开征土地增值税

飞虹

　从今天起，国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。截至昨晚，沪上各家开发商还没有收到上海税务部门的任何征收文件，“等待”成了开发商们众口一词的回答。

　　对于上海数千家房地产开发企业，而言，绝大部分房产企业家远不如某几位地产老总此前在媒体前表现出来的那般平静。一位业内人士告诉上海东方早报记者，从1月16日细则出台到昨天，这半个月里，沪上部分开发公司的财务部门以及市场部门频繁开会讨论如何应对。

　　在楼盘销售不畅的情形下，如果有关部门严格按照要求征收土地增值税，这将给已经岌岌可危的房地产企业资金链再次带来巨大压力。

　　开发商净利润将“跳水”

　　长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40%以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40%的项目是免税的”；“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。

　　而从2006年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，部分企业如深长城(000042)超过了50%；对于非上市公司来说，平均利润至少不会低于40%的平均值，而很多企业的毛利率水平应该更高。这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。

　　面临更大财务压力

　　如果不进行预先计提，收税额度如此高的土地增值税对任何一家房地产企业资金链都将是巨大的考验。大部分开发商资金都是滚动投入。当年顺驰中国控股有限公司的资金调度情况被形容为“3个锅盖去盖10口锅”，类似的情况是房地产行业资金模式的一种极端。但大部分开发商即使资金实力再雄厚，也不太可能为10口锅备足10个锅盖，资金永远是在流动中产生足够的效益。