各地“房价控制目标”明确 部分调控政策有期限

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    银川明确提出：2011年同比增幅需低于10%
　　
　　截至24日，北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄、海口、武汉、银川、南昌、厦门、无锡等20个城市，已出台包括“限购令”在内的“国八条”地方细则。
    随着各地落实楼市调控“国八条”细则的加速推出，各种版本的“房价控制目标”也渐次浮出水面。
　　
　　新华社24日报道称，银川市住房保障局日前出台的调控细则明确了该市2011年的“房价控制目标”，新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。
　　
　　新华网2月10日援引数据显示，银川市2010年新房均价为4690元/平方米。在110个统计城市样本中，银川位列71位。
　　
　　分析师薛建雄说，像银川市那样将控制房价涨幅目标公布于众，是一个很好的做法，但“以同比增幅低于10%为控制目标，对市场一点压力也没有”。薛建雄称，“一年10%，是一个非常高的涨幅了。”
　　
　　房价控制目标“温柔”现身
　　
　　对于银川的房价控制目标，上海杨红旭同样认为过于温柔，“房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到预期。”
　　
　　这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上。不过，在薛建雄看来，城镇居民人均可支配收入和房价原本是两个不同领域和类别里的概念，以两者之间的相对平衡作为控制房价的目标，那就给房价上涨预留了很大空间。“这个幅度要差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或者5%，那么控制力度才会变高。”
　　
　　此前的2月21日，贵阳市出台的楼市调控细则也明确了该市2011年的“房价控制目标”，为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”。
　　
　　在2月24日发布的无锡市楼市调控细则中，虽然尚未公布具体的房价控制目标，但已事先“预警”开发商：房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案，申报价格的均价必须符合公布的年度新建住房价格控制目标要求。
　　
　　部分细则划定“执行期”
　　
　　关于本次楼市调控细则的执行期，越来越多的城市已经开始“划线”。
　　
　　同样是贵阳，该市发布的楼市调控细则，在确立了房价调控目标的同时，还划定了该细则的实施期限——自实施之日起至2011年12月30日内。这被外界评为“宽严相济”。但贵阳限购令明确仅针对“一环内”住房执行，与成都细则针对“主城区”限购一样，被指“太过温柔”。
　　
　　与贵阳同样已划定调控细则执行期限的，还有厦门和石家庄。
　　
　　石家庄在21日公布的落实“国八条”楼市调控细则中明确，该市的细则执行期限为2011年2月19日至2011年12月31日。同样于21日公布调控细则的厦门也明确，该市的细则执行期限为细则公布之日起至2011年12月31日。
　　
　　薛建雄说，关于部分地方划定限购令执行时限，其实问题不大，政府完全可以根据实际形势延长或提前退出。
　　
　　“二线城市仍存投资机会”
　　
　　对于一系列楼市调控细则，金地集团（600383）副总裁陈必安称，限购令“十分厉害”。对开发企业是一个很大的压力，这从近期的楼市的量价情况就能看出来，“一季度二季度现在估计是看不到起色了，三季度看不看得到还是另外一回事，四季度可能会好一点。全年下来，不管大开发商小开发商，怎么也要加强销售啊，所以四季度的量环比可能会有一点增长，但同比肯定不会有什么增长。”
　　
　　中金公司此前预计，调控高压下，2011年全国商品住宅销售面积下降10%。
　　
　　陈必安说，在当前的政策背景下，开发企业降价打折是必然的，尤其是中低端住房，只有打折才能跟保障性住房分一点市场份额。至于降价的幅度，要看不同的区域，像上海这种经济活力较大的城市，下降的幅度可能不会太大，而有些城市，恐怕9%~18%的降幅可能还打不住。如果继续趋紧强化，那么受影响程度更大。
　　
　　部分机构对于中国二线城市的房地产投资机会依然看好。
　　
　　国际房地产管理和投资服务公司仲量联行集团成员——领盛投资管理有限公司24日称，看好今年中国二线城市的高质量住宅发展项目，并建议本土核心投资者考虑一线城市和发展较佳的二线城市的高质量写字楼和零售资产。
　　
　　领盛投资强调，在中国政府严厉的调控政策下，短期内会看见楼市成交量下降，一些城市房价将出现调整，但目前投资需求是被压制了，但并不意味着就此消失。
　　
　　国家统计局上周启用新房价统计方案公布的数据显示，在70个大中城市中，1月有68个城市新建商品住宅价格同比续涨，其中涨幅超过10%的城市有10个，而同比出现下降的仅有两个。其中，不仅传统东部地区房价续涨，中西部以及东北部地区房价同比均在上涨。来源：中国新闻网

