全国房价将长期上涨 [欲买房者鉴]

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全国房价将长期上涨 北京房价涨幅将低于去年
焦点房地产网 house.focus.cn 2006年04月26日07:52 新京报 申剑丽
　　昨日发布的《2006年房地产蓝皮书》预测，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降，2006年北京市房地产价格继续上涨的可能性较大，但涨幅将低于2005年水平。
　　《2006年房地产蓝皮书》由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版。
　　房价现状 上升尚处于可接受空间
　　昨日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞，在蓝皮书发布会上作主题报告称，按照平均商品房价格计算，从2000年到2005年，全国年平均房价增长率为8.95%，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%.而同期中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度。
　　他表示，住房关系国计民生，住房价格上升过快，固然应该引起高度警惕，但是从社会经济发展阶段和完成工业化加速城市化的整个进程来考察，我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。
　　蓝皮书认为，去年一年商品住宅期房整体价格涨幅偏高，主要是由于低价位商品住宅、经济适用住房供应减少、成交面积所占比重下降引起的，剔除结构性因素，涨幅仍在合理范围内。
　　全国走势 房地产价格长期上升
　　根据近期国家相关土地政策，蓝皮书对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。
　　由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。
　　蓝皮书指出，综上所述，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。
　　北京走势 房价可能继续上涨
　　北京房地产业的发展一直受到全国乃至世界的关注，2000年－2004年北京的平均房价上涨了0.78%，其中2001年和2004年分别上涨3%和6.7%，2002年和2003年略有下降。2005年北京房价上升近20%.
　　蓝皮书预计，2006年北京市房地产价格继续上涨的可能性较大，但涨幅将低于2005年水平。同时，由于2006年经济适用房供应的增加将有助于优化全市住房供应结构，平抑房价。因此，从供应结构和供求关系变化来看，2006年全市商品住房价格仍将呈现缓慢上升趋势。
　　牛凤瑞说，综合来看，不排除个别地区某些时段房价确实是高了，但不要轻言房地产泡沫，今后几年，中国房价总体走势将是波浪式的上升趋势，这和土地稀缺和人口数量过大有关。
　　他表示，造成房价上升的基本原因是市场供求关系失衡，供给不能满足日益增长的社会需求，将是住宅市场的主导态势；控制房价过快上升的根本途径是增加供给，特别是中低价位商品住房的供应。
　　■专家解析
　　多建中低档房减少空置面积
　　中国社科院专家认为，此举有可能让房价下降
　　本报讯（记者申剑丽）昨日，针对我国商品房空置面积处于较高水平的现象，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出，这主要是高档房供应偏高，满足中低收入群体需求的中低价房供应偏少，政府应进一步引导中低档房的开发建设。
　　前不久，国家统计局的统计数据表明，目前我国商品房空置面积处于较高水平。牛凤瑞解释称，改革开放后人民生活水平提高很快，20世纪90年代住房商品化后，各种收入的家庭对住房的需求一下子爆发出来，但目前来看，房地产市场还没有发展到相应程度，综合来看，还是高档房供应偏高，满足中低收入群体需求的中低价房供应偏少。由此就必然带来一些房屋的空置，而由于开发商的市场行为是追求利润，大多数开发商的开发成本早已收回，所以他们不会着急把房子卖出。
　　“而企业能够熬到什么程度，市场会博弈成什么样子，还需要时间，应该说绝不可能是长期空置的”，牛凤瑞表示，一旦空置面积降下来，供给达到和需求平衡甚至略多的状况，价格则有可能往下走。
　　针对目前各地房价走势的情况，牛凤瑞介绍，各地都在进行一些改进措施的探索，比如湖北等地廉租房的探索，香港的“公屋”，但究竟怎样的模式适合，还需要继续探索，政府也要在合适的时机，给予相应的政策指导。
　　牛凤瑞表示，这两年国家已经注意到商品房比例失衡，空置率较高的问题，陆续通过信贷土地等政策给予了限制，今后政府要注意通过政策鼓励，引导企业开发更多的经济适用房，专供中低收入群体。
　　■综合考量
　　环房匹配指数北京排名靠前
　　显示房价指数与房地产市场环境相对匹配
　　本报讯（记者申剑丽）昨日，蓝皮书公布了35个大中小城市的环房匹配指数，在环房匹配指数绝时值上，北京排名第三。
　　在某种程度上，衡量房地产市场，要看以城市为单位的房价变动与房地产市场所处经济社会环境的匹配程度。因此，专家首次选取国土资源部公布土地价格的35个大中城市，作为环房匹配指数评价的样本城市。
　　所谓环房匹配指数，就是指房地产市场环境与房价指数的匹配度。
　　如果环房匹配指数趋近于零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境指数匹配度高，反之则低，一般而言，房市的发展总是趋向于与环境保持动态平衡，如果偏离太高的年份过后，一般会出现回复正常的年份。
　　如果环房匹配指数为负，表示该城市房价变动速度低于房地产市场供求环境提供的空间，房价尚有上升空间，负值越大表明低于的程度越大，负值越小表明房价变动与市场供求环境相对匹配；如果环房匹配指数为正，则表明房价已超出市场提供的空间。
　　■购房群体
　　购买京城别墅多半非北京人
　　外省市及境外购房者主要消费中高价位商品住宅
　　本报讯（记者申剑丽）昨日发布的蓝皮书显示，北京地区购房群体呈现“二元化”特征，本市居民主要购买中低价位房；外省市及境外购房者，主要集中在中高价位的商品住宅，2005年成交的公寓别墅中，外省市及境外购房者超过一半。
　　蓝皮书显示，目前，北京购房群体呈现“二元化”特征。虽然全市商品住房购买主要以本市个人为主，但由于首都的特殊地位以及城市国际化进程，外省市及境外购房者也在进入北京市场。
　　2005年全市普通商品住宅成交15.4万套，其中北京市个人购买占59.4％；外省市个人购买占36.8％；境外个人购买占2.2％，境内单位购买占1.55%，境外单位购买占0.05%.而1至12月全市公寓别墅成交中，外省市个人购买占39.2％，本市个人购买占38.4％，境外个人购买占13％；境内单位购买占7.7%，境外单位购买占1.8%.