住房转让营业税优惠政策终止 抑制炒房

地王

对楼市优惠政策是否延续长达数月的猜疑，今天终于有了一些答案。

9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。中央经济工作会议也提出，要增加普通商品住房供给，并继续支持自住型和改善型住房需求。

中国房地产协会秘书长朱中一认为，无论是增加供应还是抑制投机，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上，抑制部分城市过高的房价，努力消除泡沫，让市场逐渐回归理性。

抑制投机，稳房价、稳市场

前10月，全国商品房销售面积6.6亿平方米，同比增长近50%。成交量大幅上涨，导致一些城市短期内供不应求，进而导致房价过快上涨。特别是下半年以来大量投机性需求入市，加剧了供需矛盾，并推动一些城市房价非理性上涨。

我爱我家副总经理胡景晖认为，2009年房价增长幅度比较快，在很多城市都创下了历史最高水平。在实体经济还没有完全恢复的情况下，房价过快上涨并不是件好事。“营业税‘2变5’政策，传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。5.5%的营业税会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间，能够在一定程度上抑制这些需求。”

中国房地产协会秘书长朱中一表示，在房价上涨过快的城市中，投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本，能够在一定程度上改变非理性的购房行为，形成更合理的供求关系。长期来看，对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。

有专家认为，楼市优惠政策的调整，也有利于购房者逐渐回归理性，摆脱近期的恐慌性购房需求。在房价偏高、供应不足、优惠政策收紧的情况下，明年上半年楼市可能出现观望情绪。

应做好新旧政策衔接

在看好政策调整有利于稳定市场的同时，业界对政策的短期效应普遍表示担心。据统计，目前北京市场上购房2年到5年间的二手房交易占整个二手房市场交易的40%。由于目前二手房交易的税费普遍由买方全部承担，因此营业税优惠“2变5”后，购房者至少要多花5.5%的税费成本，影响也会波及首次置业者。

同时，新政实施可能导致卖方惜售。卖方觉得利润降低了，可能会改为出租，过了5年期后再卖，由此导致市场上的房源紧张。“从2005年营业税开始实施这几年的市场反应看，二手房价格并没有降低，但成交量萎缩，购房者的首付压力也更大。”胡景晖说。

出于对二手房优惠政策取消的担心，近一个多月来，买卖双方纷纷抓紧过户，各地二手房成交火爆。链家地产有关负责人认为，营业税政策恢复将直接刺激部分需求赶搭本月“税费优惠末班车”，在接下来的20天里，可能会再出现一个二手房交易的井喷现象。

朱中一认为，政策引起短期市场波动是可能存在的。所以在政策调整时，应该做好相应的衔接设计，以保证政策过渡时期市场的相对平稳。

值得注意的是，在二手房交易“2变5”的同时，国务院常务会议也明确其他住房消费政策将继续实施，也就是说此前减免首次购房契税、利率优惠等将有可能继续实施。自住型和改善型购房者的“刚性需求”仍将得到支持。业内人士认为，普通购房者此时应避免恐慌性购房，应保持理智和冷静，结合自己的实际情况，做好置业规划再入市。

供应、供应、还是供应

在近期各种明确政策取向的会议上，“增加供应”被反复提及。

近年来，增加普通商品房供应的提法几乎出现在每一份住房政策中，但是前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门更多地试图从调节需求端来实现供求平衡和价格稳定，实际效果并不理想。“现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。”朱中一说。

当前部分城市出现房价上涨过快的现象，恰是供应出了问题。一方面，去年到今年上半年投资和开工面积下降，导致目前一手房供应不足。营业税政策调整也可能导致二手房供应下降。同时，许多开发商捂盘惜售，更加剧了短期内的供求矛盾。市场泡沫和风险也在积聚。

第三季度以来，房地产投资及新开工数据不断回暖。业内人士普遍预计，新开工项目到明年年中将逐渐形成有效供应投向市场，届时供求失衡的情况将有所改观，有助于稳定市场预期。

长期看，土地和信贷仍是决定楼市供应量的重要因素。朱中一认为，要增加供应，首先地方政府要继续稳定土地供应，尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。此外，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，建议金融机构对符合条件的项目继续给予信贷支持。

盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要。近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。这些都是努力增加供应的有力信号。

