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文字 目前，房地产价格已经远远背离了价值，已经不能用一般的经济规律进行解释房价问题了。房价过高问题原因是复杂的，但最终表现在供需不平衡这个假象上。在表象上看，房地产的需求远远高于供给，房地产商也不断地向社会提供这样的信息：房子严重稀缺。事实是这样么？显然，这是不尽然的。
人口结构、土地制度、城市化进程、地方官员的政绩需求、对奥运的炒作、不同阶层的利益博弈、资金管理混乱...，都是造成房价上涨的因素。
种种迹象表明，如果房价居高不下，房地产两三年内必然崩溃，现在只不过是最后的疯狂。
一个简单的道理，不正常现象只是暂时的，最终还会回归到常态。房价过高就是一个很不正常现象。
前几日，中国社科院青年学者尹中立从人口的角度论证了房价下跌的必然。我赞成尹中立的观点，因为那是事实，笔者农村老家也是那种状况。
除此以外的原因外，笔者认为，中国经济增长方式和战略正在发生转变.从宏观上看，“十一五”期间就是中国经济的转折期。转折主要体现在这几个战略上：新农村建设、建设创新型国家、限制高能耗产业和资源消耗型产业等等。
这些战略无论哪一个成功，无疑都会对房地产带来巨大冲击。
为什么房地产象气球一样能够被人为地吹大，原因在于在特定时期内多种因素都鼓励地方政府、开发商、城市原住民中的非弱势群体、富豪去吹这个气球，这是人为因素。一旦打破这些人为因素能起作用的前提，房价过高就不能维持下去，“十一五”战略转型成功就能够打破这个前提。所以，房价下跌只是一个时间问题，笔者认为，在两三年之内肯定下跌。
为什么说三年之内下跌呢？主要有以下几个原因。
第一，人口问题，这个问题就像尹中立博士所言，这里没有必要多谈，尹博士谈的已经很透彻。
第二，国家对新农村建设的坚决性。可以清晰地看出，国家对新农村建设决心非常大，已经上升到国家长治久安的高度。从各方面都提供了优惠和鼓励政策。新农村建设对房价的影响是巨大的，一旦农村经济形势发生变化，涌进城市的农民会大幅度降低，这对城市的房租和房价带来的冲击是可以想象的。从目前来看，两三年内，新农村建设一定会大有成效。
第三，城市化进程已经发生了转变。改革开放以来，城市化经过几年的加速，很多城市的空间及设施已经充分利用，甚至处于超负荷状态，达到一种均衡状态。尤其是像北京和上海这样的超大城市及省会城市，已经严重超负荷运转。虽然，二三级城市仍有一定的空间，但也是非常有限，各种资源和设施基本上已被抢占或开发。这就意味着城市对农民已经缺乏足够吸引力，再加上新农村建设的作用，城市的磁石效应要结束，人口流动必然发生变化，近两年出现的民工荒就是个信号。
第四，交通设施的改善和私人汽车的比率升高。这对房价的影响最直接，可以肯定地说，交通设施改善和私人汽车的增多，对城市房价的打击也是致命的。因为这就意味着那些曾经认为是居住黄金地段的房地产丧失了优势。而一些人为不看好的地段可能升值，这就意味着房地产开发的格局发生转变，就要重新认识黄金地段的问题。
第五，房地产的炒作方式已经到了尽头。炒房者已经使尽了浑身解数，通过近几年的的折腾，人们基本认识了房地产炒作的花样。炒房者基本上没有在什么新的花招。2008年奥运会最后一棵稻草沉没以后，房价几乎在没有什么炒作由头了。
第六，金融机构的改革。这从源头上减少了房地产炒作资金。随着四大国有银行的引进战略投资者，股改成功，银行经营进一步规范后，再非法从银行等金融机构筹款炒房就不是一件容易的事情了。如果从宏观经济制度变化和资本关系角度来看，房价过高的原因在于经济制度弹性大大增强后致使资本解放到已经失去约束，从而在特定的时期内导致房地产迅猛膨胀，房地产就像汽球一样在短时间被吹大，现在已经被吹到了极限。如果在资金上得到控制，开发商投机的机会大大减少。
这些战略性的变化在两三年内效果必然显现出来，也就是说，不利房地产的因素基本上会在两三年内显现。 可以想象，三年也许两年以后，房价必然从北京、上海等大城市开始大跌，然后连锁反映波及其他一级、二级城市，整个房地产崩溃。
房地产崩溃还可以从制度上得到证明，一般来说，国家严厉调控的行业往往折射这个行业面临危险，搞不好影响社会的稳定。所以国家才高度重视,房地产正是这样濒临险境的行业，国家在短时间内出台了一系列政策进行调控，很大程度上就是规避房地产的崩溃。如果这些调控措施失灵，房地产崩溃在所难免。但是，从实际来看，这些调控措施受到了开发商和地方政府的抵制，效果不是很好。房地产仍在通向崩溃的道路上游走，在危险的边缘上徘徊。
到底如何，仍需拭目以待。 |
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发表于 2006-9-8 15:53:21
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