天津房价又值尖峰时刻 上涨短期不会结束

如烟岁月

　4月15日，周六。当刘军海最终以61万元的价格购买了一套位于城市西南的商品房后，想象中的喜悦并没有那么强烈。如果在去年就购入这个项目一期产品的话，他至少可以少支付7万多元的房款，仅仅迟买了一年，他为此要多从银行贷款7万元。“去年还是想看看房价有没有降的可能，所以……”这个在船舶公司任职的城市白领无奈地说。

　　刘军海买房的当天，本市新建商品房交易300套、面积35726.3平方米，平均价格每平方米6272元。其中，住宅271套、面积31227.8平方米，平均价格每平方米5214元。二手住宅交易47套、面积3624.7平方米，平均价格4371元。而在去年的这一天，全市新建商品房交易249套、面积29000.5平方米，平均价格每平方米4942元。其中，住宅197套、面积22561.7平方米，平均价格每平方米4369元。短短一年的时间本市商品房的均价涨了1330元/平方米。

　　全国房价“涨”声响起

　　刘军海签定合同时，伴随他的是全国房价一片上涨的形势。而他清楚地记得，这个春天也是国家对房地产市场进行调控周年的时候。尽管各地方政府都在强调房价不会出现大涨，但今春以来各地房价仍然持续走高。

　　在刚刚过去的3月，上海的公寓类商品住宅成交每平方米均价冲破万元大关，北京一季度住宅均价达到7168元/平方米，同比上涨了约15%。广州的房价自开年以来持续上涨，新房均价为每平方米达7483元，涨幅达到14%；深圳关内的新盘均价几乎都在9000元以上；而大连目前主要市区的商品房均价也达到每平方米7500元左右……

　　地产专家刘玉录对此给出的解释是：“恢复性”上涨。显然，这个词比此前有关媒体报道的“报复性疯涨”温和了许多。他分析，针对上海以往房价过热的局面，国家将其列为宏观调控的重点区域，房价也因此得到控制。而目前，由于房地产作为扩大内需的支柱产业，受投资者、自住者和一些持币待购者需求的影响，上海的房价呈现恢复性上涨。而北京的楼市受宏观调控的影响不大，北京受城市整体规划影响，商品住宅在市中心地区的供应量小，而北京又拥有大量的外来人员，住宅的需求量非常大，北京的房价上扬是由于消费者对住宅市场的实际需求拉动的。而广州和深圳地区的房价上涨，则是受到当地住宅用地控制严格和投资者资金流向合力作用的结果。

　　天津房价路线图

　　与刘军海买房结婚不同，坐在他对面办公的王静是想换一套靠近市中心的房子，这样每天上班就不用那么辛苦，而孩子入托上学也会更加方便。可是她怎么也想不明白，自己不过就是犹豫着没有听丈夫的意见在三年前该出手时就出手，这换房的梦想怎么就离她越来越远了呢？

　　与她一样想不明白的大有人在，但是无论你明白与否，天津的房价就像她的版图一样，如一匹奔腾的骏马勇往直前。2002年，均价2609元/平方米；2003年，2795元/平方米；2004年，3302元/平方米；2005年，4132元/平方米；2006年3月，4898元/平方米。沿着这个轨迹，可以看出2002年到2003年商品房均价仅仅增长了185元，处于一个相对平稳的增长范围，而此后则是一路高歌猛进。

　　本市房价的突然发力，是在2003年海河开发的号角吹响之后，当年城市的拆迁量达到500万平方米。而标志性的时间是2003年9月，单月成交量超过100万平方米，达到了113万平方米。市场上的二手房、闲置房都在2003年被卖空，然后就转向新房，导致房屋市场整体供给不足，最终拉动房价上涨。从那时起到2004年初期，价格一直飙升。

　　2005年初，国家为了抑制房价飞涨，出台了一系列的宏观调控政策，但是在政策的控制下，全年的价格依然继续走高，一举突破4000元，到2006年初已经接近5000元大关。联合地产分析人士认为，目前天津商品房市场的一个显著特点是：成交量少了2004年大开大阖的剧烈变动，走势趋向平稳。这反映出市场少了不确定因素带来的消费波动，在多方合力下进入相对平稳的发展周期。

　　寻找房价上涨的“七寸”

　　南开大学经济与社会发展研究院的王家庭副教授说：“目前的房价是市场正常的反映。天津的房价上涨很大一部分是在补涨，也就是说，天津的房价是一种正常的回归，因为2000年前后该涨的时候没有涨上去。而在我国经济连续几年保持7%的增长速度的背景下，天津的利好消息不断，房价上涨成为必然。”

　　而普通市民的疑惑是，房子真值那么高的价吗？

　　房价成本一般包括地价、建安成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润，其中最大的成本应该是土地的成本。刘玉录认为，从2003年和2004年出让住宅用地的情况看，市内六区地价折合楼面价为3254元/平方米，再加上建安成本等，低于5000元/平方米的价格已经不太可能了。据业内人士透露，今年天津市的土地出让金将达到80亿元左右，居高不下的土地价格成为房价持续走高的有力支撑点。

　　而对于将商品房价格快速上涨的理由归结为地价上升的说法，国土资源部日前发布的《2005年中国国土资源公报》予以了否定：2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。近期国内个别大城市商品房价格的上涨幅度已经接近20%，而住宅地价增长仅为5.67%。

　　事实上，所有的商品房项目都是采取市场定价法而不是成本定价法。“房价定在多少，我只需要考虑周边的项目价格就可以了。”一位从事项目代理的营销总监说，决定价格的是供求关系而不是成本。

　　房价“涨升”经久不息？

　　“天津的房价已经进入了一个上升通道，”王家庭认为，“现在天津处于几十年来发展最快的上升时期，滨海新区建设上升到国家的高度，成为中国经济的第三支引擎。天津人的人均收入正在不断提高，而海河改造、快速路、地铁等建设项目，是一个较长的周期，拆迁还会持续下去，房价仍会稳步上涨，在短期内局部范围内市场上出现价格小幅回落，也是正常的，但这并不影响长期的上升趋势。”

　　支持他这个观点的数据是天津市建委的统计数字，2005年天津房地产空置率为7%，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然很明显。2006年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达1500万平方米，实现房地产投资400亿元。

　　王家庭的另外一个理由是，目前的天津房地产市场还是比较健康的，绝大多数购房者都是自住，投资的比例很小，这和上海等地国内外投资者占相当比例不同。同时，京津高速铁路和京津高速公路二线的建设与开通，将使京津两地的交通更为便捷，京津一体化的结果就是将带来一批北京的购房者，这也是利好因素。

　　而在此种背景下，我们就不得不注意这样的一条信息，北京市统计局年初公布的数据显示，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元／平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元／平方米。3年来，北京房价已首次超过上海。

　　“房地产价格特殊的刚性特征也使已经形成的高价很难调整下来。”王家庭表示。而天津社科院的卢卫研究员却对此忧心忡忡：作为一种区域经济发展战略，天津需要低房价。他认为，如果天津的房价炒得和北京、上海一样高，带动商务成本的提高，哪怕到时候天津滨海新区的政策再好，外面的企业和人才还愿意到天津来吗?如果天津保持比较低的房价、地价，北京等地的那些土地需求量较大的企业，才会选择到天津落户。滨海新区一直以来引以为豪的就是中国国家级开发区中投资回报率最高的，要保持这种高的回报率，就需要一种低房价的战略，保持低价优势