中国真正的利好：评房产价格开始放量下跌(转)

飞虹

中国真正的利好：评房产价格开始放量下跌
　　

　　11月22日的央视晚间新闻里，意外报道了广东楼市急剧暴跌的消息，每平方12000元的高档住宅，开发商通过直降四千元的方式进行疯狂推销，跌幅高达1/3。如此高的跌幅令百草止水大吃一惊，联想到今年蔓延全国的房市低迷，开发商们以前所未有的焦虑姿态进行倾销，而成交量却一直寥寥无几，看来曾经不可一世的中国房市终于低下了它那“高贵”的头！长期以来，中国楼市以30%的发展速度急剧繁荣，而我们的GDP发展速度充其量也就平均10%。楼市的这种畸形繁荣，不仅制造了庞大的虚假繁荣泡沫，危害了中国经济体系的健康发展，而且也严重脱离了中国人的收入水平，导致广大基层百姓买不起房和住不起房。所以说，中国楼市开始放量下跌，于国计民生，都是全面的利好！

　　那么是什么因素促使房价开始下跌的呢？仔细分析起来，不外以下十个因素：

　　第一就是房贷新政。9月27日晚，央行和银监会共同下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套及其以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这样一来，贷款买第二套房的成本就大大提高，众多以投资为目的的买房人不得不望而却步。这批人恰恰是中国楼市的买房生力军，中国楼市的急剧繁荣与他们的热心追捧息息相关。这部分人的购买欲望冷却了，中国楼市的成交量就急剧萎缩，房价自然就会掉下来。房贷新政后，素有中国楼市风向标之称的深圳、上海两市10月住宅成交量锐减，就连奥运经济的支撑下的北京市场仍难逃量价齐跌的交易态势。

　　第二就是银行加息。为了防止经济过热，中国银行已经数度加息，这样在存款利息收益不断增加的情况下，贷款利息也在水涨船高地迅速增加。贷款利息提高直接影响到房贷市场，导致贷款买房人的利息成本急剧增加，购房热情自然急剧降低。购房热情降低的人群中，不仅包括那些以投资为目的的买房人，而且也包括广大以居住为宗旨的普通消费者。银行加息不仅仅影响到买房人，还直接扰乱了房地产开发商的商业计划。银行加息，使得开发商的贷款成本增加，原本囤积在手里的待价而沽的房源，不得不尽快出手变现。

　　第三就是银行准备金率的不断提高。银行准备金率的不断提高，使得商业银行的大量现金向中央银行回笼，商业银行可用于支持房地产开发的余量现金大幅减少，不仅贷款买房难，而且贷款建房也难。贷款买房难使得楼市购买意向持续低下，成交量锐减，从而进一步加剧开发商的资金流危机。贷款建房难使得开发商以后贷还前贷的商业安排被彻底打乱，手头流动资金紧缺，银行到期贷款无法应对，没有办法就只能将手中的房源尽快放量兑现，压价倾销也在所不惜。

　　第四股市冷热的影响。股市异常火热，吸引了众多投资资金进入，对楼市的投资量自然锐减。房贷新政、银行加息和银行准备金率的提高导致买房难而且投资收益不断下降，从而迫使更多的资金金入股市。但银行加息和银行准备金率的提高同样危急着股市，在多重因素的交相作用下，近来股市开始暴跌，大量资金开始套牢，同样也无法抽身支援楼市。

　　第五房地产开发商的准入门槛提高。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》进一步严格了房地产开发贷款条件：1.对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。2.对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得向其发放专门用于缴交土地出让金的贷款。3.对政府土地储备机构的贷款应以抵押方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。这样一来就对房地产开发商收紧了资金牢笼，缺乏资金实力的自然难以维持，再加上其他原因，众多开发商垮台、倒闭或主动退出也就不可避免。据上海《东方早报》２００６年１１月１５日报道，上海房地产企业之前曾有４３００家，在２００６年锐减千家，并且业内预计将淘汰掉７５％。这些企业在倒闭或退出之前，就要把已有的房源尽快变现，从而使得短期内房市供过于求，房价直线下落。

　　第六限房价限户型的效应。广东11月23日正式推出市场的番禺和花都限价房地块，日前已经公布了最高房价限价，分别为5500元/平方米和3900元/平方米。由于该两幅限价房地的最高房价比周边住宅地的地价还要低，可以预见这两幅地不会拍出高地价来。过去，政府为了拍出较高的地价以获得较高的收益，采取放任和怂恿开发商无限制拔高地价的方式进行拍卖，但是最终的地价又都转嫁到买房者身上，导致房价直线攀升，老百姓叫苦不迭。这样，只要将最高房价一限，开发商就不敢随意拔高地价，政府的收益是少了，但楼市却能不再疯涨，老百姓得了实惠，社会和谐度就会有所提高。限户型同样作用很大，国家新政策要求各地政府监督和限制开发商盲目追求大户型行为，不仅使得以满足居住为目的的广大老百姓有了更好更多的选择余地，而且也迫使以前的大户型不得不降价销售。如果限房价限户型政策在全国全面得以推广，就能全面收牢楼市疯涨的缰绳，对国家经济的宏观调控也大有裨益！

