房价十年大跃进（长篇转）

狼行天下

相对于收入,房价从未便宜过



“如果每月能存1000元,按那时的房价,8年能买上100平方米左右的房子”



那个小区有一个好听的名字,叫“绿云”,黄海平看着那些房子童话般一天天长高,变得漂亮,他每天骑车路过那条尘土飞扬的淮河路,盘算着哪天会成为哪间房子的主人。



那是十年前,黄海平就要大学毕业了,他走去实习单位的路上,那年,那座中原城市最大的住宅小区就是“绿云”,在他的学校围墙外疯长。“好像是那时不多的在报纸上登广告卖房子的小区之一吧。”已经离开那座城市,辗转了厦门、上海、北京等城市的黄海平努力回忆尘封了的青葱岁月,“我想过要买一套那里的房子,可那时,我买不起。”



他从江西乡下走出,住上自己的楼房是一个十年前的奢望。“应该是800多元一平方米。”他记得那时报纸广告的房价,那是那座省城几乎最高的房价了。



十年前,万科集团的老板王石,令他的属下在中国12个城市中做房价与收入比调查,他拿到的平均值是8.4。



“我跟一个要好的同学算过,如果每月能存上1000元,按那时的房价,8年能买上100平方米左右的房子。”黄海平工作的头一年几乎没存上一分钱,因为他那时的月薪只有800多元,忍受不了那座省城可怜的收入,他跑到了厦门。



十年前的春天,后来的“地产界的章子怡”,那位秀得过分的SOHO中国老板潘石屹,与另两位老友从万通分家刚两年,正请了5家设计公司做方案,筹划着SOHU现代城。那时,现代城楼盘位置东大约1000米处,规划了北京的东四环。人们正憧憬着“四环梦”,北部学院路到四元桥的北四环已经通车数年,那里的房子是北京最贵的,已经是4000多元一平方米了。



5年前,黄海平在厦门买了他的第一套房子,花去了他打拼5年的积蓄,还从银行贷款50万元。“买房后,我希望每年能存下10万元。”他的储蓄梦想翻了10倍,他买入的房子价格是4000多元一平方米,比起他渴望的“绿云”,贵了5倍。



潘石屹在做着那当年看似个奇怪的SOHO现代城时,北京东三环外还是一片陈旧的老屋,几家大型工厂是那里的主人,有两个很土的名字,一个是大北窑,一个是郎家园。直到数年后,相距千米的大北窑和郎家园加上另几个北方村庄的地名被捆绑在一起,在东长安街两侧,拥有了一个绝对现代、绝代西方的名字———CBD。



又是5年后,黄海平从厦门搬到了北京,他以写书为生,以8000元一平方米的价格卖掉了厦门的房子,在北京城的郊区,买入一套近200平方米的大宅。“相对于收入,房子的价格从来就没便宜过,但必须得买。”拥有朴素的安居才能乐业情怀的黄海平似乎终于可以安顿下来,“‘绿云’的房子一直是我想要的,直到现在。”他说,很想回到那个城市看看“绿云”。

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房改,为拉动内需而启动



“买房后要花钱装修,要买家具家电,这又带动很多行业,既从投资角度拉动经济增长,又可从消费角度拉动经济增长”



黄海平收拾好行囊,准备奔赴厦门特区时,时任国务院总理朱镕基签发了一份国务院令。“我那时并不知道这些事情,房子对我来说只能是梦,除了梦还是梦。”他毕业后的那个单位曾给他提供了单身宿舍,“老同志都分有房子,都不大,四五十平方米的居多。”



后来被看作房改纲领性文件的国发[1998]23号文件,以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”为核心,已经讨论了多年,并在天津等城市先期试点的住房制度改革,正式启动了。那年,香港的楼价正一落千丈,亚洲金融危机席卷而来。在很多学者看来,启动在风口浪尖之际的房改,实际上是朱镕基领导下的政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一,尽管中国没有受到直接冲击,但仍然不可避免地出现了内需不足、消费不旺的局面。“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”更是被明确为房改的指导思想。



