房地产开发选地要唱“三部曲”

雅痞式、激情

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  古典经济学家之父亚当·斯密有句名言：“土地是财富之母”。在今天，把这句话用到如火如荼的房地产业是最恰当不过的了。没有土地，房地产开发就是无源之水、无本之木，那么，有了土地之后房地产开发是不是一定能够成功？如何选择最佳地块？怎样找到“转世灵童”？

  一般来说,选地有自己的“三部曲”：一看大区域；二看中区域是否有“造血功能”；三看项目是否在“风水宝地”。那么，怎样寻找最佳“风向标”？

  2002—2004年，是中国房地产业出现“井喷”的年份，各地房地产公司如雨后春笋般涌现，似乎哪家公司只要能搞到一块土地就能赚到一大笔钱，一批地产明星也先后浮出水面，如万科的王石、世茂集团的许荣茂、SOHO中国的潘石屹、星河湾的黄文仔和苹果社区的张宝全等等都成为这个时代的“宠儿”。地处中原的武汉虽没有产生光耀中国“星光灿烂”的地产明星，但是其“圈地运动”也是风起云涌，一批外来开发商一拿地就号称千亩。武汉本地开发商虽没有“外来兵团”那样的实力，但是在拿地的“频率”上也毫不示弱，一场“郊区大盘化”和“新都市主义”的开发方向之争也是如火如荼。而此时的张博士在大汉口西北湖旁已悄悄完成了“吉和世家”的销售，并掘到了“第一桶金”。按理说，他可以静静地休养，可以“坐山观虎斗”，或者再待时机“出击”。但作为一个职业经理人，特别是作为一个房地产的职业经理人，他深知，房地产项目虽可以一个接一个地完成，但是好的项目永远在下一个；在房地产转型时期更是“机不可失，时不再来”。他心里也一直有一个“结”，这就是还是在武汉市农场当书记的时候，他就想：有一天我能不能开发一个房地产项目，能给后人留下“可居可游可品可赏”的一类建筑呢？

  古典经济学家之父亚当·斯密有句名言：“土地是财富之母”。在今天，把这句话用到如火如荼的房地产业是最恰当不过的了。要开发房地产项目就得有土地，没有土地，房地产开发就是无源之水、无本之木。在各开发商抢占武汉三镇“风水宝地”的时候，张博士也不是没有想到要拿地，但是他不是一个头脑发热人云亦云的人，一向稳重的他选地有自己的一套“潜规则”。那么，他将选择何处？

  他认为，选地要有“三部曲”：第一是看大区域的环境；第二是看中区域的“造血功能”；第三是看地块的“风水宝地”，寻找最佳“风向标”。而且三者缺一不可。

  对于在武汉选地，他解释，武汉被长江、汉水分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成\"三镇鼎立\"的独特城市格局。相比较而言，汉阳显得落后，但是越是落后的地区，发展潜力越大；房地产除了居住以外，更重要的还有一个增值功能，因此，从大区域来说，选择地块就应该选择一个城市相对落后但有发展前途的地区。

  而从自然环境和风水的角度来看，武汉有山有水，确实是一个适合于房地产开发的城市。但是就三镇而言，哪个地方最佳？张博士认为，搞房地产开发从自然条件来说，就得选上风上水的地方，比如说在武汉三镇选择长江的上游方位，就应该是在汉阳和武昌的南部地区，而汉阳地区则更有优势，因为在三镇里它还处在汉江的上游，长江和汉水就相当于两条巨龙环绕着汉阳这颗大明珠，也就是说整个汉阳地区是个“双龙戏珠”的吉地,坐平原而入江,就如青龙奔日,极旺之地,水源之像滚滚,其水脉巨大,旺财远势奇强，是搞房地产开发的最佳选择区域，而武昌地区就大水系而言就没有这个优势。

  那么，是不是汉阳地区都适合于搞房地产开发呢？最佳地块的区域在哪里？这就是选地的“第二部曲”。

  张博士分析，在武汉的行政区划里，汉阳地区包括了汉阳区、武汉经济技术开发区、蔡甸区、汉南区等四个区域，蔡甸区和汉南区属于武汉的郊区，离武汉中心城区太远，在2002—2003年里又不在政府的主要规划里面，肯定不是开发的热区，也就不适合于一般的中小企业开发。那么，可供选择的就只有汉阳区和武汉经济技术开发区了。

  而汉阳区属于武汉的老城区，人口复杂，下岗职工较多，要搞房地产开发旧城改造的任务就十分繁重，一般的中小企业没有这个承受能力，也不是他所选择的理想之地，那么，剩下的就只有武汉经济技术开发区了。也就是说，当时选地就首选武汉经济技术开发区了。

  从房地产开发的角度，张博士对武汉经济技术开发区有这样的评述：第一是这里的自然环境优越，山清水秀，不像中心的山体湖泊大都被污染了,是一处创业、居家、旅游、休闲的理想之地；第二是交通便捷，东邻长江黄金水道，沪蓉、京珠高速公路纵横东西南北，公路网络四通八达，到市中心有十几辆公交车，道路宽阔，不堵车；第三，基础设施完善，已形成双水源供水、双回路供电，煤气、蒸气、通讯、道路、铁路、排水、网管、教育等基础设施一应俱全；第四、是国家级的经济技术开发区，区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区，又是政府政策倾斜重点扶植的地区，经济活跃，人均收入高，人群素质高，有潜在的消费群体，“造血功能强”。

