开发商空手套白狼，楼价都是炒出来的

水木天成

从炒股、炒汇到现在的炒楼，近两年来原本为了居住而存在的房屋，已成为了一种类似于股票、外汇的快速流通物。同时，在中国当前的房地产经营上，开发商的房价制定的依据从不是成本，回报与产出早已违背了“一分钱，一分货”这句行销真理。据业内人士分析，即便是最保守的估计，经营房地产的利润也要在50％以上。
某个楼盘的内部工作人员，对该楼盘进行的详细成本分析透露出了高房价背后的奥秘。一个占地3.4万平方米左右的楼盘，拿地的费用在400万元人民币左右；建筑所需费用不过每平方米700元上下，而且基本上都是由施工单位垫付施工；设计费用一般最高能占到一个楼盘的3％，而该楼盘作为主要卖点之一的小错层设计，实际上是开发商的亲人从国外带回的蓝图，修改后挂靠了某家设计院，成本低廉到可以忽略不计。该楼盘开发商仅做了不到半年低密度的广告，花销50万元左右。一般来说，一个楼盘的销售费用中广告最多能占成本的5％左右，和几个尽人皆知的热销楼盘比，该楼盘的销售速度不算快。但即便如此，1年半后的今天也已经进入收盘阶段，预计总销售额1.5个亿。用1.5亿元减去开发商付出的所有成本，包括相对高昂的公关费用，保守的估计也可以赚到8000万元。

　　行内人告诉记者，实际上只要开发商有了地，这个楼盘基本上就稳赚不赔，同时开发商拿出的前期投入并不像人们想像中的那么多。因为只要有了地就可以进行银行贷款；而一旦期房开始预售，开发商在预售初期基本上就可以收回成本了。
自己的房子自己买”就是抬高楼价的方法之一。楼盘刚开始销售时，往往是公司资金最紧张的时候，这时候自己买下一些相对好销的房子，甚至整个“封存”几个单元甚至一整幢楼，对开发商来说，不仅可以用微弱的利息套现，而且在楼盘销售的中后期抬高房价。简单地说，就是开发商开出假的销售单据给自己的亲友，让他们作为房屋的购买人，并把房屋的销售款尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低，首付不高，每个月的还款更是有限，而只要开出发票，银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。一套房屋往往要近百万元，只要开个十几套房屋的销售单据，开发商的流动资金就有了。

　　而到了销售后期，开发商只要到银行办理一下退房手续，这些房屋就又可以上市发卖了。众所周知，购买一个已经有人入住的成熟社区的价格远远高于购买刚开盘的楼盘。如果楼盘好卖，支付的律师费和保费数额极小，划到销售费用里非常不显眼；如果楼盘一旦滞销，开发商停供，银行就变成了房东，由他们来处理抵押房了。房地产市场如果能一直这样火爆下去，银行房贷资产状况可以暂时得到缓解，一旦市场持续走低，开发商的资金链运转出现缺口，银行的损失将难以弥补。

　　除了媒体造势，营造一个热销的气氛是很多房地产经营者的拿手好戏。记者陪同朋友在某楼盘购房时，遇上了一个老先生正在为自己“总算买到了最后一套三层的二居”高兴，而几分钟后，售楼人就告诉记者“三层的二居只剩最后一套了”，两天后，记者打电话询问该楼盘“有没有三层的二居”时，得到的回答是：“还有四五套”。业内有个众所周知的秘密：一个楼盘开盘时，销售商往往会呼朋引伴的叫上些人“去兄弟那儿捧捧场，点个钞”，然后第二天他的亲友团就会到楼盘的财务室领上2万元去排队交定金，在柜台上刷拉刷拉的点钱，烘托现场的购买气氛，激发来看房人的购买欲。而被人咬牙切齿痛恨的“炒楼号”现象也同样是销售商哄抬房价的表现。

　　一个资深的销售经理告诉记者，对一些尚未卖出的房子作出假的销控，是“很正常”的销售策略，可以加深购房者的急迫感。而把握购房者的心理，是每个售楼小姐上岗前进行培训的主要内容。“空置率”到底应该如何核算？是很多人心中的一个谜。就像每个楼盘大厅上最醒目的“销控板”，没有人能说的清上面贴的红点“有几个是真，有几个是假”。