“在1998年的时候,中国的经济发展速度不快,中央领导说,要拉动经济增长这是第一位的,如果不大量地投入,不大量地投资,国家GDP7%、8%的目标,就实现不了”,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌,参与了1998年整个房改政策的制定过程,“住宅建设的产业链很长,涉及到几十个行业,建材、化工、钢铁等,都要拉动增长。”启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业,这在那时,目标清楚。



“买房以后,要花很多钱装修,要买家具、买家电,这又带动了很多行业,前期后期都带来这样一个产业链效果,既是可以从投资角度拉动经济增长,又可以从消费角度拉动经济增长,是双重拉动的。”顾云昌乐观于最初的设想,可是,如果个人买不起房子,拉动内需就将是“镜中花”。



很多人还没有从单位出钱建房、买房的思维中转过神来。“都等着分房呢,我们在中部一个城市开发的第一个小区卖了5年,才勉强卖完。”中房公司是国内最早一批的国有地产公司,吴先生曾多年供职,“很多人不习惯,再一个是谁有那么多钱啊。”



正是基于让多数人买得起房的考虑,1999年2月,一条由中国人民银行下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》,“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了,提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。这个意见造就了多年后的成千上百万的“房奴”。



数年后,在厦门靠经营广告小赚了一些钱的黄海平,决定买下第一套房子。“好像要在那里过一辈子似的。”一家银行很快为他提供了贷款,“我找朋友的公司盖章开了收入证明,很简单。”他的户口留在了中原省城,“他们似乎并不关心户口在哪里。”



黄海平买的第一套房子面积是140多平方米。而在1997年房改全面启动之前,建设部等多部委曾对日本、欧美等8个发达国家的居民人均住房面积进行了专项调研,提出中国人均住房面积在30平方米-40平方米之间为宜,并依据计划生育政策制定了户均90-120平方米的标准。



人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来,买商品房不再是稀奇的事。就在黄海平买房后的第二年,房价开始进入了“狂飙”猛涨时代。


8月24日,全国住房工作会议低调召开。这次会议让人联想起1998年6月,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开,福利分房制度被终结,市场化的住房体制得以确定。



如此算来,商品房时代已经进入了第10个年头。



5年后,黄海平在北京郊区买入一套近200平方米的大宅。(今年7月北京50个商品住宅开盘均价为12156元/平方米)



5年前,黄海平在厦门买了房,价格为4000元/平方米




10年前,黄海平想在中原某城市买房,当时价格为800元/平方米



“造城”运动下,房价大跃进



月薪5000多元,根本无力买到五环以内的房子



年轻的黄海平迁入厦门的新居时,60岁的刘容成搬出了从出生一直居住的四合院。他拿着领到的补偿款,在北京四周奔波了数月,于2002年底,在通州区一个叫新华联家园的小区,买下一套120平方米的三居室。“考虑到退休了,住在郊区,空气好。”刘容成打算在通州一直住下去了,他在此买房的一个主要原因还是便宜的房价,“才2400元一平方米,城里的三环边的都是6000多元了。”



2006年,老刘不得不再次搬家。“儿子要结婚,新华联的房子要给他做新房。”他本指望儿子工作后能赚钱自己在城里买上房子,可是,月薪5000多元的儿子根本无力买到五环以内的房子,“五环内没有低于10000元的房子了,他买不起。”就连刘容成住的新华联,也涨到了近8000元。



“儿子终于买到了便宜的房子,5000多元一平方米,还是按揭的。”儿子买下的是一套远在河北境内的房子,与刘容成做了交换,老刘搬家到河北一个小镇上。“周围邻居都是从北京城里搬来的,倒不陌生。”刘容成搬到的燕郊小镇,距离北京四环30公里,隶属河北廊坊,数年来,移居而来的北京城里人和在北京上班的年轻人,已达20万之多。



潘石屹在北京城里有一套豪华的公寓,他更喜欢在北京城外的八达岭山脚下晒太阳,在多个房产项目上的成功,操着西北口音普通话的老潘才有财力集纳多国建筑设计师的智慧,建造了“长城脚下的公社”别墅群,并使那里成为京城名流云集之地。



在刘容成从城里搬到郊区,又从郊区搬到外省的几年中,北京房价以每年超过10%的幅度上涨着,2006年底,北京商品房的销售均价已经上涨到8792元/平方米。而在2007年上半年,这一纪录再次被打破,北京五环内万元以下房子绝迹。



