中国房地产业——必须推倒重来

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“五一”期间房子的问题再次成为舆论关注的焦点。确实，房价的涨跌牵动了数亿城镇老百姓的心，然而房价的涨跌以及涨跌的“话语权”，却掌控在少数人以及代表少数人的利益集团手中。

文：狐说Q语     2006.05.11

（一）据《南方都市报》报道，五一黄金周期间，广州房产商严重囤货推高房价。一位房地产专家在接受记者采访时说：“囤货现象越来越严重了，我敢说五一黄金周，没有楼盘不囤货！”。而来自《北京娱乐信报》的消息则称：一面是房屋供不应求，涨价热销；另一面是京城六成可售房未卖出，而一些开发商却骗消费者房源所剩不多。

Q语以为这分别来自一南一北的两则报道已经很典型、很概括、很严重地说明了目前中国房地产行业及其销售现状。

更为有意思的是，在这样的大背景下，中央的调控政策始终雷声大雨点小，地方政府阳奉阴违，开发商趁“火”打劫，投机资本推波助澜！央行高层表示要警惕房产泡沫，而商业银行却无意提高首付比例；社科院忙着推出《房地产蓝皮书》，放言：中国房地产价格将长期上涨……

“这真是一个看不懂的市场！”有购房者发出迷茫的近乎绝望的感叹。这果真是一个看不懂的市场吗？！非也。“政府要房价降的办法有的是，比如新房三年内（甚至N年内）限制转让。”  “政府也不想房价跌吧？”“关键是政府想不想。”那……如果……“政府的调控还有用吗？”以上是在深圳某楼盘看房者的疑问和对记者提问的反问。

透过这些疑问我们看到的是“政策无用论”和由此折射出来的人们对政府意愿的不信任！从这一点上说，中央近两年来的房地产调控政策已然失败。

（二）那么是什么原因造成今天这样的局面呢，现在各种说法很多，但Q语以为利益集团完成了对房地产行业的利益瓜分和利益捆绑——即利益割据的形成，才是造成房价疯涨、空置率同步上升、调控不起作用的主要原因（加上部分海内外投机性资本，因豪赌人民币升值，而抢滩中国房地产市场，使得当前的局势更为复杂）。

众所周知，中国的房地产开发行业，从一开始走的就是双轨制路线。形象地比喻是一边拄着计划经济的拐杖，一边打着市场经济的旗号，政府卖土地、开发商卖房子，靠权力和资本的强势结合，生出了一个畸形儿。所以中国的房地产开发商同政府的关系极为密切。基于这样的现实，就不能指望中央的“软”调控和地方政府在执行中央的调控政策时、或“市场”这只看不见的手在整个行业的调控中能发挥多大的作用。

可以这样说，从来没有一个国家或地区的房地产业像今天的中国这样，让整个社会各阶层的人士陷入了旷日持久的争议！也从来没有一个国家或地区的房地产行业像今天的中国这样，让开发商和地方政府、商业银行、部分专家、学者以及地方媒体走得如此之近，利益分割、捆绑得如此鲜明！更从来没有一个国家或地区的房地产开发行业像这些年的中国这样，能够轻而易举地聚敛社会财富，获取暴利（这一点从这些年胡润中国百富榜上房地产富豪所占的比例即可印证）！

如果我们画一张中国房地产业的版图，那么在这张版图上割据着房地产开发商、地方政府、商业银行，这三股大的势力，同时还有寄生、依附于房地产业的较散的势力，如投机性游资（包括各种名称的炒房团或投机人士、海外热钱）、部分媒体、部分“代言”的专家学者等等。这些大大小小的“割据者”结成了目标相对一致的强势利益集团，共同分享中国房地产这块巨大的蛋糕，并在这场瓜分中忘乎所以的狂欢！所以，只要割据势力一日不除、利益集团一日不破，中国的房地产行业就很难走上健康发展的道路。

