<转帖>中国房事困局黑皮书

jakenxu

时寒冰

当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之一，房奴之困：房地产绑架了一个民族

住房摧毁了许多人的生活，他们最大的梦想是拥有自己的房子，等真正拥有房子之后才发现，自己穷得已经只剩下了房子。
4月26日，北京万通集团董事长冯仑说了一句很经典的话：“成为房奴那是活该啊。”他说，解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，最后日子难过，那是活该。
开发商这样说是典型的站着说话不腰疼，租房要有房可租，前提是政府提供足够的廉租房，如果政府不提供廉租房，消费者到市场上租房，必然导致租金的暴涨，将租房者逼入绝境，这种常识何以被漠视？
上世纪七十年代，埃及曾经出现了比我们目前还严重得多的住房危机，但是，埃及政府通过建卫星城经济型住宅、建青年公寓（租、售价格都比较低，以收回成本为原则）、低息贷款等措施，解决了这一问题。本着类似的思路，我国于1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，迄今为止，大部分地方走的却是只售不租的路线。房屋的供应结构就决定了，老百姓除了买房，并没有更好的选择。
地方政府不执行中央租售并举的政策，在事实上剥夺了老百姓租房的权利；开发商借助权力之手哄抬房价，又剥夺了相当一部分人购房的权利。可笑的是，讥讽公众一味买房不租房的往往是导致这一局面的地方政府和开发商们。房地产市场不仅颠覆了住房供应结构，也颠覆了人们正常的思维和道德观。强势者在剥夺了公众的权利之后，反过来居高临下地教育他们应该以怎样的观念去生活，这是怎样混乱不堪的一种逻辑？
一对儿青年夫妻为了买房，往往是两个家庭共同出资缴纳首付，从事业心正强的青年到白发苍苍的老者，次第沦为房奴。在养老等社会保障体系尚且建立的情况下，当无数家庭被操纵房地产市场的既得利益集团敲骨吸髓，这些操劳了一生的人被彻底绑架，谁为他们的未来着想？
一个国家、一个民族的创造力源于青年人的努力和奋斗，当这些青年人的目标定位于房产，当他们的理想被住房牢牢束缚，当他们为了住房身心力竭，他们的创造力又将被置于何方？因为住房，许多人不得不拼命地工作，甚至不敢往教育上去投资，他们背负着一个沉重的枷锁，难以分享生活的快乐，等到还完贷款一生中最好的时光也已经渡过，下一个接力棒由自己的子孙后代来背负，现状持续下去，他们同样难以摆脱因住房带来的沉重压力……
在地方政府与开发商获取巨额暴利的背后，是一个被绑架的民族，是一个民族被压抑和摧残的创造力。纵观当今世界，哪一个民族像我们这样，为了住房而劳作？
为了牟取更大的利益，一些地方政府和开发商通过媒体（前者用权左右媒体，后者用钱影响媒体）的宣传，不断扭曲人们的观念，告诉人们购买大房子、购买豪华房子生活将是多么有身份，将是多么有品位，将是多么幸福。一些沦为二奶甚至三奶的专家、学者、官员，分析住房投资的重要意义，鼓吹购买第二套、第三套住房。一些地方在城市规划中，甚至将家家有住房写入规划……这种住房观念的传播造成了极大的负面影响。住房几乎成了生活的全部。而在世界上一些国家，政府是不允许居民购买两套住房的。
鼓吹住房升级的宣传对于青年人的误导作用是显而易见的。好男儿志在四方的观念影响了中国一代有一代人，但这一观念止于住房。当今主流的观念不断告诉年轻一代，拥有住房，才是最重要的。因而，许多月光一族将目光投向父母——这个操劳一生的群体还没能喘口气，又被迫替后辈们背上枷锁。这注定了一个群体的悲壮。
地方政府与开发商们，试图通过住房高于一切观念的灌输，为自己培养足够多的房奴，有了足够多的房奴，就有了足够丰富的财源。然而，这种做法却是一种近乎杀鸡取卵的疯狂，它在抑制了一个民族创造力的同时，也绑架了一个国家的经济和未来。
内需是拉动经济发展的最持久最稳定的力量，然而，我国内需屡拉不动。为什么？老百姓被掏空了。去年5月，《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示，在全球52个国家和地区中，中国内地是全球税负第二重的地方，仅居于法国之后，也是亚洲税负最重的地区。问题是，世界上许多税负重的国家，纳税人都享受到了相应的服务，我们得到了什么？教育、医疗、养老、住房等带来的压力，无不由老百姓自己承担。
企业税收负担过重，不利于企业再投资和扩大再生产，而公民税收负担过重，则会严重抑制消费的释放，不利于经济的可持续发展。也正因为这一点，西方国家从上世纪90年代开始，就不断实施减税计划，目的就在于休养生息。
而我们正好相反，除了沉重的税费，还有居高不下的教育费用、医疗费用。其中，住房更是犹如一个巨大的枷锁，既绑架了现实中的人，也绑架了人们的未来。人民银行曾作过一次“储蓄目的”的调查：居民储蓄的目的依次是攒教育费、养老、买房装修。此三项被媒体戏称为“新三座大山”。“新三座大山”上涨速度越快，人们对未来的担忧越沉重。尤其是在社会保障体系缺位或者不完善的情况下，人们会本能地将可能面对的风险放大。
对未来的不确定性预期，成为储蓄扩张的强大动力，导致我国经济发展过于依赖投资和出口，从长远来看，这种经济结构是非常脆弱的。安居乐业，自古都是为政者的目标，住房本身就应该是带有福利性的，至少，在市场化的同时，一部分带有福利性质的廉租房、经济适用房是不能缺位的。退一步说，即使住房完全市场化，政府也不应该从中获取巨额利润，沿着公众无助的哀嚎堆积财富和虚幻的政绩。
由于住房，原本温情的城市，正因为住房显出其冷酷的一面。在一座座高楼大厦建起来时，穷人被无情地赶出市中心，赶到交通不便的市郊，在事实上催生了“穷人区”和“富人区”的形成。为什么有车的富人非得住在拥挤而噪杂的市中心，却不愿意像外国人那样选择住在更宜居的郊外？住房观念的误导是一个重要因素，仇贫观念、财富炫耀观念大行其道也是重要因素。由于资本无所不能，由于财富可以呼风唤雨，穷人的利益被蔑视。在现实的中国，住在市中心的豪宅，代表着身份和财富。在这种标签下面，则是日渐对立的贫富群体，是可怕的社会隐患。

