任志强：调控是要让大家买不起房吗？

小燕子

http://news.QQ.com　 2007年10月29日07:48 　 南方新闻网　 　 评论494条 第 1 2 页
  真正影响的，实际上是那些要更换住房的人，原来的住房面积不够，要生孩子了，要把老丈人接来住，要把父母从农村接来，他们影响最大。

  2003年宏观政策出台后，限制土地供给，才开始出现房价的增长。首先爆发的是上海；2004年以后，从土地供给开始，越调控，房价越高。在此之前房价增长多少？没有多少。

  监察局根本不懂市场，所以一定以违反市场的手段去解决问题。结果是市场上更加腐败。

  政府都是在干嘛？是要回到过去的经济短缺时代吗？市场经济才让物质增量，供不应求的产品逐渐减少。调控的目的是什么？是让大家都买不起房吗？还是要房子变成供不应求的产品？这完全是和市场经济相违背的。1998年我就提出要建立住房保障体系，但政策老想把穷人也挤到市场上去。

  这些部委在出台房地产政策时也开座谈会，但后来不参加了，因为我老提反对意见。


  官员也经常出国学习啊，国外本来就有的东西，完全可以拿过来用。购买第一套住房要免税的，全世界都这样，为什么中国就不一样？还要加税？


  政府能更早地听取我们的意见的话，也许市场不是今天这个样子。

  我不仅仅是一个房地产商，而且是一个企业家



  商品房开发归开发商，保障住房体系要政府来建设

  任志强，北京华远集团董事长，中国房地产界最出名的商人之一。江湖中人赠一绰号：“任大炮”。因为任个性鲜明，善于辩论，常有惊世骇俗之言。这几年来，任志强提出的观点包括：“商品房应面对的只是中高收入家庭中的富人，不应让所有人都买房”；“政府的工作重点应是提供保障住房权利的公共产品，而不是限制房价”；更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房、而不是“居者有其屋”……在贫富对立情绪极为敏感的今天，任志强这么说，显然容易触犯大部分人的正义神经，所以他也被视为富人阶层的“嚣张”代言人。然而，平心而论，任的言论尽管逆耳，却未必没有道理。


  日前，央行与其他几个部委联合发文，要求第二套贷款购房的首付比例不低于40%，并给出了三条充满争议的基线：公积金贷款不算“第二套房”，还完了贷款的不算，夫妻双方有一方未还完贷款的算。那么，在任志强看来，这一政策究竟有多少可行性呢？能起到打压住房投资需求的目的吗？联系近年来对房市越是调控楼价越是高涨的尴尬现实，这些出台的打压房产需求的政策是否违背了市场规律？就这些问题，记者专访了这名说话一贯肆无忌惮、角色越来越像公共知识分子的房地产商人。


  “第二套房”新政，有多少可行性？


  南都周刊：日前，央行与其他部门联合发文，要求第二套贷款购房的首付比例不低于40%，在你看来，这一政策主要是为了减少银行的房贷风险，还是为了打压房地产的投资性需求？


  任志强：都不是。一些政府部门认为是要限制需求，建设部明明知道供不应求是房地产市场的主要矛盾，但建设部左右不了国土部，没有办法让土地的供给满足市场需求，所以不得不用限制需求的办法来压缩需求。


  但现在看来是多重矛盾，为什么会在第二套住房的标准上有多重争论？从现在的争论看，政府一些部门出台这些政策的意图是不明确的。什么是第二套住房，英国、美国、法国人家都有明确规定，同时买了两套房子，并拥有六个月的才叫第二套住房。因为这期间要装修、要搬家、要安排工作等，所以要先买一套房子，然后才能更换，在六个月内只要把第一套住房卖掉，就不算拥有第二套住房。中国的规定是不合理的，要按照国外的规定就很合理，就是把房子卖掉，因为买卖房子的过程是不收税的，所以愿意更换。但我们不行，二手房交易有过多的税收，在一买一卖中，要交一大堆税。这是政策造成的结果，二手房交易市场被压制了。而且，第二套住房是在同一个城市还是在不同的城市，法律上也没有规定。


  银行怕按揭贷款出问题？实际上按揭贷款是银行最好的放贷方式。银行最主要的担心是在拍卖的过程中，不能把人轰出去，这是法律不允许的。即使有这个风险，但在住房贷款中出现呆坏账的比例也只有1%多一点，比企业贷款低多了。而且，贷款给有能力买第二套住房的人，一定比贷款给买第一套住房的人风险小，因为法律规定对抵押贷款买两套住房的人，若不能还贷可以在拍卖中轰出去。所以，银行在尽可能地开口子，比如说公积金贷款不算“第二套房”。所以说，防范银行风险只是一个说辞，政策导线是在不能满足供给的情况下想压缩需求。


  南都周刊：就像你说的，在第二套房贷款的认定标准上存在很多争议，日前央行征信部门也表示，其征信系统只能反映个人贷款购房情况，而不能完全反映家庭成员的购房情况。


  任志强：央行建立个人征信系统是个流氓行为。在美国是使用纳税情况来建立个人征信系统的，纳税与否是作为个人信用的主要条件，银行贷款违约是进入到纳税系统中去的。所以美国有治安卡号，可以了解每一个人的情况，甚至包括在学校表现的好坏，有没有盗窃、有没有犯罪等。个人的征信系统就是银行还贷吗？如果不和银行打交道是不会进入这个征信系统的。税务部门应该建立全国的征信系统，所有的人都应该去报税，而中国是收入不到一定水平不能去报税，错！所有的人都应该去报，然后由政府来审定该不该免税，而不应该由公民自己来决定，这在逻辑上就是一个错误。所以在中国才会出现这样一个怪事，税务局不管，没办法银行才去管。银行只能说建立信贷信用系统，但个人的征信系统和银行没有关系。一个人偷税漏税，但仍然如约还贷，征信记录却很好，这怎么能行呢？作为一个公民，首先是不能偷税漏税，不还银行钱是个债务问题，不纳税是个公民义务问题。两个概念，这不是瞎胡闹吗？