　　第七国外热钱的出走。国际上一直在炒作人民币升值，不仅外国政府纷纷施压，连国外热钱也纷纷迁入，目的就是趁中国人民币的迅速升值大捞一笔。中国政府的谨慎令他们极其失望，由于人民币无法像当初国外预计的那样迅速升值，很多热钱已经忍无可忍，赶紧套现后抽身出离。当初国外热钱涌入后，房地产是他们的重点投资对象，在巨额外来资金的追捧下，中国大都市的房地产价格直线飙升，国人也积极踊跃追随。现在，国外热钱开始抽身，大量二手房抛售，而接收者很少，房价就于是迅速下降，而且越是大城市下降越显著。更重要的是，国家发改委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，对外商投资房地产业限制范围扩大到二手房市场，从而让外资炒房变得更加困难重重。去年7月中下旬，建设部等六部委联合下发了针对房地产一级市场的“外资限购令”，曾经引发房地产市场的一阵恐慌。如今，结合现在的二级房市对外资的限制，中国房地产业依靠外资托市的时代基本宣布过去，中国楼市的炒作最终将以中国人为主，为此曾经造就的高企房价势必需要大规模地下降。

　　第八经济适用房和廉租房的冲击。经济适用房和廉租房本来就是专门为中低收入阶层的老百姓准备的，尽管这一政策由来已久，可是由于中央不强力推行，底下各地方政府阳奉阴违，不仅未能有效发挥遏制房价的作用，老百姓也根本无法享受到这一政策带来的利好。最近，中央好像已经下定了决心，不仅出台一系列政策调控房价，而且强力要求地方政府推行经济适用房和廉租房制度。于是，我们今年从身边和全国各地的房地产新闻里看到，很多地方已经开始大力整顿经济适用房和廉租房制度，推出的新型适度的经济适用房和廉租房已经对各地居高不下的房价构成了深度冲击。

　　第九税收因素。由于国家加强了对二手房出卖的控制，这样如果你五年内卖出二手房，就要缴５％的营业税、０.５％的城建税和教育费附加，另外还有２０％的个人所得税。沉重的二手房交易成本令过去几年的炒房一族风光不再，但是这些税和费并非新税种，而是早就在《营业税暂时条例》和《个人所得税法》里规定好了的，只不过为了鼓励房地产业的发展而纵容房价疯涨，实际上并不征收而且形同虚设，从而导致了政府默认的具有中国特色的国民偷税漏税现象。今年六月份，国家不再给二手房交易的偷漏税空间，五年内的二手房必须如期完税后才能最终完成房产交易，曾经横行全国的温州炒房团就再也火不起来了。炒房的人没劲了，新开发的房地产连同原有二手房的价格就一起往下跌落。

　　第十反腐风暴撼动房价。近段时间，反腐风暴如火如荼，一批与地产商勾结的腐败官员纷纷落网：天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金，安徽省副省长何闽旭，湖南郴州市市委书记李大伦、主管城建和房地产的副市长雷渊利，福州市国土资源局局长王炳毅等等。为什么反腐就能撼动房价呢？这是因为众多的腐败官员和不法房地产开发商相互勾结，这些官员收受房地产商的巨额回扣被转嫁到买房者身上，成了中国房价虚高的重要组成部分。到底中国的房价里包含多少腐败成本？没有人统计过，也无从统计，不过从频频案发的冰山一角中，人们都能明白腐败的份量其实很重。一大批与房地产业有关的腐败官员纷纷落网，就会使众多的房产商不敢行贿，也会使众多的与房地产有关的官员不敢受贿索贿，腐败的成本减少了，房价自然跟着下降。

　　以上十种因素或政府强力推行的组合拳看来初见成效，在房地产市场连续很长时间的迅猛增长之后，政府终于深刻认识到了其中的危机。这些危机一方面来自于宏观经济结构的深刻矛盾，另一方面也体现了政府正在从大肆聚敛财富的经济型向为民造福和谐社会的服务型转化。中国社科院研究员易宪容先生在总结房地产市场时认为：“市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的。从最近出台的一系列政策来看，已表明政府对房地产市场的认识有了根本改变。中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。”

