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房价下半年上涨明年下跌
2007-2010年这几年，是房价调整的时期，也是楼市逐步回归理性的阶段。所以即使短期内出现冰火两重天的境况也是很正常的。从长远角度，楼市一定是向好的，因而房价也应该是企稳微涨的，但是由于房价的不理性飞涨远远脱离了现实中的普通大众，不管是政治还是经济，脱离群众路线都不能长久。所以要想房价长期扬必先短期抑。只有拥有了广大群众的支持才能保证房价源源不断的攀升，这也是随着人们的收入水平不断调整的。在这四年里，房价下降是顺应民意，也是符合市场规律的，但是房价短期上涨也是有一定的可能的，因为它具备上涨的空间。可以打个比方，推翻腐败的清末王朝是得民心也是顺民意的，然而仍然会出现短期的复辟是因为仍然存在操控的势力。房价也一样，由于开发商良莠不齐，既得利益的楼市参与者仍然有庞大的势力不允许被推翻，所以出现反反复复的房价涨跌是必然的。房价调整、楼市回归理性只是个时间问题。
如果要预测下面的房地产市场走向，一句话概括就是下半年房价涨，明年房价跌。具体就是说现在仍然有一些残余势力操控房价，顽固派、保皇派看到房价有上涨希望必然会抓住机会不放，必然会上演死灰复燃的大戏。但结果是房价会短期内涨上去，然后再降下来，这些顽固势力最终要么被淘汰要么被改造。
房价短期内仍将维持高位，但是由于高房价会让购房者望而却步，再次引发观望情绪，成交量可能会出现回落。另外近期关于二套房信贷政策从紧消息的影响也会让房价趋降，但是短期内又不会暴跌，主要是因为虽然传言目前关于二套房贷有所趋紧，但整体经济政策较为宽松，预计国家不会出台较为严厉的宏观调控措施来打压楼市。不过我们可以清晰的看到，中央政府也是在让高房价实现软着陆。
下面我们具体的看看房价是怎样短期内上涨并逐步实现下跌的。
09下半年房价必涨10大理由
7月9日，中国房地产指数系统、中国指数研究院发布全国及主要城市上半年房地产市场形势的研究成果，数据显示，今年上半年市场销售增长明显，3月份开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数止跌回升，6月份，房价上涨的城市多达28个。
可以说，房价上涨楼市回暖已经全面展开，预计下半年房价仍会上升，个别城市可能会较快增长。虽然估计房价到2010年可能会降，但是我仍坚信今年下半年房价会涨。因为房价的上涨具备很多因素，尽管许多并不正常。
一、楼市回暖是众望所归
任何一个楼市参与者都希望中国房地产业能够健康发展，不管是唱空还是唱涨者都希望中国楼市好，楼市惨淡自然也不是众人想看到的，之所以派系纷争是因为他们对楼市未来的预期有误差，一是比较保守，一是比较盲目乐观。一是眼光远见，一是眼光短浅。
所以楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，希望楼市能够回暖，但是时机是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房价涨跌的沉浮。
包括全国经济回暖包括各种力量的综合都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。
二、大环境为开发商卸掉了物质和精神枷锁
实际上房地产开发商应该感谢金融危机，如果没有金融危机楼市或许不会这么快复苏。不管政府针对楼市的各种政策是有意还是无意，总之2008年9月16日，央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行六年来首次降息，并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力，拯救了中国的房地产开发商，之所以开发商有今天那么大的口气就是来自政策带给他们的信心，让他们不再有资金紧张的后顾之忧。这就为他们战胜购房者的观望态势赢得了一个先机。
三、政策上的利好也刺激了购房者刚需释放
08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。特别是08年楼市出台的各种利好政策，加上开发商一些积极手段的引导下，压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。
四、开发商反弹式的报复
不可否认，房价受供求关系的影响，但是在一定程度上是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。开发商被压抑的情绪也需要释放，在楼市刚刚有所好转的时候，他们看到的只是在过去的一年里有多窝囊，曾经不可一世的他们为了将房子卖掉不至于砸在手里精心的设计搭着促销的环节，尽管如此仍不能得到购房者的理解。
于是为了加以报复，特别是当看到有开发商提价时，自己不提岂不掉价？许多开发商就纷纷盲目提价，其实并没有过多的考虑市场需求的关系。
房子掌握在开发商手里，价格也在他们的掌握之中，至于能涨到何时就不是他们说了算了。
五、投资客炒房团又卷土重来
投资科炒房团看到楼市有上涨的趋势，他们自然不会放过这么一个机会。在通胀预期下，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入。不过一面让开发商涨价信心十足，一面也让许多购房需求者望而却步。事实上，泡沫又起，在房市逐渐回暖的同时又将楼市推入另一个深渊。
六、地价推高房价的事实不容回避