  所以我不认为是银行为了防范风险这么做的，而是多个部门在研究怎样解决房地产市场供求矛盾的过程中，国土部门要求坚决要把耕地面积控制在18亿亩，坚决要农民住房不能转让，坚决要按照计划配给土地，最后造成了供不应求，一看供给增加不了，就在压制需求上想办法。要求银行配合，银行不得不配合，这和银行的信贷风险根本没有关系。


  南都周刊：在这种情况下，这一政策究竟有多少可行性？能起到压制投资的目的吗？


  任志强：我不认为没有可行性。政府要干什么一定有可行性，没有可行性，即使是错的，它也会硬干。肯定会起到一些作用，尤其打击的是那些需要更换住房的，有居住需求的人，而不是投资需求的人。因为投资房产的人，买两套三套四套，一定是有闲钱。但真正影响的，实际上是那些要更换住房的人，原来的住房面积不够，要生孩子了，要把老丈人接来住，要把父母从农村接来，他们影响最大。压缩需求肯定是压缩了，政策的目的是压缩投资需求，但实际上压缩的是居住需求，是改善住房条件的需求。如果把所有的银行放贷都停下来，一定会压缩需求，但这项政策意图的多重化造成目的与实际后果的脱节。


  不是没有办法，国外有很多东西可以参考利用，把它们搬过来就可以了。所以“第二套住房”本身就是一个含糊的概念。


  越调控房价越高，政府在干嘛？


  南都周刊：自2003年以来，面对高涨的房价，政府以打压需求，意图控制房价的思路在支撑并出台一系列房产政策，但房价确是越压越高，这一思路有哪些值得反思的地方？


  任志强：2003年之前，房价每年的增长大概是3.5%左右，而工资收入年增长大概是9.1%，后者的增长是前者的近三倍，相比较而言，前者根本就不叫增长，所以没有出现城市房子供不应求的状况。2003年宏观政策出台后，限制土地供给，才开始出现房价的增长。首先爆发的是上海，因为上海首先把按揭贷款的“销售制”改为“结构封顶”，这就使房子推向市场延迟了半年，这使上海出现了一段时间的住房短缺。


  2004年以后，从土地供给开始，越调控，房价越高。在此之前房价增长多少？没有多少。限制土地供给以后，才造成了这一结果。当时的政策不是从市场出发的。从“8·31”文件可以看出，几个部委都在里面，包括监察局。监察局根本没有权力去管土地市场，当时是为了防止官员腐败，才介入进去。为了防止土地腐败，就减少供应量。现在再看看，源头是不是在这？监察局根本不懂市场，所以一定以违反市场的手段去解决问题。结果是市场上更加腐败。


  只有在今年，政府才提出了要用增加土地供给的方法来调控房市。以前都是压缩供给，不行就再压缩需求，政府都是在干嘛？是要回到过去的经济短缺时代吗？市场经济才让物质增量，供不应求的产品逐渐减少。调控的目的是什么？是让大家都买不起房吗？还是要房子变成供不应求的产品？这完全是和市场经济相违背的。1998年我就提出要建立住房保障体系，但政策老想把穷人也挤到市场上去。


  南都周刊：在多年的打压需求后，政府突然转向保障性住房体系建设，要求重新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。若在开发面积不变的情况下，这会不会导致商品房，尤其是90平米以上商品房的供给量的减少，从而导致房价进一步上升？


  任志强：多年的争论后，政府开始重视社会住房保障问题了。如果国土部说新投入市场的土地，90%是要用来建设保障性住房，那对穷人来说是一件好事。但如果土地总量一定，是一个零和游戏，对商品房来说是一件坏事，因为保障的土地多了，商品房的土地就少了，房价自然会涨。但如果政府保障性住房建设和商品房的土地供应是两回事，商品房的土地供应另外增加，就不会有影响了。加大保障性住房建设是好事，但与商品房价格没有关系，因为这个群体原来也买不起房，甚至是连经济适用房也买不起，其和商品房的市场需求没有关系。


  最近北京市提出要将农民工的住房纳入保障规划，农民不应该解决，农民工应该解决，有什么道理啊？没有任何道理。农民工已经常住在城市里，按道理来说应该解决他的户口，解放他的土地，让他能成为城里人，但他在农村的土地和房屋都不能变现，不能卖钱。对于他们来说，对土地是双份占有，这对城里人来说是不公平的，为什么他能占两份啊，而我只能占一份啊，因为他占两份，我这一份的价格就高了。农民不能把手中的房子和财产变现，包括社会保险，医疗保险和户籍等，如果这些都解决了，就不会有这些问题，人想到哪流动就到哪去。所以，土地制度问题是房地产市场中的最大问题。从农村集体用地的征用开始，政府就垄断了土地的供给，只有一个出口。而不是像香港，有政府土地和私地，双方可以相互平抑价格。

就此封爱

已阅，房子问题值得参考。。

满天星

我觉得表面上是打压房价,其实是打着这个旗号,来促进房价的,现在的房价不促进就涨不上去了,有些部门着急了

要做勇敢的人

说了半天，政府的政策是有人能改变的吗？？？？

少年的龙

引用第2楼满天星于10-30-2007 08:32发表的 :
我觉得表面上是打压房价,其实是打着这个旗号,来促进房价的,现在的房价不促进就涨不上去了,有些部门着急了

促进的不仅仅是房价,一方面让开发商赚的更多,另一方面,让国家税收也大大的提高了很多