营业税变化仅是楼市调控起步 下一步将调房产税

飞翔的鹰

12月11日，一天下来，21世纪房地产沿海赛洛城店的经纪人王奇才发现，“看房的人突然没有了。”由于个人住房营业税征免将在明年调整，最近几个月赶着买房卖房的人都算消停了，现在从头看房买房，已经赶不上优惠政策的末班车了。


　　最后一只靴子掉下来了？开放商们该不该偷着乐呢，所谓的房地产调整不痛不痒。

　　正如本报此前报道预测的，楼市政策明年走向要等到中央经济工作会议后才能见分晓，楼市政策不会急刹车，更不会一刀切。果不其然，2009年中央经济工作会议刚闭幕，12月9日国务院常务会议就对楼市政策进行微调：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　唯有本来就计划要调整的营业税调整，意味着什么？住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说：“营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。”

　　而建设部一熟悉政策出台内幕人士告诉本报记者：“抑制投机，但不抑制合理需求，加大供应但不收紧信贷。对开发商来说是利好。”但是，他也表示，“虽然只调整了营业税，开发商也不要开心得太早，市场如果持续高烧，4个月之内微调房贷政策也有可能。”

　　多位接受采访的业内专家也表示，营业税政策调整，也许不是最后一只靴子，而是推倒多米诺骨牌的第一块。后续的政策可能包括：增加中低价房供应，加强保障房建设。

　　而本报记者独家获悉的消息是，建设部正在对完善房产税进行讨论，此前，每次在针对房地产调控的讨论中，都有人建议，针对个人多于一套的房产，即使没有出租，也要征收一定比例的房产税。但是，每次都没有定论，曾经有一次非常接近于启用。

　　此前，2日从财政部传出消息，为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部、国家税务总局近日联合下发通知，对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。

　　一些迹象表明，针对房地产业的政策调整才刚刚开始。

　　妥协的政策

　　在采访中，有地方财税部门官员向《华夏时报》记者表示，楼市政策最后只调整了营业税一种，这实际上是地方和中央妥协的产物。

　　这位人士最近多次参加建设部召开的楼市政策座谈会，他发现，在楼市政策后续上，部委和地方存在分歧，“上头担心泡沫吹大最后吹破，而地方则抱怨支持性楼市政策退出，最终可能影响地方经济。”博弈的结果，就是只调营业税，实际对高房价打压效果不大。

　　上下分歧，早已显现。此前在中央政策走向尚未最后定夺时，各地就纷纷“抢跑”，湖南、吉林两省对外明确表示，将房地产优惠政策顺延至2010年年底；安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也通过各种形式提出建议，希望顺延地方性扶植房地产政策。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，本次调整营业税，心理意义大于实际意义。

　　根据现行的优惠政策规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　以一套买入价60万元卖出价100万元的普通商品房为例：以买入已满2年后出售来计算，若按照差价征收5.5%的营业税则是2.2万元；若按照营业总额缴税则是5.5万元。营业税政策调整为差价征收的话，投机者就会损失3.3万元；如果按照全额征收则损失5.5万元。

　　安邦集团研究总部分析师徐斌表示，对于炒家来说，一套房一月疯涨一二十万，区区五万的营业税的增加，只是蜻蜓点水。

　　下一步，房产税？

　　楼市政策是不是蜻蜓点水？调整当然不会仅仅是营业税一项。

　　中央经济工作会议已经开出了药方：要增加普通商品住房供给，加强廉租住房等保障性住房建设。而国家发改委主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应。

　　本报记者了解到，建设部内部对房产税的讨论一直在持续中。

　　知情人士透露，完善房产税，可以起到一定的物业税的效果，而相对更容易操作。“因为物业税要通过全国人大，而房产税一直就有，只是在于一直并没有成为重头。”

　　据了解，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。

　　上述人士表示，由于投机者往往拥有多套房产，在几次讨论中，有专家建议缩小房产税减免范围，对个人多于一套的房产，哪怕它并没有出租，也要征收一定比例的房产税。如果能如此实施，房产税就能起到和物业税一样的针对保有环节征税的目的。

　　而此前几天，财政部、国家税务总局联合下发通知称，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　另一只靴子“信贷”

　　还有多位业权威人士表示，只要明年房价上涨超出政府底线，信贷政策也可能成为调控楼市的重头。上述建设部人士就明确对记者表示：“市场如果持续高烧，4个月之内调整房贷政策也有可能。”

　　调整房贷政策，也可以从宏观经济中找到视角。近日央视《经济半小时》就通胀话题向百余位经济学家和企业家进行问卷调查。结果显示：56%的经济学家、企业家认为目前我们正面临明显的通胀预期。近日闭幕的中央经济工作会议更提出：“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。”

　　北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，决定房地产企业生存状况的最直接因素是明年的货币政策，如果明年下半年的通货膨胀风险加大，政策重点可能会从扩大内需转移到抑制通货膨胀上去，进而抑制流动性过剩，到时房地产行情会变得紧张，重现观望气氛。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时提醒，虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”明年将继续实施，但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明，如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，房地产调控不排除紧缩的可能。

　　抑制楼市泡沫，易宪容建议应该从第二套住房信贷全面收缩做起。还有知情人士透露，鼓励自住需求，现在的7折利率近期不会变动。但是现在极宽松的二套房贷政策一定会收紧。

　　除了营业税，去年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》关于二套房贷政策的截止期也是今年年底。易居中国分析师薛建雄表示，在确定二套房贷的实施标准时，银行都会首先引用《若干意见》，但该文件未对利率作出严格的要求。如此一来，银行都可以放松二套房贷款利率上浮10%的限制。