高房价之下,买房成了难题,安居无从谈起。“住房保障体系的亏欠,使大量本该在保障体系内解决居住问题的居民,进入商品房市场解决居住问题,从而导致了刚性需求始终不能得到分流。”参与了房改制度设计的乌日图说,于是,中国各大城市进入了两轮大规模调控,但房价却是越调控越上涨。



2004年春节过后,正值宏观调控降温房价之时,老潘作文《2004年北京房地产将要发生的事情》,预言“房价会涨”,此后又多次重申这一观点。后来,有媒体报道说,老潘为此遭建设部“不点名”批评。但是,房价真的像小个子光头男人说的那样,一发不可收地涨了起来。



2004年,全国人大常委会副委员长盛华仁透露一组数字:2001-2003年的3年间,地方政府土地出让金的收入为9100亿元。而1998-2003年5年间,全国发行的国债也不过9300亿元。土地出让金给地方政府带来的巨大收益由此可见一斑。



“房改十年,房价涨了若干倍,好像早年买了房子的赚了,现在没买房的买不起了”,那位退休的建设部门官员说,“在这个过程中,形成了新的利益集团,包括地方政府,想压低房价变得很难,这正是越调控价格越高的根本原因。”

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三年三份文件,压不住房价



房价不为两轮调控及行政手段上阵所动,涨势依然


2005年5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这就是被后来称为的25号文。在全国房价的突飞猛进中,国家层面控制房价就此开始了。



这份“意见”要求,认真贯彻落实国务院各项调控政策措施,做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费。“加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”被着重提了出来。



25号文之后,一些相关政策随后出台,这被习惯性称为第一轮宏观调控。遗憾的是,房价并没有如25号文所要求的那样应声而落,相反,很多地区再次掀起涨价风潮。



一年之后的又一个5月,建设部、发改委等9部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,国务院做了转发,后被称为37号文。



37号文是对25号文的再次重申,指出了在一次集中检查中,发现对宏观调控政策落实不到位,房价涨幅没有得到有效控制。



37号文比25号文作了更细的要求,明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标,套型在90平方米以下的住宅比率达到开发面积的70%被明确提了出来。随后,税收和银行信贷政策进一步紧缩。



在2007年3月的全国两会上,37号文件被再次强调。



可是,房价却仍然不为两轮调控、财税政策、货币政策、信贷政策等所动,乃至行政手段上阵,房价涨势依然。国家发改委今年8月16日发布的数据显示,7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%。



2007年4月,国务院主持召开了房地产形势和廉租房制度建设座谈会。8月1日,国务院第187次常务会议上通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,这第3个“意见”被称为24号文。核心内容是加快建立健全以廉租房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,界定了政府和市场边界,住房保障与市场分离。



三年三份文件的发出,将走了十个年头的房改推向了新的层面,重新回到了1998年的房改政策上,在那届政府制定的文件里,已经考虑到了对中低收入者的住房保障问题。“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房。”文件中说。



8月24日的全国住房会议,就是在这样的背景下低调召开了。



房改纠偏,回归公共政策



在建设部“最后通牒”下,268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度



“必须对保障政策进一步细化,建立多层次的住房保障体系。例如,对中等偏下收入户供应限价商品房；把经济适用房分为销售型和租赁型两类,前者供应低收入偏上户,后者供应高出低保线,但又无力购买经济适用房的低收入偏下户。”中国房地产及住宅研究会副会长张元端多次提及他的观点,并在全国建设会议后再次重申。



张的观点与8月24日召开的全国住房工作会议精神多处相似,这次会议之后,将有一系列与住房保障相关的文件陆续出台,多位专家预计,完整的住房保障政策体系将在年内形成。



顾云昌曾应建设部邀请,参加过对十多个城市的经济适用房的建设调研,情况不容乐观。“早几年,上海就没搞过经济适用房建设。”顾云昌在接受CCTV采访时说,“他们说2000年的时候,上海的商品房价格只有北京商品房价格的三分之二。”