jakenxu

之二，财力之困：违规地方政府何以不怕问责

　　房价连年暴涨，引起了中央的不安。2005年3月26日，国务院出台了调控楼市的“国八条”，但是，北京、广州、深圳等地的房价，逆势上涨，且以更快的速度上涨。首次楼市调控夭折，地方政府的抵制是主因。比如，一些城市施行购房入户政策，继续公开力挺房价。
　　2006年5月17日，国务院出台了针对性更强的“国六条”。5月29日，九部委出台了“十五条”细则。广州、深圳、北京等地的房价依然昂首上涨。广州成为房价飙升最猛烈的城市。据报道，广州市荔湾区一手住宅均价在短短一个月时间内，从5月份的5115元/平方米上涨到6月份的7967元/平方米，每平方米上升了2852元(新华网7月20日)！有评论尖锐指出：“广州市房价迎着国六条大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。这里面有没有相关利益集团在后面撑腰，颇值得一查。房市调控必须对无处不在的利益集团的消极抵制作用予以严厉打击——这是决定此次调控能够取得效果的决定性因素。”
　　谁都清楚，对上阳奉阴违、对下百般糊弄、与开发商勾肩搭背的地方政府，在化解中央调控政策方面扮演了怎样的角色，但鲜有地方政府官员由于和中央调控政策背道而驰遭到问责。
　　问责缺位，使一些地方官员有恃无恐，公然抵制的例子俯首皆是。在“国六条”出台后，6月7日，北京市朝阳区的一名政府官员说：“敢于拉动房价是负责任的一种做法……房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”在“国六条”和“十五条”细则出台后，这位官员还如此唱反调，并不令人意外，因为它实际上是一种常态现状的典型性反应。
　　为了“呵护”房价更茁壮地上涨，中央许多住房政策被地方政府悬空或歪曲。比如，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。韩国政府面对飞涨的房价，加大廉租房供应后，房价就应声而落。而我们的地方政府不愿意干这种触动自身利益的“傻事”。根据建设部的通报，我国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。经济适用房的建设也持续走下坡路。
　　事实上，迄今为止，就连把土地出让金收入的多少比例用于廉租房和经济适用房的建设这一要害问题都没有解决，何谈廉租房？今年3月，《第一财经日报》报道说，中央可能在今年通过将25%的土地出让金收入用于廉租房和经济适用房的建设，而到今年7月，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，土地出让金净收益中的部分资金(5%左右)，被纳入廉租房建设资金之中(《上海证券报》7月17日)。现实中，地方政府即使拒不执行廉租房和经济适用房政策，也可以轻易找到一大堆借口。地方政府这样干，并没有可能受到问责的后顾之忧。
　　除此之外，地方政府还有一系列严重的违规乃至违法行为。但是，这些违规很少遭到问责——郑州违法占地案件“集违反规划、非法批地、顶风作案、有禁不止四大特征于一身”，相关责任人也仅获党纪或行政处分——中央政策遭遇到了前所未有肠梗阻。追根溯源，在于，地方政府的财力残缺，事权和财权的不平衡，倘若堵住地方政府在房地产市场的“敛财”之路，它们容易陷入财政困境，导致上层问责地方政府的底气不足，而问责缺位，又纵容了地方政府更大胆更猖獗的违规、违法行为。