　　不过，银监会新闻发言人廖岷此前表示：“银监会始终要求商业银行坚持执行四成及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。”但银监会针对利率并没有严格要求，根据不同情况利率可以有相应浮动的优惠。

　　上述知情人士表示，很多银行都对二手房贷实行优惠利率。但是，需要从严执行的时候，只需要银行方面出个通知就行。

飞翔的鹰

权威人士称房产税调整在即 专家：期待并入物业税
  
专家表示，无论如何调整，都应尽可能减少普通纳税人的负担。

　　房产税或将迎来又一次实质性调整。
　　
权威人士透露，近日财政部正在研究制定房产税计税依据改革的政策方案。而类似房产税的小税种调整也是国家税务总局今年的一项重要工作内容。

　　对于调整的走向，业内专家表示：“将房产税与城镇土地使用税合并，扩充到运筹多年的物业税下，是一件很值得期待的事情。”

　　事实上，探索已经开始。8月初，深圳出台的《深圳市综合配套改革三年(2009－2011年)实施方案工作安排表》(下称“《安排表》”)表示：“2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”

　　调整日趋紧迫
　　“从现实需求来看，房产税计税依据的改革已经越来越紧迫。”京都天华会计师事务所一位研究员说。

　　很多业内人士也已觉察到了调整的必要性。自新《企业会计制度》和新《企业会计准则》颁布以来，房产税是否应该作为房产原值计征房产税经受着越来越多的争议。

　　现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征、按房产租金收入征税的从租计征两种。从价计征的房产税是依照房产原值一次减除10%－30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳的。

　　由是，企业账载的房屋原值便至关重要。

　　今年1月1日起实施的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　但在现实征管中，不同纳税人“固定资产”会计科目中房产原值的构成不一，有包括土地价值的，也有不包括土地价值的，这就造成了税收征缴的不平衡。在一定意义上说，这也有损税法的公平性。

　　比如，自2001年起执行新《企业会计制度》以来，企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，作为无形资产单独核算而不并入房产固定资产原值，那么，房产税计税依据中则可能不包含土地价值。而如果企业购买商品房，或购买按企业会计制度核算的房屋，则“固定资产”科目中的房产原值就包含了房屋占用范围内的土地价值。

　　目前与上述配套的相关税务新规则还没有出台或充分明确，业内人士呼吁，在新《企业会计准则》下，与土地使用权规定相配套的税务新规则应加快出台，以明确指导税务机构和企业准确征税、纳税。

　　而对于从租计征来说，财政部财政科学研究所税收政策研究室副研究员许文认为，以租金收入为计税依据征收房产税与按照房产原值为依据征收房产税相比，数额差距较大，往往会出现按不同方式计税而税负不均的状况。而且，个人出租行为也较难约束。“有些纳税人在出租房产时进行‘暗箱操作’，根本没有凭证，税务机关也就无法核定租金收入，从而导致了应征税款的流失。”

　　物业税出路

　　几乎可以肯定的是，房产税调整已是一个大方向。

　　其实，稍早一些时候，端倪就已出现。5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中就提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　8月初，深圳出台的《安排表》也明确提出：“2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”

　　“合并城镇土地使用税与房产税成一个范围更大的税种，应是更合理的调整。”对房产税的调整，许文做出如是预期。据介绍，这也是国外比较完善和成熟的经验。

　　按照有关部门房地产税制改革的设想，物业税将合并有关税费，在房产保有阶段统一收取。

　　“也就是说，你只要买了房子，即使不住也要缴纳相应税费，这对抑制房地产盲目过热有很好的作用。”江苏省南通市通州区国税局副局长蒋立刚说。

　　蒋立刚进一步指出，目前，中国空房率很高，很多人都把房子当成一种增值的手段，当作自己的金融资产。这虽然增加了地方的财政收入，增加了炒房人的投机收入，却影响了大多数普通老百姓的生活水准。“我很期待这项改革，政府应该把提高人民生活水平的利益放在第一位，而不是把地方财政虚荣放在第一位。”

　　物业税迟早要开征，更多的业内人士和学者也都期待房产税与城镇土地使用税纳入物业税中。

　　不过，对上述改革，上述研究员表示：“没有太近的预期”，同时指出，这需要财政部、国家税务总局等部门牵头制定相对详细的实施细则，如果涉及到相应税收法规的修改，还要报请全国人大审议通过。在具体设计细节上，税率确定、房产评估、如何征收等一系列问题都需要研究探讨。

　　“不要说不同地段的房子，就连同一层不同户型、不同位置的房子，价格也都不同，这会使征收管理难度特别大。”蒋立刚提出。

　　许文则提醒说，无论如何调整，都应尽可能减少普通纳税人的负担，减少对民生的负面影响，并发挥税收扼制投机的作用。“尤其是在当下经济回暖势头尚不稳固的时期”。

king

这政策没准怎么样呢，没准还增加买房人的价格呢

liushuzhi111

越调越贵！明年受滨海新区带动，涨了10万、8万不成问题。

王学刚

政策永远是国家定的 咱们不能左右  你要是需要房子就应该现在买

倾城

房子都需要 但是没钱买