　　中国房地产市场应该是解决居民基本居住条件的市场，然而很久以来我们恰恰就背离了这个方向，无视老百姓收入普遍低下的事实，拼命地推动房地产价格与国际接轨，甚至创造了局部地区远高于国际价格的中国“奇迹”。中国经济的确在迅猛增长，可是最基层的百姓很少从中得到实惠，不仅收入增长缓慢，而且还要忍受高房价与产业化了的教育和医疗的盘剥。当然，我国每年公布的人均收入增长数据非常漂亮，但这个数据不过是公务员、企业老板经理、国有垄断型企事业单位的员工、三资企业工人以及白领阶层收入迅速增长拉动的结果，再加上这些收入增长数据里面根本就没有统计临时工和农民工，所以充其量只能充当装饰门面美化政绩的遮羞布而已。在这块遮羞布下，掩盖着的是广大基层百姓的收入低下及其增长缓慢，尤其可怕的是这群收入低下的老百姓才是真正的住房需求者。一方面房价不断高企，一方面老百姓收入低下，在供和需严重脱节的情况下，百草止水只能说，中国的楼市升得越高跌得只能越重！

　　房价与个人收入比和房价与家庭收入比是衡量一国公民购房能力的国际通用指标，我们先看看房价与个人收入比，国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本也不过是11.07，中国香港的房价最高时不过是14：1。然而据中国社会科学院刘建昌先生测算：以收入最高的上海为例，一套80平方米的住房价格居然是人均可支配收入的27.54倍！再看看房价与家庭收入比，世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1，美国达到了3：1；日本为是4：1。我们呢？北京、上海、深圳、广州等地是16：1，全国其他地区与之相比也差不了多少。由此可见，中国的房价已经远远超出了老百姓的承受能力，不仅在国内遭受诟病最多，而且也是全世界最危险的产业！所以中国的房价应该降也必须降，政府不采取措施迫使它理性下降，中国整个经济体系最终就会因它而全面崩溃。

　　其实，在我国的房价构成中，地价占到40%左右，这说明地价在房价中起着主导作用。因此对政府来说，抑制房价的最好办法就是压低地价，从而让购房者少付出地价成本。但是，由于各地政府都把出卖高价土地当成政府财政的重大来源，既得利益当前，要把这些官员们的思维观念转变过来的确不是很容易。但是有一个办法可以让房价一下子有30%下跌空间，那就是改变土地款缴纳方式。改变土地款缴纳方式三年前就被不少资深专家或官员呼吁过，无奈政府重视程度不够，而且行动缓慢，百草止水不能不表示遗憾！改变土地款缴纳方式，就是把过去土地70年使用权一次出让制，改革为土地年税制。这样通过每年缴税的方式，避免开发商将地价转嫁给购房人，以此来有效抑制房价。

　　通天价地价相比，最重要的问题是政府能否把既有的这些政策持续有效地运转下去，因为在广东乃至全国的房价开始朝下出溜的时候，很多房地产商和银行都开始为明年的市场打气，声言明年的房价就会反弹。这些话语显然不是空穴来风，因为房地产商不希望房价下跌，不仅很多房地产企业会因此破产，而且个别商人真的会忍不住跳楼；银行也不希望房子降价，不仅他们已经投放到房地产业的款子不好回收，而且为房地产业贷款是中国银行业利润的重大来源。如果这两个行业联手游说有关部门，难保有些起关键决策作用的官员会突然转了筋，以前的各级政府正是出于自身财政和部门利益的缘故一直鼎力支持房地产市场的。明年乃至后年的中国房地产市场如何呢？关键还是要看政府站在哪个立场上，如果站在老百姓利益和国家经济安全的立场上，中国的房价一定会持续下跌；如果站在GDP数字和既得利益的立场上，明年房价不仅会反弹，而且会继续维持牛市，直至中国社会和经济出现无法挽回的危机为止！

　　

三一

关键还是要看政府站在哪个立场上，如果站在老百姓利益和国家经济安全的立场上，中国的房价一定会持续下跌；如果站在GDP数字和既得利益的立场上，明年房价不仅会反弹，而且会继续维持牛市，直至中国社会和经济出现无法挽回的危机为止！

飞虹

央行压缩贷款 调控较往年猛烈 办理房贷更为严格
2007-11-27 11:20:28　来源: 《财经》网络版



无款可贷，让 中小企业(行情 股吧)受到较大影响；办理房贷也更为严格，甚至有一些银行停放个人按揭贷款

【网络版专稿】年关临近，来自监管层的压缩贷款指令对中国的商业银行来说并不意外。然而，今年的调控要比往年猛烈得多。从各家商业银行获得的消息表明，近期，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，无论如何，均不得越过监管部门画定的贷款规模“红线”。

