国内房价缘何居高不降

天津阿龙

北师大黄兴文：国内房价缘何居高不降
http://house.sina.com.cn 2006年05月17日10:23 《蓝筹地产评论》
   北京师范大学珠海分校不动产学院院长助理 黄兴文/文

　　房价过快上涨已经成为近期社会普遍关注的焦点问题，已经影响到社会公平与和谐。房价问题再解决不好就有可能演化为社会问题和政治问题。在以建设和谐社会为主题的今天，房价上涨使越来越多的人离自己的住房梦越来越远。已经高不可攀的房价还在快速上涨，除了开发商眉笑颜开外，更多的是百姓的怨声载道，专家学者一浪高过一浪的声讨。政府要控制住房价并不是什么难事，难题在于既要控制住房价又要不破坏市场规则、不影响房地产市场的健康发





展。
　　一、房价快速上涨的原因

　　对于房价快速上涨的原因，社会各界众说纷纭。开发商和部分学者认为，房价上涨有其客观原因，如老百姓收入增长、自住需求增大，导致市场供不应求；房屋质量提高、配套更全，建筑成本上升和融资成本提高等等。这些是针对房价的长期趋势而言的。从长期趋势看，房屋价格总体趋势是上涨的。但是，近期全国范围内的房价疯狂上涨，绝对不是上述原因造成的。现在许多城市的房价连续几年以超过20%的速度上涨，很难用上述的因素来解释。各类成本的上涨速度和幅度远没有这么高，老百姓的收入增长速度远低于上述速度。真正快速上涨的原因是以下几个：

　　1、政府对房地产要素市场调控的理念与政策错误

　　最主要的是对土地市场调控的理念与政策错误。理念错误表现为：为了提高土地使用效率、保证政府应得的利益，政府应该垄断土地供应，并应实施招拍挂制度。政府认为，只要他们垄断了土地供应，并实行价高者得的出让方式，就是在执行最严格的土地管理政策。殊不知，在这样的理念指导下，政府的角色已经发生了根本性变化，从一个公共产品提供者演变成了一个与民争利的既得利益者。因为垄断土地供应和推行土地出让的招拍挂制度的最大好处是政府的收入增加，从而刺激他们更乐于抬高土地价格，而土地价格的提高是促使房价上涨的主要因素之一。虽然国土管理部门一再声称，是房价拉动了地价上涨而不是地价推动了房价。但不管怎样，都不能掩盖事实真相。业内人士都注意到，这次房价上涨是全国性的，而最早推行土地储备制度的城市房价上涨最快，如上海、杭州和温州等城市。北京市最近的房价疯狂上涨与拍卖地价的节节攀升有极大关系，例如最近一年中拍卖的清河地块、马驹桥地块和小屯地块，均创下了新高，远远超出了人们的想象。

　　土地调控如何抬升房价？在普遍采用协议出让的时代，虽然存在不透明、不公平、甚至腐败的情况，但是，由于土地实际上掌握在国有企事业单位、军队和乡镇政府手里，多种源头供地，形成一种自由竞争的局面，市场力量在其中起主导作用，地价比较平稳，甚至略有下降。11号令出台，推行土地储备制度，中途改变游戏规则，打破了原有的供求关系和事实上的自由竞争机制，形成土地垄断市场，导致地价上涨，再加上不少地方政府有意采取供地“饥渴政策”，人为地限制土地供应量，抬高地价，获取垄断高额收益；有些地方政府更是纵容房地产开发企业在土地拍卖交易中哄抬地价，然后再给企业以其他补偿，使地价急剧上涨。

　　土地在住房建设中只是一个中间产品，与原材料的作用相同，其价格快速、大幅度上涨，必然会推动房价上涨。其间，政府为了缓和社会矛盾又接连出台了诸如暂停农用地转为建设用地、提高拆迁门槛、暂停审批别墅用地等一系列政策措施，使得土地供求关系在短时间内改变，导致开发商取得土地更为困难，取得土地的速度变慢。开发商由于担心地价再涨，一定会急于储备更多土地，不得不全力争地，这样又会进一步抬高了地价。开发商为了保持利润不受影响，必然要通过价格传导机制，将成本转嫁，使得房价也跟着上涨。