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传地方放宽楼市调控目标为房价涨幅10%-15%


　　而今，房价调控目标成为各地热议的话题。据记者调查，受"新国八条"的压力，各地房价已有下降，但效果不够理想。
　　"新国八条首次要求各地制定房价调控目标，而且规定其发布时间为'今年第一季度'。"资深地产专家顾海波直言，北京、上海甚至尚未就房价控制目标真正进行过讨论。
　　"撼山不难，撼房价难。"多位接受本报记者采访的资深地产专家认为，即便已有公布房价控制目标的地方，但多少有些含糊不清，其他地方虽然明确宣称3月底前公布，但他们还在就"房价控制目标"讨价还价。
　　一线城市广州先行
　　时至今日，已公布限购细则的城市虽然很多，但没有一个城市明确公布房价控制目标。
　　本报记者获悉，在全国一向具有风向标意义的广州楼市，在执行房价调控目标上已有动作。
　　3月10日，广州市房协组织开发商、专家以及媒体记者25人，召开了"广州房地产形势分析研讨会"，主题之一便是热议"房价调控目标"。"广州房价调控目标初步明确为10%-15%。"参会者刀客地产顾问机构董事长谢逸枫告诉记者。
　　对于政策何时出台，3月17日，广州市国土房管局一位人士在电话里向《华夏时报》表示："将在3月底前公布。"正当记者就该政策的细节问题追问时，这位人士一下子变得非常敏感，随即挂断电话，稍后记者再次拨打该电话时被告知"忙线中"。
　　谈及广州房价调控目标10%-15%时，有人认为广州根据GDP、CPI和居民收入增长幅度来制定，幅度在10%上下浮动，比较合理。但有反对者认为，这个根据显然有问题，例如，上海和北京及广州进了"万亿俱乐部"的一线大城市，不会按照"人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力"，去确认"价格调控目标"。
　　多位专家认为，不管CPI是5%，或者广州GDP和人均可支配收入定在12%，价格调控目标控制在10%-15%，是地方政府有能力控制的范围。
　　"今年房价有10%-15%的上涨幅度，也就是说均价控制在每平方米1.4万元到1.6万元左右。"谢逸枫说。
　　二线城市跟进
　　除广州外，二线城市郑州宣称，房价调控幅度为10%-15%。
　　本报获悉，郑州市住宅与房地产业协会日前邀请相关政府部门、开发商、房产经纪机构以及专家等，就郑州今年的房价控制目标进行研讨座谈，得出的结论是"2011年郑州房价上涨目标控制在10%~15%为宜"。
　　"调控是为了房市的平稳发展。"郑州英之杰房地产营销策划有限公司执行董事罗光明说，今年商品房价格的涨幅会下降，但会很有限。而河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰的担忧是，一旦取消"限购令"后，房价会出现报复性反弹。
　　与郑州相比，中部省份的安徽更进一步。
　　近日，安徽出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知的第一条即是房价控制目标，而且规定"各市、县都要公布房价控制目标"。
　　另外，3月17日，南昌市政府相关部门也向《华夏时报》表示，将在本月底前公布当地房价控制目标。
　　上述地方对新国八条"限房价"进行了细化，但问题是，他们却迟迟不愿公布细化后的政策。当然，目前也有少数省市已公布房价控制目标，像银川和贵阳，只是目标有点含糊。
　　具体而言，银川明确了该市2011年的"房价控制目标"，房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%；贵阳市为"新建住房价格增幅不高于去年全国平均值"。
　　更槽糕的是，至今还有城市尚未对房价控制目标进行过一次公开探讨，比如北京、上海等。
　　多位专家称，这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上，不过这个幅度要与房价涨幅相差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或5%，才能真正达到调控预期。
　　然而有些奇怪的是，在接受本报记者采访的城市中，房价调控目标一般拟为10%-15%。
　　打乱地方既定计划
　　记者采访发现，中央下达1000万套保障房硬指标，打乱了很多城市的既定计划。
　　广州便是其中之一。2月底广州两会期间，该市住房保障部门高调公布：今年全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。
　　然而，这个数字很快就被更高的任务所取代，因为，2011年3月，广东省领到31万套任务。"这相当于去年12.5万套的近3倍。"广东省建设厅的一位官员向记者分析。
　　"单广州一个城市领到的任务就是13万套，比广州自己规划的4.3万套多出了8.7万套。"广州住建部门一位官员也向记者表达苦衷，如此巨大的开工量，如何落实"资金、土地"问题迫在眉睫。
　　谢逸枫告诉记者："要建设13万套保障房，对广州财政绝对是一个新的负担。"据谢逸枫分析，去年广州竭尽所能才上马4万套保障房，而今年要比去年增加几倍，这几乎是不可能完成的任务。住建部门官员就此不愿置评。
　　不仅广州，全国各地都与住建部签署了"军令状"，在1000万套保障房中领取各自的指标。多位专家认为，下一步的工作是如何完成任务，而这需要地方满足"土地"和"资金"两个基本要件。
　　就土地而言，由于土地掌握在政府手里，因此保障房所需要的土地并不是最棘手的问题。更多的专家以及记者采访过的两会代表均称，"真正困扰广州的恐怕是资金。"
　　可以佐证的是，广州今年计划投入保障性住房的资金为89亿，这只是当初计划建设的4.3万套保障房，"并未考虑到中央新下达的任务。"谢逸枫坦言，即便是89亿资金，对目前的广州财政来说也是"压力极大"。
　　广州市财政局公布的数据显示，2010年广州土地出让收益仅有455.6亿元，按照10%用于建设保障房也不到50亿元。值得注意的细节是，2011年为了贴补财政，广州市财政局在两会期间披露财政计划时提出"卖地646.5亿"的计划，何况这一目标并不一定能够如愿以偿。
　　北京、上海也一样。"即便土地不是问题，资金也是一个问题。"资深地产分析顾海波告诉记者，这才是地方不愿按照既定时间出台房价调控目标的真正原因。
　　显然，中央层面以"军令状"形式向地方分解保障房，更多的一些城市还在做"讨价还价"的工作。而今，各地为完成"新国八条"规定的保障房重任，"军令状"已被地方政府所效仿并层层下压，双方正在展开一场较量。
　　正如一位地方官员向记者抱怨的那样，虽然最终任务未能披露，但"要完成中央下达的任务，压力不小，担子不轻"。这还不是问题的全部，各地住建部门均称，新增保障房保障任务分解到各市，落实资金和用地，并于次年考核，完不成任务的就约谈、问责。"控房价成为今年的一项重要工作，上下都有压力。"两会期间，住建部一位官员告诉记者。(.华.夏.时.报 .杨.仕.省)