（本报记者王炜 苗苗）

二线城市房价还能高多久

今年3月到10月，全国70个大中城市房价环比连续8个月上涨，政策预期等因素更是推高了今年最后两个月的住房成交量。下半年开始，楼市量价齐升的火爆场面也蔓延到平时并不受太多关注的二线城市。

房价屡创新高

成交量飙升、房价屡创新高、地王频现……今年下半年以来，一线城市楼市的火爆景象，不断在二线城市上演，而且有过之而无不及。

安徽合肥商品住房均价9月份以后出现大幅上涨。今年1—11月份，商品住房均价为4531元/平方米，并于11月突破5000元/平方米大关，创下新高，成交量也是节节攀升。7月份以来，合肥已经连续5个月楼市成交量过万套。在政务区租房的钱小姐，经过一个多月的看房，最终在家附近买了一套房，她告诉记者：几乎所有的楼盘，赶过去之后，售楼小姐都告诉她，没有好的户型或者层数。

黑龙江哈尔滨房价今年前4个月小幅振荡，自6月份以来房屋销售价格同比迭创新高。记者发现，哈尔滨市各家中介公司销售业绩一路飙红，各区房产交易所也是人满为患。国家统计局哈尔滨调查队一份报告显示，11月份房价同比上涨4.5%，累计上涨2.6%，再创今年以来新高。

湖北武汉房价今年2月开始“抬头”，5月份开始“起飞”，至今居高不下。12月第一周武汉主城区房子成交均价为每平方米6108元，基本达到历史峰值，而今年1月为5259元。

在高房价的推动下，土地市场也火了起来。土地成交价上涨，各地地王频现，开发商对房价预期显示出信心。在山东济南市，经过90多次举牌竞争，总面积约10.2亩的山师北街原济南教育教学设备厂地块，以1.92亿元的天价被山东大地房地产开发有限公司拍得，每亩约合1880多万元，成为济南新地王。9月，在哈尔滨，高盛公司以12亿元购得群力新区一宗土地，夺得哈尔滨地王称号，然而时隔一月，一家重庆企业以18亿元竞得群力新区又一宗土地，刷新了这个纪录。

量价齐涨主要来自需求推动

去年底，我国出台一系列鼓励购房、促进房地产市场平稳发展的政策。地方政府也纷纷出台相关措施，其中，二线城市的“救市”力度更大。如哈尔滨市政府今年2月份放宽享受优惠政策的普通住房面积标准，同时放宽住房公积金贷款条件和最长期限。这些优惠政策有力刺激了自住型需求释放，推动市场快速回暖。

自住型需求入市的同时，投资型需求成为推动量价进一步上涨的“接力”。以广西南宁为例，今年以来，外地购房者明显增多，约占购房总量的40%。在中国—东盟国际商务区，外地的购房者已高达70%。

也有专家指出，当前楼价上涨不排除有非理性因素，购房者“买涨不买跌”的恐慌心态助推了房价。记者发现，在武汉，房价不断上涨，有人一直在抱怨，却没听说哪个楼盘卖不动。同时资金压力得到缓解的开发商，不急于出售楼盘，反而采取“捂盘”或“挤牙膏”的推盘模式，人为制造供不应求、随时涨价的紧张气氛。

“末班车效应”难以持续

优惠政策的“末班车效应”引发了年底成交量爆发式增长。

最近几个月，记者路过房产中介公司的门店，常常看到这样一个倒计时牌子：“购房优惠政策，还剩下几天！”记者此前走访几个楼盘销售处，大多数购房者担心优惠政策的走向，售楼人员也会不经意地以此点拨顾客，“错过了可别后悔”。

专业人士分析，之前房市优惠政策的不确定性带来“恐慌”性购买，房贷利率7折优惠是否延续、改善性二套住房优惠是否收紧等，让一些计划购房的人绷紧了神经。许多人“抢搭末班车”，纷纷出手买房。

9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此前关于购房优惠政策是否继续的猜测终于有了答案。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房，给了因自住和改善型需求而购房的老百姓吃了一颗定心丸。

“末班车效应”引发的恐慌性购房显然不会持久。未来的楼市走向何去何从，仍有待进一步观察。

王小亮

抑制政策陆续推出···

快乐晓生

应该给楼市降降温了