　　一轮房价上涨和地价上涨后，会给市场发出了一些明确的信号：消费者得赶快买房，否则房价还会上涨，以后买房成本更高；给投机者的信号是房价涨得快，可以通过炒房赚取差价，有利可图；给开发商的信号是地价还在上涨得加快取得土地的速度，同时给房屋涨价，有些地方甚至出现了开发商由于无房可卖而采取主动违约的方式收回房屋再出售的现象，以谋取更高的利润。

　　2、开发商在销售环节利用信息优势炒作、哄抬房价

　　政府在行政管理和土地政策方面的失误被开发商利用，作为制造供不应求以及涨价的最佳理由。开发商通过摇号、内部认购、限制房源、发布虚假销售信息等多种措施制造紧俏假象，以逐步提价等措施制造升值假象来蒙骗消费者。消费者由于处于信息劣势，很容易成为上当受骗者，并进一步成为开发商导演紧俏戏的道具。

　　政府每发布一次严格管理土地的信息，就是一次最好的涨价时机。以前，北京市场的别墅销售并不火爆，然而，由于政府多次发出要限制别墅用地的信息并在媒体上大张旗鼓地宣传，给别墅开发商带来一个又一个利好，使别墅成为北京市场的抢手货。从物业类型来看，别墅类产品也是价格涨幅最高的，京西和京北片区的别墅新项目，最近三年的平均累计涨幅超过50%。在涨价问题上，不应忽视单个项目涨价的标杆作用以及可能带来的多米诺效应。因为市场是具有关联性的，一个类别房屋价格的上涨，也会带动其他类别房屋价格的上涨。在目前一切都可以成为涨价理由的前提下，房价上涨具有严重的传染性，一个楼盘价格的上涨一定会推动周边楼盘价格的上涨，随着时间的推移，一定会带动一个区域的房价上涨。一个区域的房价上涨一定会带动整个城市房价的上涨。

　　3、老百姓对房价上涨的预期以及由此带来的购买力提前透支

　　老百姓应该什么时候买房？恐怕谁都无法给出权威性答案。老百姓该不该买房对于他们自己来说是个人的问题。他会根据需要与支付能力以及对于房价的走势判断来决定。如果市场平稳发展，房价比较稳定，市场租售比合理，老百姓自然会权衡买房合算还是租房合算，然后，作出买房或者是租房的决定，买涨不买跌是老百姓的普遍心理。如果房价上涨过快，有些老百姓会认为将来的房价还会上涨，现在不买，将来会买不起或者得付出更多的代价，所以，会赶紧购买，即使会降低现在的生活质量也在所不惜。特别是经过去年的房产新政和一系列调控措施后，房价还在加速上涨而且范围由区域性变成全国性，更是加剧了老百姓对于房价上涨的心理预期和对于房价上涨的恐惧。有些老百姓看到房价快速上涨之后，就会产生买房投资的动机，加入到买房者的行列。少数投机者更是不会错过这样的机会，即使有许多税收方面的限制。这几种购买力的集中释放，会改变市场短时期的供求关系，并给开发商哄抬房价提供了可乘之机，给房价上涨以很好的需求支撑。

　　二、房价上涨的后果

　　如果房价在目前高位的基础上继续快速上涨，会引起一系列严重后果。

　　1、会导致房地产及其相关行业过热。房地产行业虽然对于启动消费，拉动国民经济增长有重要作用，但是，由于房地产产业链长，对原材料和能源消耗大，容易引起能源紧张和投资过热。

　　2、蕴涵着巨大的金融风险。房地产产业链中，银行一肩挑两头，开发资金和购房资金都主要来源于银行，不论是购房自住者还是投资者、投机者主要购房资金均来自银行，只要出现任何风吹草动，风险都得由银行承担。

