楼市重现2007年变局

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楼市重现2007年变局
国内房地产市场已步入一个暂时的调整期。从行业内部看，成交量有所下滑，豪宅热销，少数城市投资投机需求旺盛，房价创造历史新高，二套房贷政策严格化；从外部环境看，宏观经济明显复苏，但根基不稳固，宏观经济政策短期内保持不变，流动性略有收缩，股市出现大幅调整。

内外双重压力，促使房地产市场发生调整。正如天气一样，楼市经历了春暖、夏热后，秋凉正步步逼近，这种症候在一线城市尤为突出。7月，北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑；8月继续向下，比如深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%，二手住宅成交面积也环比下降26.38%；上海情况较深圳稍好，7、8两个商品住宅下滑幅度为百分之十几。
实际上，全国也出现类似情况。今年以来，全国新建商品住宅成交量快速增长，5-7月全国商品房的成交量分别为7019万平米、9465万平米、7674万平米，7月成交量出现19%的环比下滑。从区域分析，7月以来，华南、华东等本轮率先回暖的城市，成交皆出现了不同程度的下滑；而中西部地区则依然保持了较为强劲的势头。
进入三季度以来，重点城市成交量大面积出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷严厉化之后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。
在任何一个房地产市场中，如果投资投机比重过大，必然催生房价泡沫。上世纪80年代末日本、台湾曾出现全民投资楼市的巅狂，1991年楼市泡沫破灭后，日本至今地价都没回到当年高点；1996-1997年香港楼市也出现投机潮，1998年楼市崩盘后，到了2003年时，全港最多出现106000例负资产物业。
高价住宅成交比重增加，基本可以认为投资投机比重上升，因为这类需求偏好中高端住宅。从深圳商品住宅成交价格结构来看，拿今年7月与4月数据相比，低档项目比重下降15个百分点，说明刚需明显萎缩；高档住宅比重由大升16个百分点，中高档比重上升8个百分点，幅度远远超过北京和上海，证明深圳商品住宅市场的投资投机比重明显超过京沪。

有时候，历史真的具有惊人的相似性。2007年那轮中国房地产大牛市，深圳同样一马当先，成为繁荣度最高、投资投机比重最大、房价涨幅冠全国的城市。同样值得关注的是，那轮楼市调整，亦由深圳带头。2007年7月，深圳商品房成交量开始出现下滑，而上海10月份成交量明显萎缩，全国11月出现成交量拐点。今年的情况是，深圳商品住宅成交量4月已经触顶，多数一二线城市6、7月份达到高点。

从价格分析，今年8月深圳和上海新建商品住宅价格，皆站上18000元/平方米高台，双双超过2007年单月17000多元/平方米的记录。一批高档住宅，尤其是豪宅的热销，推高了很多一二线城市房价，比如上海全国最贵公寓汤臣一品，以及开盘当天热销40亿的上海星河湾——创造全国记录。回顾2007年，深圳房价的高点出现在10月份，其后成为全国率先下跌的城市，并且在整个2008年，跌幅一直保持全国最高。这就是市场疯狂的后果。而直到2008年8月，全国和上海的房价才开始下跌。

如今，又一个市场发烧后的降温，重新上演。观察政策面，目前对市场影响最大的是银监会三令五申严控“二套房贷”，而凑巧的是，2007年9月27日“二套房贷新政”出台后不久，市场很快变天。另外，2006年以来，股市堪称楼市的先行指标，2007年10月股市触顶，今年8月4日上证指数摸高3478点后，一个月内暴跌24%，随着股市财富效应的减弱，楼市不可能维持二季度的亢奋状态。

最后，还有一个现象非常相似。2007年大企地产商上市圈钱、高价拿地、地王频现，今年亦有此景象。无限风光在险峰，当地产商在资本市场洋洋得意之时，往往预示着楼市温度进入“高烧区间”。这是需要投资者警醒的地方。

飞翔的鹰

真的吗？