与房地产市场有关的四大制度缺陷

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与房地产市场有关的四大制度缺陷



尹中立

在“国八条”出台一周年之际，国家又出台了“国六条”及其实施细则，社会舆论纷纷发表评论和预测，有悲观的，也有乐观的，而反思“国八条”没有取得预期成效的人却不多，尤其是从制度上，从根子上反思“国八条”没有成功的人很少。笔者以为，如果导致“国八条”失效的制度性缺陷没有解决，那么，“国六条”的效果也是有限的。



当前，我国房地产行业存在四大制度性缺陷



第一，住房制度缺陷。在住房制度改革之前，我国实行的是高度福利化的实物分房制度，国家承担了所有城市居民的住房负担，这显然是计划经济的产物，是低效率的住房制度，需要改革。但中国的住房制度改革的目标模式是什么？从一开始就存在不同的意见，有人认为住房不是普通商品，不能采取完全市场化手段分配住房；有人认为住房也是商品，也应当走市场化道路。事实上，应当“两条腿走路”，即一部分人通过市场化手段解决，一部分人通过非市场化手段解决。这一点已经被西方国家的经验所证明。但1998年之后的住房制度改革使我国的住房市场的市场化改革有点走过了头，几乎所有的人都通过市场来买房子。住房保障制度严重不足，使得城市居民，尤其是刚刚毕业的大学生无法实现买房的梦想，这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因，也是社会舆论对住房问题关注度高的根本原因。



从“国八条”和“国六条”看，政府已经意识到完善住房保障制度的重要性，但遗憾的是，地方政府在完善住房保障制度方面的积极性明显不足。



第二，税收制度缺陷。到目前为止，中国在住房财产还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷。自古以来，中国人积累下来的财富都表现为住房，这与中国的传统文化有一定的关系，和我国税收制度体系的不完善有更大的关系。从国外的实践看，在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房的持有环节没有税收，这样的安排进一步刺激了住房的投机性需求，使社会空置的房地产资源没有得到合理利用。如果出台不动产税，会使房地产投机得到一定程度的遏止，会使当前空置的房子流向市场，缓解住房市场的供求关系。



“国八条”和“国六条”都强调了税收政策在调整住房结构和打击房地产投机中的作用，但现在的税收政策主要还是在交易环节上做文章，对非普通住宅以及持有时间没有达到规定的住房征收营业税。这些措施会起到很好的作用，但没有不动产税的房地产税收体系是不健全的。



第三，土地制度的缺陷。我国实行的是土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但在土地转让和交易过程中，土地的国家所有制和集体所有制实际上演变成了政府所有制，由少数官员说了算。土地是房地产的基本要素，土地资源分配的不公平，直接导致了房地产市场的不公平和社会分配的不公平。如果在公有制的前提下完善土地资源的交易和转让制度，是我们面临的重大问题。



我们注意到，1993年税制改革之后，地方政府的税收的增长越来越赶不上投资的增长，出卖土地成为地方政府获得收入的主要渠道。最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，占预算外收入的一半多，有些地方政府的预算外收入70%以上是从土地上得到的。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以助效的重要原因之一。



第四，政治体制的缺陷。从国外住房制度可以看出，住房制度的设计和演变与政治文明的演变有很大关系。20世纪初英国人为什么要控制房价？实际上这与它的民主制度发展有很大关系。如果一个执政党不能解决大部分人的住房问题，就难以获得选票。中国实行的是人民代表大会制度，在政治制度安排上，是希望人大制约政府，但现实中，人大与政府是一套人马两块牌子，人大与政府的人员结构的趋同的，不利于人大监督和制约政府，老百姓的呼声难以成为政府的政策，这是我国的住房制度走偏的制度根源。我们从2005年“国八条”之后的市场表现可以看出，尽管中央政府顺应民意提出调整住房结构，增加经济适用房的政策主张，但结果却是经济适用房的投资越来越少。



第四个制度缺陷与第一个制度缺陷是紧密相关的，如果没有政治体制的缺陷，我国的住房制度改革就不会偏离正确的轨道。



这四个制度缺陷难以在短期内得到解决，因此，房价的涨势也不可能在短期内得到控制。出台其他的技术性的措施可能会使房地产市场暂时得到影响，只能解决短期的问题，不会影响长期的趋势。要想使我国的房地产市场走上健康发展的轨道，必须解决上述四个制度缺陷。