新物管条例 向物权法看齐

诸葛清风

　物业管理条例实施四周年之际，国务院根据物权法的有关规定，对条例作了修改。10月1日，修订后的条例与物权法同时开始施行。物业服务水平能否有根本性的提高？“炒”物业是否更容易了？业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益怎么办？这些问题有关业主的权益和居住质量，引起普遍关注。
成立业主大会指导部门增多

　　案例 2004年11月，北京一小区的业主入住时发现问题一大堆：楼宇交付时间拖延，绿化面积缩水，车库地下一层被用作旅馆。与物业公司交涉，物业公司不肯退让，业主们于是不交物业费以示抗议。近两年后的一天，物业公司突然撤出小区。业主们决定成立业主委员会“自治”，但申请材料递到街道办事处，办事处主任很疑惑：成立业委会？我们街道没有这样的先例啊。

　　解读 原条例第十条规定，成立业主大会，物业所在地的区、县房地产主管部门是指导部门。

　　新条例增加了街道办事处和乡镇人民政府为指导部门：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　有关人士表示，指导部门向基层下放，更方便业主就近办理申请登记，简化手续，而且，街道与镇政府深入基层，比行政主管部门更了解所辖小区楼盘的具体情况，能更好地推进业主委员会的成立。

　　实际上，建设部2003年颁布的《业主大会章程》，就提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。很多地方的小区成立业主大会时，都向小区所在地的街道办事处提出要求。新条例做此修改，只是把现实中的做法加以固化。

　　值得注意的是，成立业主大会的指导部门，并没有提到居民委员会。南开大学教授刘玉录认为，这是新条例的一个亮点，“假使今后居委会要参与到业主大会的成立活动中来，必须是在街道办事处委托下指导参与，而不能直接参与了。”

　　不过，业主大会、业主委员会成立后，居委会还可以对其进行指导和监督。原条例第二十条对此做了规定，新条例没有做出修改。

“炒物业”需人数产权双过半

　　案例 在与原物业公司的合同未到期的情况下，一小区业主委员会与另外一家物业公司签订了物业管理合同。有业主反映，直到新的物业公司正式接管小区，他们才知道更换物业公司的事。在此之前，业委会并未召开业主大会。

　　解读 按照新条例，“炒”物业公司、选用新的物业公司，应该由小区业主共同决定。

　　新条例第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约等事项由业主共同决定。

　　物权越大行使的权利越大。物权法第七十六条对于业主在业主大会上的投票权的规定是“面积”加“人数”。与此规定相一致，新条例删去了原条例中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。

　　同时，新条例第十二条作了相应修改，规定业主大会决定选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。与原条例规定的占总人数“三分之二以上”相比，人数上降低了门槛，但同时增加了专有部分过半的“面积”。

　　有关人士认为，人数和产权面积相结合，体现了更大的公平。

改建建筑物条件更严格

　　案例 某小区的物业公司一夜之间突然撤离，业主们很快成立了业委会，选聘了一家物业公司。业主们后来了解到，开发商已经破产，小区原来的物业用房被卖掉，新来的物业公司只能挤在门卫室里办公。有律师出主意，经业主大会讨论通过，可将小区现有的公共建筑改建成物业办公用地。

　　解读 原条例第十一条规定，业主大会履行六项职责：决定专项维修资金使用、续筹方案；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

　　新条例修改为：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等七个事项由业主共同决定。

　　但新条例第十二条同时规定，业主大会对上述两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。与原条例只规定三分之二以上的“人数”相比，增加了三分之二以上的“面积”，规定得更加严格。

　　如果一个小区公摊的共有部分面积较大，可能会出现占总人数三分之二以上的业主占有的专有部分，不到建筑物总面积的三分之二，这样，尽管大多数业主都同意改建建筑物，却不符合规定。所以，案例中律师的建议要付诸实践比较难。

业委会决定可起诉撤销

　　案例 业委会本是执行业主大会决议、代表业主利益的，但据某住宅小区居民反映，该小区业委会成立近3年，其业委会主任背着全体业主，私下里收受物业公司每月500元的“佣金”。业主们担心，这样的业委会作出的决定，侵害业主的合法权益该怎么办？

　　解读 新条例第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　为防止业主大会或者业主委员会作出的决定侵害个别业主权益，新条例增加一款：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　北京的统计数据显示，北京已成立业委会的小区仅占物业项目的近10%，全国的比例也不高。而这些成立较少的业委会中，有的权力过大，少数业委会成员利用业主大会侵害个别业主利益的情况偶有发生。

　　原条例只赋予受侵害业主一种行政的救济方式，而且是在业委会作出的决定违反法律、法规的情况下，才由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，责令限期改正或者撤销其决定。

　　新条例又赋予了受侵害业主司法救济的途径，并且限制业委会权力的滥用。

管儿

学习了