备了给房地产业“换位”的条件。

过去的几年里，数次调控都没有取得良好的效果，与房地产业的支柱地位是有相当关系的。作为支撑经济运行的支柱产业，国家不可能强力打压它，以避免影响国民经济的良性运转。

8月21日新华网显要位置刊登了空军上校戴旭的《房地产支撑不起大国崛起》一文，新华社是代表中国官方态度的,这篇文章的刊登就是中央要对房地产业进行定位调整的一个信号。

三、地方政府“经营城市”的做法将会发生改变。

过去的数年里，有些地方政府为了增加地方上的财政收入，大力“经营城市”，在居住用地拍卖中大把的赚银子。这样做在无形中增加了房地产开发的成本。房地产开发商搞房地产开发是为了赢利，他们必然把这部分成本转嫁到买房者的身上。由此可见，“经营城市”是高房价的推波助澜者。

十七大后，各地方政府开始准备换届。正如易宪容先生所说，中国的房价会不会降取决于明年。“取决于明年”不是因为明年有奥运会，而是因为明年是地方政府的换届年。如果换上来的地方领导能改变“经营城市”的理念，房价下降将是一件非常自然的事情。

我们有足够的理由相信，明年开始的地方政府换届会为我们选出务实的为人民服务的新一届地方领导。十七大后，中组部由中央政治局委员李源潮亲自抓,我们相信，中央对地方的人事管理会有一个全新的局面。中央是政策的制定者，地方政府是执行者。上面的好政策需要下面不折不扣的贯彻执行才能发挥出作用。我们也相信，随着地方政府的换届，胡总书记和温总理为我们制定的好政策将得到更好的执行。

综合上面三方面的考虑，房价下降是必然的。

从“首付四成”的政策一推出，部分南方一线城市的房市就进入了冰河期，甚至房价开始调头。

随着房地产调控力度的加大，房地产业大腕们的表现各不相同：王石的万科带头降价；任志强则宣称“房价下跌对国民经济不利”，有“地产教父”之称的冯仑则发表了一翻“未婚女性刺激房价上涨”的言论。对于任大嘴，我无意置评，种什么树就收什么果子好了。倒是冯仑的表现让人大跌眼镜，这哪象教父级的人物说的话？如果打个洞就能住人的话，还有人买房吗？还有高房价这一说吗？而王石，在这关键时刻，带了一个好头。

一个人，不论在哪个行业，只要真正有所作为，想让自己的名号挂上个“家”字应该不是件太困难的事。只要满足一个条件就可以了，那就是有“社会责任感”。一个政治领袖，如果没有社会责任感，那他就是一个政客（比如陈水扁），如果有，那他就是一个政治家；一个写文章很好的人，如果没有社会责任感，那他就是一个写手（比如郭敬明，公然剽窃还不承认），如果有，那他就是一个作家（比如鲁迅）；一个搞企业的老板，如果没有社会责任感，就算他的企业做的再大也只能算是一个富豪，如果有，那他就是一个企业家。由此看来，只有王石对得起“企业家”这三个字。

与“只能富人盖房子”的任志强不同的是，王石一直在努力的加入为穷人盖房子的行列。其实，抛开社会责任感不说，单就市场嗅觉而言，王石也够精明。沃尔玛是最大的连锁超市，它就是主要为平民服务的，麦当劳在美国也主要是卖给穷人吃的，而这两家企业，不论是规模，还是赢利性，都是不得了的。这也说明了一个道理，只有真正利人，才能充分利已。

当然了，从另一个角度看，也是王石懂政治的一个表现。当年，朱总理把房地产业做成支柱产业时，就请王石做自己的地产顾问（据说无薪），今天，又是王石带头降房价。而且，万科几年来一直没有大量屯地，万科权益储备为1818万平方米，可用于2-3年的开发。相比之下，碧桂园的杨首富（5400万平储备、六年都开发不完）就比较危险了。按照《闲置土地处置规定》，超过两年不开发的将被无偿收回。王石降价卖房是不是为了加快储备用地的开发以被没收的可能？一旦中央下了重手，以没收土地的方式对付屯地的开发商来降房价将是非常自然的事情，对此，大家没有必要去怀疑----五年多了，胡总书记和温总理的行事风格（亲民务实）大家也都见识过了。

当然，如果房价在政策的压力下猛然掉头下跌，会严重打击房地产这个行业，也会损害大批高价买房老百姓的利益。所以，中央有意放慢动作，让房价平稳下降。从“第二套房以个人为单位还是以家庭为单位”的确定过程就能清楚的看出来（先放风说由银行自已确定，接着几个大银行多数说“以家庭为单位”、个别说以“个人为单位”，经过一两个月的市场适应后中央再明确规定，“以家庭为单位”），中央是希望用温水煮青蛙，而不是用油把青蛙炸了（以各种方式缓冲风险，希望所有有良知的开发商都能体会胡总书记和温总理苦心）。但是，如果哪个开发商认为自己有能力与国家利益博弈的话，不妨试一把，也好感觉一下在破产的道路上“潇洒走一回”是什么感觉。

飞虹

王石确实懂政治!

黄牌罚下

无语！路过！走人！