房改政策实行5年后的2003年,全国用于经济适用房建设的总投资下降到当年房地产投资的6%。直到SARS结束,上海、北京等地房价快速上涨,经济适用房覆盖面不足带来的矛盾开始尖锐起来。大量无房居住又买不到经济适用房的人,只得进入商品房市场,房价水涨船高。



“一部分中等偏下收入家庭无力购买市场商品房,一些家庭的收入刚超出最低生活保障线,够不上廉租住房保障政策的资格,但又无力购买经济适用房；一些家庭需要解决拆迁安置房。”张远端将这些居民称为“夹心层”,如何解决“夹心层”住房问题,他认为就应建立多层次的住房保障体系。张远端在一篇文章中特别介绍了江苏南通市的经验,分6个层面对全市居民住房问题统筹安排。



在2006年,宏观调控逐渐从“国六条”、“国八条”等走向“住房保障性功能”的政策层面,逐步将房地产从产业政策向公共政策纠偏。



“尚未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立并实施。”在建设部“最后通牒”重压下,268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。在经济适用房的概念之外,又提出了廉租房概念。“国家在房地产发展战略上显露出调整姿态,从产业政策向公共政策回归,房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜。”经济学教授尹伯成说。



政策的回归需要实施细则的保障。据早前《经济观察报》报道,建设部正在会同相关部委草拟文件,预计大部分措施将在9月、10月提交国务院,年底前印发执行。

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深圳炒房团是还乡还是扫荡

出手阔绰的深圳人在重庆、长沙、武汉、成都等地卷起一股又一股购房旋风

买房不问价就像挑西瓜



8月3日上午11时45分,一群身着T恤、短裤、凉鞋的特殊深圳“游客”抵达重庆江北机场,他们的目标不是重庆的“地标”———解放碑、朝天门,也不是红色旅游地渣滓洞、白公馆,而是重庆的各大楼盘。



8月5日晚10点,离开重庆时,他们成为十四栋别墅、四套豪宅的新主人,拿下的物业市值约2000万元。



类似这样“阔绰”的出手并不是第一次。2006年10月,第一个深圳奔赴重庆的购房团来到重庆,此后单就深圳媒体组织的深圳购房团就前后去了6次,每次成交均在两千万元以上。



这样的场面同样在其他城市上演:5月19日,长沙雨花区的上河国际商业广场均价开盘接待了一位豪客,一出手便买下27套的两层公寓,总面积近2700平方米。“当时吓了我一跳,一看身份证号码是湖南的,但他留下的联系方式却是深圳的。”上河国际商业广场营销策划总监方向明说。此后,一支50余名深圳客组成的深圳购房团考察长沙楼盘,考察三天内签约20多套,现场签约金额多达1800万元。



6月29日,近50人的深圳购房团登陆武汉,在为期两天的淘房之旅中,成交金额突破2000万元,创造了武汉异地置业的奇迹。武汉盘龙城F天下别墅楼盘副总经理刘必恩介绍说,价值200万—500万元的别墅今年以来共出售100多栋,其中深圳人买走90多栋。



7月20日—22日,由深圳媒体组织的50人深圳炒房团空降蓉城,低调考察成都十余楼盘,短短数小时,这些人便在价格过万的壹号公馆下单买下20套房子。3天时间,这个购房团队总成交金额超过6000万元。



“他们买房子就像我们在超市挑西瓜一样简单!”8月15日下午,中原地产惠州公司的销售工作人员小江说,在有着当地“香蜜湖”之称的荷兰水乡楼盘,他带着一对深圳夫妇看完了四套房子,除了其中一套看不到江景,其余三套都被这对夫妇买下。



……



从惠州、东莞、到珠海、中山,然后是广州,进而出广东杀入南宁、武汉、南昌、长沙、重庆、成都,这些“出手阔绰,一掷千金,看盘迅速,下手既狠又准”的深圳购房群体在所到之处,和当年的“温州炒房团”一样,开始拥有一个自己的地域标签———深圳炒房团。

