买卖不破租赁原则介绍

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　　我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，在租赁合同履行期间，租赁物因买卖、继承等使所有权发生转移的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不全面、适当地履行租赁合同所规定的义务时，承租人可依租赁合同向新所有权人主张权利，这在民法学中称之为“买卖不破租赁”。
　　依据民法一般理论，所有权属于物权，而承租权当属债权。但随着社会经济的发展，市场经济的不断深化，民事主体活动日趋复杂化，物权与债权逐渐出现了“你中有我，我中有你”的融合。在这种趋势下，“买卖不破租赁”原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。
　　首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，实现法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人；那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方的权利作必要的限制。
　　其次，有利于保护承租人的合法权益。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，促进经济发展的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。
　　再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原是民法的基本原则，它要求民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，在缔约时，诚实不欺诈；在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利（优先购买权）；第二是出卖人应当将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时，还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间已经签订的租赁合同的任何内容。