　　3、造成生产成本上涨，对于吸引投资和地区经济发展产生消极影响。因为土地和房屋是一切生产活动的物质基础，房价上涨会导致产品和服务的成本增加，最终会降低城市竞争力。

　　4、会加重大多数老百姓的购房负担，因为靠工资收入解决住房问题的普通老百姓的收入增加速度难以赶上房价上涨速度。老百姓的生活成本上升，综合生活质量下降。如果老百姓把更多的收入用于支付房款，那么教育、医疗、休闲娱乐方面的支出将会减少。

　　5、拉大了社会贫富差距。房价上涨是一种不公平的利益转移，得利的是开发商、城市政府和投机者，受损失的是农民、城市中低收入以下居民。大部分老百姓收入水平的提高远远赶不上房价上涨的速度。因此，会有越来越多买不起房的老百姓通过各种渠道发泄不满并向政府施加压力。这样，房价会由经济问题变成社会问题。政府出于社会稳定和公平考虑，必然要对房价进行控制，否则，房价就可能变成政治问题了。

　　从这些角度看，政府必然不敢坐视不管，任由房价快速上涨。

　　三、对控制房价疯涨的几个认识误区

　　1、误区之一：只要增加经济适用房供应就能够抑制房价

　　对于增加经济适用房供应是否能够抑制房价问题，首先应该了解经济适用房制度的本质与缺陷。政府增加经济适用房供应的初衷是可以使更多人买得起房，减少对商品房的需求，从而使商品房价上涨势头受到抑制。殊不知，这种判断与实际情况差得太远。

　　我们知道，经济适用房从制度设计角度看是一种以落后的户籍制为依托的带有福利性与保障性的准商品房。它只保障有某个城市户籍的人口，而现在，随着城市的开放和发展，这种以户籍制为基础的保障是一种既不公平，又不合理、存在严重问题的保障。某种程度上讲是政府减少责任的一种借口。它将许多已经在某个城市生活多年为这个城市作出过贡献的人排除在外，而这些人的数量可能超过了真正有户籍人口的数量，特别是象深圳这样的移民城市。

　　经济适用房的制度设计存在非常明显的歧视性。经济适用房是带有政策性的准商品房，在供给环节政策性较强，商品性较弱，转让环节商品性较强，政策性较弱。经济适用房以补交土地出让金方式进入市场，形成了已购经济适用房既得利益者，对无房的中低收入者极不公平。这种歧视性还表现在有户籍与没有户籍人口之间。一些人虽然由于制度安排问题没有某个城市的户口，但他们在那里生活工作多年，已经成为事实上的居民。这群人的数量非常庞大，将他们排除在购买经济适用房的行列之外，他们照样得去购买商品房，照样得承受高房价，照样会发泄怨言和不满。他们依然是房价上涨的内在需求因素。

　　此外，经济适用房的建设资源有限，政府不可能无限制地划拨土地建造经济适用房。经济适用房是具有公共服务属性的产品，就应当限定在公共服务的范围内，不应当将其引入商品房市场。通过大量建设经济适用房来平抑价格，既浪费了资源又破坏了市场规则并对房地产市场造成伤害，应该是一种无效的政策。

　　2、误区之二：对转让等交易环节征重税就能够打击投机，抑制房价

　　这种认识判断的前提是，目前全国性的房价快速上涨的原因是房地产需求中投机需求比重大，一部分投机者利用银行贷款进行投机、哄抬房价，通过征收全额营业税、房产增值税与所得税就可以增加投机者的成本和风险、减少投机活动和投机需求，房价上涨的势头能够得到一定程度的抑制。实际上，这次全国普遍性的房价上涨与投机关系不大。去年新政的最大效果是一定程度上抑制住了在某些城市严重的投机行为，而这次，这些曾经存在严重投机行为的城市房价并没有明显的上涨。倒是原先没有投机行为的城市房价出现了大幅度的上涨。从需求方面看，上涨的原因是因为需求增加，尽管很大程度上是提前透支的需求。因此，对转让等交易环节征重税对于抑制房价没有多大作用。

