房价长期上扬的内在四大动力

雅痞式、激情

不可否认，全国许多城市出现成交量也在萎缩，据媒体报道，不少地方成交量下降了30%--50%，购房者持币观望状态浓重。有房的人，特别是多套房子的投资客在担心房价是否会暴跌，也有极少数房产商出于资金链等因素的需要，在许多城市首先降价促销，无房子的盼望房价快点暴跌。各类想法与心态都是很正常的。
  各种观点与舆论纷呈，我们暂且不说王石的拐点论，应为他已自我否定了。还有人老是说房价要雪崩等等舆论，说是目前房价已跌了很多，而且自信的认为房价在08年至少要跌30%以上。试问，目前没有交易量何谓跌呀，房价与股市一样，股市反弹要放量，股市暴跌也要放量，市场的基本规律是相同的。
  从房地产市场发展规律来看，在部分城市的部分区域个别楼盘的价格下降是正常的现象，在07年房价暴涨的前提下，08年房价出现盘整，房价上涨放缓，甚至在少数楼盘出现短期下跌，都是市场发展的正常表现。但是，从行业的长期发展来看房价的走势，应该是理性的稳中有升。
  房价的上涨不是靠人们肆意臆测的，在市场经济的环境下，受经济发展的影响，房价上涨有其内在的动力，四大因素的长期存在导致房价长期上扬。
其一：货币流动性过剩长期存在，热钱不断涌入
  由美国次贷危机引发的世界经济对未来的恐慌，导致股市、黄金、石油等投资领域的震荡，投资风险逐渐升高。而在目前的中国通货膨胀日趋严重，利息远远补充不了通胀带来的资本流失，通货膨胀率降不下来。负利率将长期存在我们的社会经济生活中，只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。而股市的风险，会让大部分资本分流给房地产市场。虽然，受从紧货币政策的影响，房地产贷款受到限制，但是随着经济发展的需要，这种限制会逐渐放宽，而银行受利益的影响，银行贷款趋向房地产行业现状短期内不会得到改变。尽管银行向房地产行业贷款从原来的贷款总额比从50%以上，下降到总额的四分之一，但从中长期来看，银行出于各方面的考虑，这个比例将还会上调。资金从其他行业流入热门行业的总体趋势没有改观，所以，冷者依然冷，热者依然还是比较热的，这一点对于我国经济健康发展是不利的，我们要认真纠正这些现象。
其二：资产的重新定价估值，人们保值心理需求
  通货膨胀下人们渴望寻找到保值投资理财的好途径，笔者在以前的博文中曾详尽得论述了住房为什么还是最好的理财途径。因为从实际经验来看，住房具有居住和投资两大功能。既可以实用，又可以增值，所以，有能力的老百姓在实际的选择中，很重视这项投资。
  国家统计局的公布的GDP、CPI两项数据已经暗示。这两个指数实际上已经封死了房价下行的通道，期待房价下跌之后再去买房子省钱，实际上可能性较小。统计局数据显示，去年全年GDP达24.6万亿元，同比增长11.4%；全年CPI上涨4.8%，涨幅比上年高3.3个百分点。试想，在GDP、CPI左右夹击之下，房价下行渠道，实际上已经被封死，人们应当择机购房。房价有涨就有跌，这种观念在理论上并没有错，但在近期实际的生活中，总体来看，也已经不太可能了。这并不是违反价值规律的事情，反而是对价值规律的尊重。土地成本和相关建造、销售成本的价值上升，导致这种房价一直坚挺的局面。
其三：自住需求的长期旺盛，城市化释放能量巨大
  中国人口还处在一个上升期，在城市里，自主需求十分旺盛，2006年全国人口净增700万，农村进城人口1780万。每年结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10493元，2006年增加为11759元，净增1266元。在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强地继续上升，有着愈演愈烈的趋势。不断持续的人口进入城市，自住需求的不断上升，导致房价的不断上涨。
  城市化进程不断推进，释放了大量的刚性需求，这些刚性的需求，短期内不会得以根本逆转，供不应求局面依然会长期存在下去。我国的土地有限性决定着管理层守着18亿亩土地的生命线不会改变，这样一来，人口基数不断增长需要更多的住房来满足人们的自住需求，现在已经积累很多，还在继续积累。这些需求已经变为能量十分巨大的刚性需求，这些释放的能量，正在消解房价下行的因子。
其四：从长期看我国人口众多土地资源稀缺
  土地这一不可再生资源是客观存在的，我国人口众多土地资源稀缺,这是一个不可否认的现实。现在很多需求已经演化为刚性需求，供不应求局面没有得以根本逆转。而且形成了一个不好的传导机制：土地价格不断攀升，面粉价格不断上扬，这个基本情况给人们的感觉是建房成本越来越高，建筑成本也越来越高，市场供给者不是傻瓜，房价在高成本的压力和刚性需求的情形之下，不断上升。土地贵了，房价自然会升高了，这是一个不好的传导机制。还想让马儿跑得快，还想让马儿不吃草，这种好事，不会出现。但是，我们可以相信，随着政策面的加强，政策效应开始显现，房价绝对不会像2007年那样疯狂攀升，只能会稳步的小幅度的上扬。
    一些企业因为前期屯地太多或者是项目很多，急需要资金注入，而信贷关口把严，导致了他们的资金链特别紧张。打折出售也是他们的营销宣传方式，但是这种打折限制很严格，不能从大势上引领房价下跌。

从以上四大因素来看，房价的长期上扬有其内在的发展动力。只要认清房地产市场发展的基本规律，深入研究。我们才会真正认清房价上涨的真正本质，才能指导我们经济生活中购房、投资和理财。