在多次组织深圳“炒房团”行动的深圳一家媒体主编陈昌询看来,“深圳炒房团”和“温州炒房团”还是有着本质区别。他认为,温州炒房团喜欢抱团,垄断性购买,集团式炒房,而深圳是个移民城市,大部分人来自内地,在深圳打拼奋斗后,希望在老家省会城市、中心城市买套房,既是投资,又可以自住,或者给父母住,有点衣锦还乡的意思。比如深圳的四川、湖北、湖南人很多,所以重庆、成都、武汉、长沙成为深圳人内地置业的主要城市,在购房中也以个体为主,分散,每人一般就买一到两套,深圳炒房团还因此得了一个“还乡团”的帽子。



这样的格局也在发生演变。以8月3日至5日赴重庆淘楼的深圳炒房团为例,记者做了粗略统计,50余人的团友中重庆籍仅10人左右,比例约为1/5,大部分均来自与重庆甚至四川毫无关联的湖北、安徽、广东及香港等地,他们的目标当然不是买来给父母住或未来返乡居住,只为实现资本增值。



他们的“胃口”很不小,8月3日,在重庆融侨半岛,当一位销售代表极力推销,楼盘前面的大桥即将于10月份通车,一通车一平方米至少涨300元时,结果引来深圳炒房团的“哄笑”,弄得销售代表都有点丈二和尚摸不着头脑:“三百元一平方,一套房三个月就赚六万呢?”炒家丁先生拍拍他的肩膀:“小伙子,为了三百块我们根本就不会来了,我们要的至少是三千!”



此言非虚,不少深圳炒家斩获颇丰。他们的足迹也不仅限于自己的家乡,开始向国内有增值潜力的一线城市延伸。在深圳媒体开出的“投资中国”城市名单中,首批“入围”的城市有重庆、成都、武汉、长沙、南昌、南宁等,甚至包括大理这样不起眼的旅游城市也成为他们的目标。在深圳媒体打出的旗号中,这些城市只是首批,他们打出的是“投资中国”的概念。



原因深圳房价高企游资寻找出口



这一轮深圳“游资”大量出走的主因是深圳房价高企,大量“游资”需要寻找出口。深圳媒体操办“深圳炒房团”的负责人许总在重庆的投资座谈会上分析认为,在深圳连宝安、龙岗的房价都已经达到1.8万元/平方米接近两万,有安全保障的投资时机已经过去,在深圳炒房的风险加大,内地不少城市比如重庆、成都、武汉、长沙、南昌甚至昆明,仍属于价格洼地,都是值得投资的区域。



据统计,到今年5月,东莞商品房均价仅为每平米4942元,与同期深圳的商品房每平米14223元相比,仅是后者的一个零头。6月份的统计数据,惠州惠城区商品房均价每平米4593元,珠海新建商品住宅交易均价为每平米5342元,即使是在华南经济第一大市的广州,2007年上半年的商品房均价也仅为每平米7764元。周边珠三角城市所形成的连片价格洼地,已经让深圳的楼价成了走势陡峭的“奇峰”,“用于投资的资金流,自然全部都顺势而下,流向珠三角”。



广东之外的城市以重庆为例,重庆较低的房价是吸引深圳炒家的重要原因。根据重庆房地产管理局发布的7月统计,重庆主城区新批准上市销售商品住房中,销售价格在3000元/平方米以下的占64.4%,成交的情况同样如此,7月单月,重庆主城区商品住房建筑面积成交均价3052元/平方米。超低的房价令不少炒家一听到报价就大叹“真便宜”,不少炒家也表示,这也是驱使他们在三天内迅速出手的主要原因。



此外,从今年6月份以来,深圳政府连续出台了多项楼市“紧箍咒”,包括严厉打击非市场行为对楼价的影响、出台税收措施、收紧银行贷款等,对市场上的炒房行为进行持续高压。



除了高房价的逼退效应,世华地产市场研究总监肖小平认为,各地在房地产政策上的不同也是深圳炒房团频频出手珠三角的原因。按照目前深圳收紧了房贷的审批、采用新版合同、推行新的房地产个税征收等,都将大幅增加房地产投资者的交易成本,而相对来说,目前珠三角其他城市在政策层面上则更为宽松,对于早已熟悉房地产市场投资规则的深圳人来说,可谓如鱼得水。

