如何处理这起“一房二卖”纠纷

飞杨yang

原告杨某向法院提起诉讼称，2003年1月4日，与刘朝柱的代理人杨世松签订了一份《房地产契约》，刘朝柱将座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售给杨某，并取得了房屋所有权证。而邹某未经杨某同意，进入杨某购买的房屋居住，并拒不搬出。遂起诉到法院要求被告邹某返还房屋，并赔偿租房居住的租金损失。

  被告邹某辩称，原告杨世新的产权证属伪造资料取得，是不合法的。邹某是合法购得此房，没有侵权，原告也不存在损失，应驳回原告的诉讼请求。

  法院审理查明：

  移民刘朝柱在东湖居委会明珠四巷以“划拨”的方式取得了一块宅基地，面积为100平方米。此后，其将该地基以30000元出售给杨世松建房。杨世松建房一是用于自住，二是将多余的房屋出售给他人。2001年4月，杨世松筹建该房，因刘朝柱与邹某相识，即介绍邹某预购杨世松的一套房屋，面积为107.88平方米。杨世松当天收邹某购房押金2000元，此后邹某分五次向杨世松交纳购房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，邹某将该房进行装修，花费30000元，后入住该房。杨世松此后多次向邹某索要下欠的房款，邹某提出将房产证办好之后付清余款，2003年1月2日，双方为此发生纠纷，纠纷中，杨世松之妻被邹某打伤。同年1月4日，杨世松以刘朝柱的名义与其弟杨某达成房产交易申请，将邹某现所居住的房出售给杨某，合同成交价为35000元。杨某以其兄杨世松欠其运输费抵付部分后，下欠房款，给杨世松出具了一份欠据。该区房屋产权管理办公室对审批机关应予审查的9项内容未审查，即认为“手续齐全，同意交易”，并于2003年1月22日发给杨某房屋产权证。杨世松在所有的售房手续中均以刘朝柱的名字签字而完成交易。
此案应如何处理呢?

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一种观点是通过行政诉讼撤销产权证，再进行民事确权。

  第二种观点是直接确权。笔者认为，民事诉讼中，作为证据的使用的产权证，法院必须从其本身的真实性、来源的合法性等方面审查，当发现产权证的真实性、来源合法性等方面有暇疵的情况下，不能作出持有产权证的人就是房屋所有人的认定。产权登记是一种依当事人申请进行的登记，并不是行政许可，其基础是民事权利，房屋产权证不能等同所有权，正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序及所赖以产生的民事行为的效力进行分析。

我认为实践中用第一种方式处理的可能性更大

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