虽然我不承认房价单纯由地价决定，但是我们也不得不承认高地价助长了高房价。随着全国各地一块块地王的诞生，房价想不涨都难。房价随着地价上涨而上涨，地价反过来又抬高房价已成为地产界的一个惯例，当一个区域楼面地价达到或超过周边房价水平时，从开发商盈利的角度来看，必然会引发周边房价的上涨，而房价持续上涨一段时间后，该区域的房价又将超过地价，房价地价互动上涨，导演了一处“鸡生蛋还是蛋生鸡”的游戏。不过在这样的游戏规则下必然导致楼市泡沫。
七、开发商必须赶在政策出台以前大幅涨价
今年下半年究竟会出台什么样的政策，谁都不好说。但是据猜测，下半年出台抑制房价上涨的政策最有望出台。因此，开发商一定会在此之前做好未雨绸缪的准备。一些开发商甚至会想，此时不多赚点日后就没有机会了，所以赶紧趁政策出台之前先把房价涨上去。可谁知他们没有想到房价是会上去，可成交量也会上去吗？
八、购房者买涨不买跌的心理还会作怪
事实上，现在全国的房价又起来了，不管它能持续多久，总之，业内包括老百姓都看到了房价的确是在上涨，开发商也有了信心，并且有些开发商也开始重蹈覆辙，捂盘惜售。甚至有些开发商见手下的楼卖得快了还会批评销售人员。尽管一些购房者越来越理性，越来越成熟，但仍有不少人还是相信买涨不买跌的道理，因此今年下半年仍将有不少购房者为房价上涨推波助澜。
九、地方政府还有不少“许宗衡”
尽管现在的一些地方政府似乎要与开发商划清界限，当然也不能否认的确有些地方政府部门已经有了清醒认识，但是总归有一些地方政府部门和原深圳市长许宗衡一样会上一套背后一套。虽然也一面为了安抚民众表示力控房价上涨态势，另一方面却又为高房价托市。有了这样的后台，房价想降自然很难，所以只要不严厉追究地方政府和开发商的利益关系，房价上涨的可能性就很大。
十、房价下跌前的回光返照
开发商为什么急于想将房价涨上去，一面是为了对前期楼市寒冬的快速抽离，另一面是对未来楼市的信心不足。虽然表面上他们显得非常自信，其实恰恰验证了对未来预测不准的恐慌心理。可人为地对市场过多的提前透支必然会遭到大自然规律的报复。
所以在楼市回归理性房价回归合理前，房价必然会像回光返照一样有一个瞬间的快速上涨。
2010年房价必跌10大理由
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。可以说，房地产市场已经基本扭转了2008年的局面。开始进入回暖的趋势。
至于房价为什么会突然上涨原因有很多，主要还是由于金融危机的影响太深，为应对金融危机释放了很多的流动性，再就是在房地产市场刚出现好转时，开发商大规模反弹式的报复直接给房价上涨提供了可能。特别是前段时间任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)扬言要将旗下楼盘从4万每平米涨到10万，可见，房价涨跌的市场行为已然变成某些势力的个人疯狂游戏或赌局。那你说房价上涨就没人买了吗？我相信也会有人买，近日中国最贵豪宅汤臣一品被富豪少年买走就是最好例证。
所以在经过一个寒冬的楼市出现复苏本不奇怪，房价上涨不可怕，可怕的是房价究竟有没有具备上涨的条件，房价上涨的行为究竟能持续多久才是最关键的。我坚信房价短期内还会将持续涨下去，但是能持续多久就很难说了。房价上涨越快，离房价下跌的距离就越近。粗略看来，房价或许很难持续到2010年。
实际上，2009年房价政策还没有调整到位，就被一些势力利用了经济危机。他们短时间内保护了自己，但是恐怕难捱到明年。在楼市火线上涨的时候，我不得不给楼市泼点冷水。
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。但在中国许多大城市中这种供求关系表现得非常扭曲。衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在3到5倍。但在今年发布的《北京蓝皮书》中，房价与收入之比为23∶1。尽管遭到任志强的反对，但是即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离“人人买得起住房”也是相差甚远。
随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是房价的涨幅已经远远超过了人们的承受范围，其价格与价值严重背离。所以在房价远远背离价值后是不可能走远的。
二、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。从2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，以致让房价问题曾一度成为温总理最痛心的三件事之一。
不管是穷人还是富人，政府还是百姓，房价问题都与其利益相关，这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。只不过是开发商只看到了经济现象，或者不愿承认政治性。但奇怪的是为什么在房价高涨的时候不允许政府伸手干预，而房价刚刚要低头时又声嘶力竭的呼喊救市呢？
三、政府将干预房价使其降到合理。
前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。
以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价力度，促进市场消费。过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。现在一些地方政府开始收起与开发商之间的暧昧也恰恰说明了这一点。