　　1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政收入迅速减少，财政缺口过大，尤其县、乡(镇)两级由于无税可分而难以为继，负债越来越严重。我国的分税制设计参照的是西方国家的做法，西方国家多是三级分税，而我国却是五级政府。由此导致的一个直接结果是：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光。”
　　财权划分明确了，事权却没有划分清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。一些地方政府是光敛财不干实事儿。由于地方财政缺口大，地方政府不得不想办法，找门路。于是，房地产市场变成为地方政府眼中的一块肥肉。在房市中，地方政府的收入主要来源于两项：
　　一是土地出让金。土地出让金被称作地方“第二财政”，据报道，中国东部地区的一线城市目前基建资金的40%-60%来自土地出让金。要让土地卖上好价钱，地方政府自然要推动房价上涨。值得注意的是，为了吸引投资，地方政府常常低价、超低价，甚至“白送”出让工业用地，由此造成的亏空全部由商品房用地来弥补。据悉，真正的商品房用地仅占15%，政府的土地收入主要依赖商品房用地，政府要用15%的土地收入弥补压低工业用地所增加的巨额成本，同时还要赢利。这就是商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。
　　二是名目繁多的税费。税收不说，仅各种收费就非常惊人。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费绝大部分是违规、违法征收的，地方政府向开发商征收，开发商再全部转嫁或者加倍转嫁到买房人身上。
　　上述两者又是紧密相联的。名目繁多的税费在加大住房建设成本的同时，推动了房价的上涨，房价上涨又带动了地价上涨，地方政府成了在房市违规中的最大受益者。房价、地价上涨，又推动GDP的上涨，在以GDP考核政绩的情况下，地方政府官员同样成为最大受益者。同时，由于权力与资本之间过于紧密，监督不完善，权力寻租有了很大的空间，这让权力持有者很容易以权谋私，获取不当利益。
　　地方政府和地方政府官员，屡屡违规或违法，不仅不容易遭到问责，还能得到一系列的好处，他们违规、违法的冲动之强烈和持久可想而知。即使上层想严厉问责地方政府，他们马上就会打出财力残缺的旗号对中央进行要挟，而解决地方财力问题将牵涉到整个分税制度的设计和改革，绝非易事，这使得地方政府常能安全地逃过问责——至少也能为自己争取充足的“公关”时间。
　　由此，房市调控便陷入一场困局。实际上，一些富裕地区的财力已经丰厚，财力不足早就成了要挟中央的幌子。中西部贫困地区的地方政府，才真正缺少资金，他们即使想卖地由于房市尚未发育好也难以如愿以偿，卖地只能弥补一部分资金残缺，其余部分则通过各种摊派、罚款、收费转嫁到老百姓身上。正所谓，房市兴，百姓苦；房市弱，百姓亦苦。
　　问题在于，这种状况持续下去，房地产泡沫的形成和突然破裂，就变得不可避免——那将是灾难性的后果。同时，地方政府为了增加收入，不惜违法征用土地，导致土地征用中的违法现象和权利寻租现象屡屡发生。耕地面积的大幅减少，正威胁我国粮食安全。据报道，我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩，8年间平均每年减少1425万亩。现在，我国人均耕地仅为1.41亩，只有世界人均水平的40%。
　　随着国民经济的发展和中央财力的增强，改革分税制，明确、平衡中央与地方财权和事权的条件日益成熟，早日解决这个根本问题，地方政府要挟的前提不复存在，中央问责才能变得底气十足，也才能真正做到令行禁止，解决房地产市场的种种弊端也才有了一个最基本的前提条件。