（三）说到这张版图上的“割据者”，很有必要专门分析一下，地方政府和商业银行，因为离开了地方政府和商业银行，开发商就失去了权力和资本的依托，那么靠倒卖“期房”为主的他们就会落得个什么也不是的下场。所以尽管社会舆论一直对房地产开发商颇多非议，但本文却不想在他们身上多费笔墨，而只想谈谈地方政府和商业银行。

A 关于地方政府

说到地方政府，这些年来在房地产行业中所扮演的角色可谓路人皆知。老百姓有N个理由来指责政府，比如为了片面追求高增长、追求地方经济的超常规发展，不断地拆迁征地、卖地，为了所谓政绩甚至私利，与房地产开发商结成官商同盟，坐在一条板凳上，对商品房的预售行为和价格控制不严或听之任之等等。但是所有的这些指责都太空泛，对特定地区的政府行为没有针对性，也缺乏有效的法律依据，最终老百姓只能寄希望于政府自己纠错，或是由中央政府来个大动作。

不过，谁也没有料到最近任志强说了一句让我们的父母官很下不来台的话，而此言一出，地方政府再次成为众矢之的！请看牛人任志强的原话：“作为经适房或廉租房，政府从来没有要求我们要建。当然我们联盟中也有开发商愿意建的，但是政府不给地啊。”咱们的父母官也许没料到老任会来这一腿，不过按照任志强一贯的作风，说出这样的大实话，实在一点也不奇怪。他不怕得罪穷人，自然也不会甘心替政府背黑锅！

进而，Q语想起了社科院日前发布的《房地产蓝皮书》，该书指出支持中国房地产价格长期上涨有五个原因。其中有两个涉及到政府的行为：一个是“供给结构失调”，一个是“地方政府推动”。先说这“结构失调”的成因，正如任志强所言，地方政府没有批拨专用土地建廉租房，而开发商用高价从政府手中得到的土地，为了追求利润的最大化，也不可能主动地去建微利的廉租房或小单元的商品房。至于说到地方政府推动房价，社会舆论的看法是一致的，不管是专家学者，还是普通的老百姓，在这一点上都没有争议。房价的高烧不退，地方政府难辞其咎，而中央政府要想让宏观调控有效就必须先调整地方政府手中的权力。

B 关于商业银行

还记得今年年初时，央行某地方总部公布了2005年金融运行报告，该报告在论及房地产业务时就曾表示：房产低迷将影响贷款总量的投放和银行利润的增长；将加剧房地产企业资金的紧张程度，进而影响商业银行对房地产企业贷款的质量，还会影响商业银行个人住房贷款的发放……甚至引起社会纠纷。可见这些年来商业银行早就乘贯了房地产开发商这条“贼船”，利益的捆绑决定了商业银行与开发商的关系，只能是“一荣俱荣，一损俱损”。

商业银行是房地产市场繁荣的直接受益者，反之房地产市场低迷商业银行就会变成直接受害者。所以银行出于对自身利益的考虑（短视行为），通常会为开发商的投机行为提供资金保障，另一方面，新建住宅的销售也主要靠银行向购房者提供贷款来维持。因此商业银行就这样成了房价疯涨的“帮凶”。

其实，现在除了持币待购的买房者外，没有谁真正希望房价下跌、或从此步入下降通道的，至多是希望房价涨得慢一些而已。因为这样才能皆大欢喜，首先是政府希望通过“支柱”产业带动经济继续保持较高的增长（就目前来看要在短时间内转变增长方式相当困难）；其次是银行希望通过给开发商和个人房贷者双向放贷，坐收渔利；而开发商就更不用说了，房地产市场的“繁荣昌盛”早给他们演绎了一个又一个传奇，创造了一个又一个神话。至于这样是不是透支未来，是不是可持续发展，是不是吃子孙业，是不是竭泽而渔，就不是他们今天还想考虑的问题了。

如果说几年前针对中国证券市场的重重黑幕，经济学家曾发出“赌场论”和“推倒重来论”。那么反观今天的房地产市场比之于当年的股票市场又如何？是不是有过之而无不及呢！是不是也应该打扫干净再来呢？！