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分析评论：租房比买房更合算 也可抑制房价上涨
5月31日，央行公布的第一季度货币政策执行报告显示：北京居民房贷月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）为42%，仅次于上海的45%而排名第二。6月1日《新京报》报道，在北京、上海等10个大城市中，62%的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90%.置业用途中自住、空置、出租的比例为84∶10∶6.这一调查结果至少说明三个问题：目前北京市居民房贷月供比例偏高，也就是目前的房价相对收入来说偏高；在北京租房的价格也很高，因此居民90%不考虑租房；置业后空置比例高于出租比例，说明房价增值快，而持有房屋的成本低，因此很多业主对房租收入不太关心。
这三个问题相互影响，而其中最根本问题在于房屋持有成本过低而房屋增值过快。
这使得许多拥有多套住房的家庭，根本不考虑将房子租出去，而是等着升值之后再出售。因此，在已经完成多次置业的人群中，房屋空置的比例可能高于目前购房的人群。这就导致了房屋租赁市场中供应紧缺，房租居高不下。这使得本来并不急于购房或完全可以依靠租房解决需求的人不得不进入购房大军，导致房屋购买需求放大，从而推动房价加速上涨；而房价加速上涨，就迫使居民加速买房进程；在房价加速上涨的情况下，有房者更加惜售或惜租。
因此，要为当前房地产市场降温，政府不仅仅要从房屋的买卖市场上想办法，还应当在其替代品市场也就是房屋租赁市场上出招，让租赁市场的价格回落到合理的区间。这样，房屋买卖市场的供求矛盾自然缓解，从而起到快速稳定房价的作用。也就是说，只有迫使大量空置的房屋进入买卖市场或租赁市场，才可以适度改变房屋供应紧张局面，缓解市民居住方面的经济压力。
而要让空房子进入市场，不妨从以下几个方面出招：征收房产税，对第二套以上房产的拥有人在占有房屋期间按时间征税。征收房产税不仅可以抑制大面积住宅的需求，而且可以让那些拥有多处住房者不能再安之若素。房产税高到一定程度，房主们会努力将房子出售或者租出去。
而且，增加了持有环节的成本，也可以显著抑制投机行为，因为投机者的风险将更大，一旦房子无法出手就要自己不断往里面贴钱。当然，房产税只是针对拥有多套住宅的家庭征收，每个家庭应当有一套住宅免税，像新加坡。
加快改革供暖补贴机制。
由于北京市大多数行政事业单位对职工的供暖费用或多或少地报销，因此拥有多套住房的家庭并不担心供暖费的负担。而如果改革供暖补贴机制，将报销改为补贴，不论是否有住房和有多少住房，都按一定标准发放现金补贴，不仅可以让没有住房的人享受到更多福利，也可以让拥有过多住房的人感受到更大压力。
如果征收了房产税，就可以降低房屋流转环节的税收。
通过提高房屋流转环节的税收来抑制房价上涨的调控，并不一定能起到很好效果。因为在房价上涨时，流转环节的税收使得市场供应量减少，很可能推动房价加速上涨，而房主很容易将税收负担转移给买方。
如果减少流转环节的税收，可以鼓励闲置房屋买卖和租赁，从而增加市场供应，这样也可以有效抑制房价过快增长。因此，在开征房产税之后，应当免除房屋买卖和租赁过程中的营业税、契税、所得税等，让房屋的流通更加顺畅，提高房主们交易的积极性。
如果能够让所有空房子都进入市场流通，也许有一天租房会比买房更合算，那时候住房需求的多样化，就可能会促进房价的稳定和房地产市场的健康发展。
作者：中国科学院博士生 |
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发表于 2006-6-27 19:51:12
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