jakenxu

之三，暴利之困：从权力二奶到大太太的开发商们

　　开发商们在地方政府的“呵护”下，不想赚钱都难。畸形的环境，不仅造就了八条腿的青蛙，也造就了八条腿的开发商们。这些怪胎的怪异表演，成为房市乱局中的一大奇观。
　　人们通常所指的奸商，多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手，直接操纵市场，他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变——从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太——权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄，这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器，两者成了难以分割的连体儿：每个腐败官员的后面，都站着一个乃至一群暴富的开发商。
　　房地产市场造就了无数暴富神话，而这些神话常常是真实的，以神话称之，是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。
　　房地产的利润率到底有多少？这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”，开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该产业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。
　　更有开发商对记者坦言，2005年初上海楼市非常火爆，该公司在上海开发的项目原计划以每平方米7000—8000元出售，但该项目最后是以每平方米17000——18000元的价格出手的，利润率在100%以上。“赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了”(《上海证券报》4月23日)。
　　开发商们赚的钱从哪里来？自然从普通消费者手中来。需要强调的是，开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用，地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕，地方政府又赚了多少？
　　在房市中，开发商与地方政府是狼与狈的关系，谁也离不开谁。权力借助资本，资本借助权力，两者的惺惺相惜、狼狈为奸造成了一个畸形的房地产市场。开发商们的暴利由于得到了权力的庇护，实际上相当安全：
　　其一，开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息，又可以同地方政府携手，对消费者封锁消息，乃至制造、散布虚假信息，给人们带来恐慌心理，制造繁荣假象，诱导人们加入购房队伍，最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手，斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中，空置率却在直线上升，一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰，这种奇特的景象，是用市场理论可以解释得了的吗？
　　其二，在权力庇护下，开发商自由发挥的空间相当大，违规乃至违法的行为都被掩盖。据7月16日的《经济观察报》披露， 广州国土资源局于6月29日发布了47份收回闲置土地决定书公告，47块土地中绝大部分是无偿收回，创下了该领域的全国之最。在这则报道中，有一个细节被许多人所忽略：被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置，闲置时间长达8年以上的就有5家。
　　这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度，然而，法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗？1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”，都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下，土地为何还能够闲置长达8年以上？有关部门在这8年中干什么去了？这种失职行为该不该被问责？这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗？
　　广州的情况并非一个孤立的个例，而是具有一定的代表性。
　　在第一次房市调控夭折，第二次调控陷入困局的情况下，中央不得已敲山震虎，进行了反腐行动，此举立即对房市产生影响，房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐，呈现下跌倾向，这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。
　　不仅地方政府，有关部委(部门)，傍大款的二奶专家、学者，无不在帮助开发商们营造一个“良好的”发展环境。
　　房地产，这个连年入选暴利排行榜的行业，却连续在纳税排行榜上成为侏儒，这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏，也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下，开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中，房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。
　　或许，开发商们赚钱太容易了，或许，他们在捡钱的过程中冲昏了头脑，以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富，一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“我最不愿捐钱给穷人”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人”的市场这样的言论，表现出的不仅是霸道，更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。
　　今年6月，有关官员表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨，解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说：“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了：你限价，我就通过降低成本来提高利润，房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日)，发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨，暴利丰厚的时候，不良开发商尚且偷工减料，在限价的政策背景下，他们会遵守起码的职业道德吗？
　　自古以来，盖房子的从来都是受人尊敬而不是遭人唾骂，开发商改变了历史。问题是，开发商的霸道是谁宠出来的，是谁娇惯出来的？

羽化石

路过看看，我就不和本地对照了

相约百年

说多少也没有用
房价还是随着蓝印政策，一夜暴涨了