  的确，在2002——2003年里，像武汉经济技术开发区这样适合于房地产开发的风水宝地在武汉三镇各行政区里是很难得的，有一些土地就早已规划好，只不过是等待房地产开发商来建设罢了，而且土地成本非常低,但是张博士去的时候，一些风水宝地早已被各开发商“瓜分”，剩下的只不过被别人认为是一些“边角余料”而已。他后悔晚来了半步，他围着大学转了几圈，就特后悔没有拿到大学对面的那块土地，但他并没有善罢甘休，他总觉得应该在这里可以找到自己称心的一方属地。为保险起见，他专门请了精通易经的周易研究会名誉会长赵教授来帮他参考选地。这也就是张博士选地的“第三部曲”——项目一定要在“风水宝地”。

  为何请精通易经的“风水先生”来参谋选地？张博士说，中国有5000年的历史，在这个漫长的时间段里，先人总结并积累了不少宝贵的经验，逐步形成了特有的文化，比如居住文化。而“风水”无疑是居住文化中最具有代表性之一，也最为人所称道的文化现象之一，至今仍被人们普遍采用。尽管它有些理论还要探索，但不可否认的是，其中不乏科学的设计理念，也就是合理性。中国古代“孟母三迁”其目的是为了改善子女的成长环境，现在望子成龙之心，绝不会因为时空而改变，为人父母者，往往在选择房子时，都会考虑到学区的好坏、交通的便利程度及环境的安全性等等。就大学周边的土地而言，应该是具备了这几个条件，那么作为一个较理想的居住环境，除了一些基本的要素——“自然环境、教育环境、人文环境”外，在地形地势方面、在道路河流方面、在气候方面也就是在“风水”方面，能不能做得更完美呢？

  “踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫”。曾经为多个开发商寻到“宝地”的赵教授按照张博士的想法围绕大学转了几圈，慧眼视珠地发现了大学左边、三角湖小学隔壁的一块土地，也就是现在的这块土地了。

  提起这快土地，在2002年可并不为大家看好。尽管武汉经济开发区的整个大环境不错，但是当时的这块土地完全是一片不毛之地，不是荆棘丛生，就是淤泥沼泽纵横，前面根本没有路。但赵教授对此地作了如下的“算计”：

  从地形地势方面来看，此地虽不在大学的对面，但地势较高，既可俯视开发区之新貌，又可远离尘嚣享受宁静悠雅之居住环境；而从三角湖、后官湖延伸过来看，此地又在道路的较高处，有壮志凌云之气概，让人感到十分开朗；在风水术中，有关房屋地形是很有讲究的，古语就有“南北要长，金玉满堂”，从宅基地形状来看，这块土地就是南北较长。

  从河流方面来看，在三角湖、后官湖看这块土地，状似在护城河内侧的城堡，也就是说这块土地就好像处在U字弧内者，而且在U字型转弯处，这在心理上偏向稳健兼具信心；三角湖、后官湖平静如镜，还可直接从宇宙气场中获厚益。而且在这块土地的前面有半圆形的池塘，圆方是朝前，说明这里是容易发财并功德圆满的。

从道路方面来看，规划中四周都将是宽阔平整的马路，通风良好，又利于消防，夏季南风多，冬季北风相对较少，而屋宅与马路间又保持一段适当的缓冲距离，安全性能强。

  “风水大师”的一番“论道”让张博士心情为之一振有，他似乎遇到了一个“转世灵童”，一下子解除了他心头上的一块“土地”之石。实际上，作为一个在房地产界摸爬滚打七八年的职业经理人、也可以说是一个高级操盘手也不是不懂得“风水之道”，但是他的出发点不是就看风水而去找所谓的“风水宝地”，而是能真正吃透中国传统易经文化与当今现代文化的融合。他对风水学也有一番“研究”，他认为，中国风水学的核心内容应是天地人合一，中国风水探求建筑的择地、方位、布局与天道自然、人类命运的协调关系，恰是中国风水学的人与自然融合，即“天地人合一”的原则，排斥人类行为对自然环境的破坏，注重人类对自然环境的感应，并指导开发商如何按这些感应来解决建筑的选址乃至建造，才创造了中国东、西、南、北、中各具特色的传统城市布局、传统建筑形式及建筑景观，因地制宜才能美不胜收。他举例说，在中国传统建筑中，千方百计寻求营造一处“好气场”，这就是风水；但是风水的核心应是讲究一个“和”字，打造“和谐之宅”应是选风水宝地之根本，所以在以人为本的社会，风水所追求的目的是人和人的和谐、人和环境的和谐、环境和环境的和谐。能达到和谐的地块就是一块风水宝地。我们打造楼市的根本目的是要改善人居关系，使我们的生活更加美好，体现我们这个社会的优越性。

  “风水大师”则从太极理论阐述了建筑的和谐之道。他有一种“太极泛存观”，他说，一个城市，一个区划，一幢建筑、一户住宅，一个庭院，一个房间……都是一个太极，只是层次不同而已。住宅建筑布局，既看其自身的太极，也看建筑组群的太极，建筑群布局，应以地形方整、太极完整为宜。不宜缺残某部分建筑的位置。建筑地段布局应十分注意太极图的场气效应，慎重选择空地，建筑群组团内的小游园绿地，应选在中心地段，并应有建筑小品布置。在住宅设计中，一幢住宅也不宜缺角。住宅楼层内部各户不宜交错分户，造成各户平面缺残某角。他的这些“理论”后来都被应用到项目的实战中并加以创新。

  经过一番实地考证和与“风水大师”的“较量”，张博士最终将大学隔壁的一块“风水宝地”搞定。但是这只能说是有了一张质地较好的“白纸”，要在上面描绘出一幅“清明上河图”或是一幅精美的“山水画”还要做很多细致的工作，要走的路还很长。那么，张博士怎样绘制这张“蓝图”？他的“和谐之宅”怎样打造？他怎样刮起“中国之旋风”？