特别是几年房价还没有调整到位时，房价又被抬高。实际上这是政府抵御经济危机的副作用，也恰恰被开发商等相关利益体所利用。
今年下半年开发商的一些逆势行为将有可能逼迫中央政府使出最后杀手锏，出台直接干预高房价的政策。当然干预房价不仅仅是针对房价，而要将楼市腐败的混乱打破。政府必须按照法律制定一系列的规则
，规范房产市场，引导房产市场朝着市场经济的方向健康发展。规范房产市场，直接干预房价也不是计划经济，而恰恰是为了还房地产以真正的市场化。而一些政策出台或许将在2010年后显现效果。
四、乐极生悲、得意忘形会将楼市更快拉低。
乐极生悲是千古哲理，并且万事万物都有一个度。我相信，楼市回暖任何人都希望看到，本来回暖就是一个褒义词，但是如何看待回暖才是最重要的，也是最难得的。而恰恰一些开发商看到点阳光就灿烂，几乎忘了自己是谁。因此也有许多开发商盲目跟风，你涨我也涨，不涨就是丢面子。
可以说，目前房价上涨的事实是客观的，但是原因却是主观的。由于开发商没有认识到成交量的回升是源于前期房价的变相回落换来的，结果被他们当成是房价借势上涨的理由。错误的意识形态必然导致错的行为，事实也是如此，开发商一个赛一个，不分青红皂白，也不顾自身能力，比着涨价。而这种涨价在不久的将来必将会让他们自食其果。
房价真的能涨起来吗？能！因为涨价是开发商一方面就可以操纵的。他说涨就可以涨，但是涨完之后又能怎样？如果还会有真正的购房需求者买房，那才是市场行为的涨价规律。我们不否认当前的确有许多人在买房，但是其中不乏炒房者，刚性需求者才是让房价持续上涨的源动力，炒房者是断送楼市的推手。
五、购房者将不只是买涨不买跌。
过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。
当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。
六、楼市就是涨跌之间的交替。
任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购房者，败也购房者，各种综合力量必然促使房价下跌，这就是房地产自身的调整。在房价本该要下跌时却因为某种原因政府出面救市，才让开发商幸免于难，所以经济回暖后房价还得继续调整。
七、今年一线城市居住地价不上涨。
针对一些开发商地价不断上涨给了房价上涨的理由的言论，国土资源部给予了有力回击。
自2001年开始的一轮土地价格持续上涨局面或将终结。在国土资源部监测的105个城市之中，已经有四成城市去年土地价格出现下降。国土资源部最新发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”预计，房价下行及未来走势的不确定将直接影响开发商拿地的欲望，今年北京、上海、广州等一线城市居住用地价格，将与2008年持平或低于2008年水平。
今年全国两会上，全国工商联曾调查，地价占房地产直接成本最高达58.2%。对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23％。看来过去数年的高地价时代已经暂告段落，国土资源部迫于压力降低地价，房价还有理由上涨吗？
八、楼市回暖大考开发商降价信心。
即使姑且认为当下开发商热炒的楼市回暖是真实而没有虚假，但是聪明的开发商应该明白楼市上惊现的回暖与连日来国家及地方政府的鼓励房价降价政策不无关系，更跟一些开发商大胆打折促销行为分不开。如果当初开发商硬撑不采取降价，今天所谓的小阳春也是镜中花水中月。
所以楼市回暖正是对开发商未来房价是涨还是跌的大考，既是对房价下跌换取成交量的成功肯定，更是给开发商对降价促销以信心。谁不希望中国经济好？谁不希望中国楼市好？可房价上涨才能安抚楼市吗？可谁来安抚望房兴叹的百姓呢？房地产市场将是一个充满希望的市场。回暖是希望，也是机会，更是考验。
九、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归。
最近茅于轼提出了购房者自身抬高了房价，虽然不能忽略这不是房价上涨的最重要原因，但也道出了购房者自身是如何影响房价的。
随着普通百姓这么多年在高房价面前的冷思考，或许现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，专家的建议等，特别是百姓的消费观念越来越成熟，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。
随着明年大量保障性住房的推出，也会抑制商品房价格的上涨。
十、降价是开发商唯一出路。
如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是唯一出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。
可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功。谁最早了解市场行情，最先以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的收益。
虽然现在开发商资金链紧张的现实已经有所缓解，但是单纯靠炒房来抬高房价恐怕是不会长久的。房价涨得越疯，房价就会降得越快。 |
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