11月26日出版的《财经》杂志报道，目前，银监会要求国家开发银行、农业发展银行、进出口银行等三家政策性银行及农业银行、光大银行、广发行和深发展等四家商业银行，在四季度不但不能增加新的贷款，还必须压缩贷款总量。对于其他银行，也要求控制贷款规模在限度范围内。如此严厉的手段出乎所有商业银行的意料。因为去年在差不多相同的情况下，央行和银监会并未采取类似的手段。

“为什么要实行信贷控制？”高盛大中华区首席经济学家梁红在11月19日推出的研究报告解释称，这主要是因为在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限：加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。在货币政策两难的情况下，“窗口指导”再次成为政策面的急就章。

“窗口指导”的效果立竿见影。进入11月，各家银行的贷款规模都停滞不前。“已经审批的贷款也不能发放。我们只能告诉企业，贷款确实已经获批，但要明年才能发放下来。”深发展的一位部门经理如是说。而据 浦发银行(行情 股吧)一家分行的部门经理透露，浦发银行已经压缩了70亿元的贷款。

在收紧信贷的过程中，票据贴现业务成为压缩的重点。来自广东、山东、北京、天津等地各银行的信息都表明，目前票据贴现的年利率甚至都达到了10%，已经超过了贷款利率。但各家银行还是大幅降低贴现规模，因为贴现占信贷指标，所以现在票据“贴不出去”。

而在没有贷款额度的情况下，为了获得更高收益，银行纷纷开始内部结构调整，将重心转移到高收益业务上。

无款可贷，让中小企业受到较大的影响。“现在强行压缩对企业影响很大，” 华夏银行(行情 股吧)一家分行行长认为，“估计明年就会显现出来，银行坏账肯定会爆发。”

交通银行(行情 股吧)首席经济学家连平认为，“控制银行信贷，可能错杀一些项目，使一些急需的项目如环保等因为缺乏资金而延缓；也让中小企业的融资变得更加困难，因为他们在金融市场中处于弱势地位。”

事实证明了连平的判断。记者在济南了解到，因为银行停止发放贷款，济南市已经有中小企业陷入停产，有的企业为了生存只能砍掉正在上的项目，断臂求活。在接下来停止新增贷款的压力下，银行将理性地选择抓大放小，这样的情况也将更频繁地出现。

在此次贷款调控中，银监会要求商业银行在压缩规模时重点考虑高能耗高污染项目的信贷，商业房地产开发贷款等作为压缩的重点。这样的背景下，暂停发放贷款对银行和房市的影响都不可小觑。贷款规模压缩后，房贷的办理也更为严格，甚至有一些银行停放个人按揭贷款。公开信息显示，目前，广东地区的房地产市场已经开始走低，北京上海也处于有价无市的状态。 (本文来源：《财经》网络版 )

长弓

哈哈，哥们股票跌了，有空来房产板块折腾了？！
原来大家看到就喊好，现在回帖的都少了，当大家都麻木的时候危险就来了。就像股票一样，呵呵。
继续坚持发这种帖子吧，1年半之内我保你会因此而名声大噪。

飞虹

引用第3楼长弓于11-27-2007 20:00发表的 :
哈哈，哥们股票跌了，有空来房产板块折腾了？！
原来大家看到就喊好，现在回帖的都少了，当大家都麻木的时候危险就来了。就像股票一样，呵呵。
继续坚持发这种帖子吧，1年半之内我保你会因此而名声大噪。

不知道你这是什么心态?!呵呵!!
这个帖子中的内容在央视二套 的经济半小时中已经播过了,如果你不同意我也没有权力和你就此内容争论,因为在上面两块内容中我没有加入一个字的个人观点.

苦藤119

有钱人还是不会考虑这个的

飞虹

引用第5楼苦藤119于11-28-2007 09:39发表的 :
有钱人还是不会考虑这个的

有钱人买别墅！（嘻嘻　等我有钱了就买别墅．个人认为只有别墅才算是房子，也不会因为房价跌而贬值）

长弓

引用第4楼飞虹于11-28-2007 09:35发表的 :

不知道你这是什么心态?!呵呵!!
这个帖子中的内容在央视二套 的经济半小时中已经播过了,如果你不同意我也没有权力和你就此内容争论,因为在上面两块内容中我没有加入一个字的个人观点.

哈哈，你可能是被人打击的次数太多了，听到同意的话都不敢相信了。
我就这意思，你直接按字面理解就好了。人不能总想太多——累！

飞虹

引用第7楼长弓于11-28-2007 11:20发表的 :

哈哈，你可能是被人打击的次数太多了，听到同意的话都不敢相信了。
我就这意思，你直接按字面理解就好了。人不能总想太多——累！

不行 对你还是多想一点比较保险呵呵

长弓

引用第8楼飞虹于11-28-2007 15:25发表的 :

不行 对你还是多想一点比较保险呵呵

靠！