　　3、误区之三：推出限价商品房能够抑制房价

　　推出限价房的想法一提出来就遭到了质疑与猛烈的批评，业界普遍觉得此法不可行，甚至有些荒唐可笑。在经济适用房问题还没有得到很好解决的情况下，又提出推行限价房确实有些不可思议。因为限价商品房涉及到很多有长远影响的问题，不得不慎重考虑。如限价商品房供应量是多少，限价幅度是多少？这个政策能够持续多长时间？政府的执行力度有多大？这几个条件 没办法满足的话，那就
很难推行了。比如供应量的问题，供应量太小，起不到作用，供应量太多，就相当于像计划经济那样实行价格管制了，这样，对市场来说将会是一种伤害。政府能管天下事，肯定能管得住房价，前提是，政府在管住房价的同时，必须不损害房地产业的健康发展，或者不破坏市场游戏规则。限价商品房还涉及土地供应，供应量，供应价格，供应方式都需要重新考虑。

　　限价商品房市场是管制型市场，对监管要求高。如果监管不好，可能出现的问题，比经济适用房还多。此外，还有一个执行时间的问题，是持续一年两年，还是五年十年，这种政策不能再搞短期行为。总之，限价商品房制度将会给政府出太多的难题。

　　四、房价快速上涨的抑制对策

　　抑制房价快速上涨的措施包括短期见效的措施与长期见效的措施。

　　短期见效的措施有：

　　1、加息与提高首付

　　加息与提高首付，这招是釜底抽薪之举，可以增加购房人的成本和购房门槛，减少需求量，使房价上涨失去了需求支撑。没有足够的需求支撑，房价快速上涨的势头是无法持续多久的。加息对开发商也可以起到震慑作用。而且，加息的幅度要大才能起到作用，象这次加息0.27%就有些不痛不痒，老百姓没什么反应，开发商也无动于衷，增加1%一定能收到明显效果。虽然加息对于国民经济具有全局性的影响，不能不予以考虑。但是，能否也考虑差别利率，既然买房贷款可以实行优惠利率，那么为了暂时抑制需求，增加贷款力量为什么不可以考虑。提高首付成数等于提高了购房门槛，对于抑制需求有速效。如果，将首付提高到四成或者五成，对于减少需求有明显作用。

　　2、利用行政措施规范销售环节的管理，打击开发商的囤积、炒作、哄抬房价的行为


　　由于政府管理、监控和相关法律不到位，商品房销售环节存在许多漏洞，开发商会充分利用这些漏洞去炒作、哄抬房价，而不会受到受到惩罚。因此，规范销售环节的管理，打击开发商的囤积、炒作、哄抬房价的行为有助于稳定房价，具体措施如，要求房源信息透明化、公开化，禁止内部认购，禁止制造紧俏的销控，禁止摇号等。

　　3、政府重新审视土地供应政策，增加土地供应量，改变以拍卖和挂牌为主的出让方式。首先，控制地价上涨，减少房价上涨和开发商涨价预期的因素。政府放弃与民争利的立场，回归裁判员和公共产品提供者的角色。只有这样才能弱化政府垄断土地的意愿和抬高地价的动力。其次，制定准确的供应量计划，增加土地供应量。最后，暂时停止拍卖出让方式，让地价趋向稳定。在目前的形式下，只要土地出让方式以拍卖为主的局面不改变，地价与房价联动上涨的情况就不会改变，稳定房价将会变成一句空话。

　　为了使房价长期稳定，还需要采取一些长期见效的措施包括确定合理的商品房供应结构，构筑合理的土地使用制度与供应政策，制定并实施合理、有效的住房政策，加强中央政府的权威，消除地方普遍存在的官商勾结恶习等等。