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推手开发商承销商和媒体联手行动



与“温州炒房团”家族式抱团出行不同,“深圳炒房团”得以成行,背后的推手是开发商、承销商以及媒体的联手推动。



最初,深圳还只有少数中介公司偶尔组织看房团前往周边城市,后来观察到市场越来越热后,如今各家大型中介几乎每个周末都会组织大小不一的购房团。珠三角城市开发商在深圳做广告的也越来越多。



到了后来,来自珠三角其他城市的开发商、项目已经喧宾夺主,成为深圳房产展会的主角,东莞、惠州、中山、珠海等地开发商都携带项目参加,看楼车车车爆满。



武汉盘龙城F天下的副总经理刘必恩介绍说,今年6月,他两次组织人员到深圳进行推介,亲自在深圳组团到武汉看房,效果十分明显,两次推介会,花掉费用几十万元,但带来的合同资金近一亿元。这样的效果也吸引了武汉的开发商开始跃跃欲试,他们相继于6月16日、19日、24日、29日,在深圳媒体上大幅进行投资武汉、置业武汉的广告宣传,以吸引更多的投资客来汉。



除了这些外来户攻占“深圳市场”之外,由深圳本土走出去的开发商比如万科、中海为代表的“深圳系”房地产商,同样把客户拓展盯上深圳“大本营”,在各自的客户会组织里启动了成都项目深圳销售的营销通路。赴成都看楼的深圳炒家王先生说,他多次收到成都万科楼盘向他发送的推荐楼盘的短信。



中介的态度同样积极,惠州中原地产的销售经理王先生表示,几辆大巴从深圳准时准点带来一茬又一茬的买家,已经成了惠州新楼盘的一种普遍做法。



媒体本身的传播优势和对房地产广告的需求,更使其成为运作“炒房团”的上佳平台。据悉,赴重庆的五批“深圳炒房团”均是深圳本地媒体的一手推动并组织下形成。此前到访成都的多批“炒房团”,背后的“推手”也是深圳一家媒体的不动产投资俱乐部。今年9月初,由成都搜房网主办的“成都楼盘五城联展”将会开赴北京、上海、深圳、重庆、武汉,拓展外地客源。




战果深圳人买走半数惠州新盘




深圳人频繁出手,成为当地购房的一股强劲力量,直接和间接对当地楼市造成不小的冲击。按照惠州惠阳本地的地产开发商中铭实业的统计,其2002年开发的一处名为中铭豪园的楼盘,在当年已经有零星的深圳人身影,但比例仅占了不到一成。到2004年建二期的时候,很多龙岗、福田、南山的深圳人已经开始广泛关注,深圳购房者的比重竟然占据了八成。



另据统计,2005年下半年,惠阳房地产中的深圳客还仅有35%,到了2006年一季度就超过了45%。目前,深圳买房客的比例超过50%。而在大亚湾,深圳买房客更以75%的比例显出了绝对优势。



惠州惠阳区房地产协会会长黄海介绍说,2006年,该协会曾经专门进行过一次“深圳消费群体调查”,最后结果是,去年在惠阳区购房的深圳人所占比例竟高达51%,这意味着,在惠阳区,房子超过一半被卖给了深圳人。



整个珠三角开始成为深圳人买楼的大市场。根据各地开发商的相关统计,目前,深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成,很多楼盘甚至超过了半数,在珠海,据相关统计,今年上半年销售出去的商品房新房中,有四成被外地置业者买走,按照当地地产商的说法,深圳人购房者数量超过了与珠海毗邻的澳门,占据了其中的绝大部分。



作为深圳炒房团最先出击的地区,2006年上半年起,惠州房价便开始了一路飞奔,今年上半年,商品房价格上涨了22.5%。而在东莞,根据该市统计局公布的数字,7月份的房价比6月一个月便涨了20.1%,住宅均价达到历史最高的6864元/平方米。而根据中原地产研究部8月23日公布的数据显示,与去年同期对比,东莞房价的涨幅竟然高达51.1%。



在珠三角之外,深圳炒房团的“功劳”也不小。统计显示,自2000年以来,长沙商品住宅均价一直呈5%-8%的幅度上涨,但到了今年,销售均价一下子从去年的2991元/m2



升至了3600元/m2(今年7月)。



据重庆市房地产管理局发布的报告称, 7月单月,市外购房者购房面积仅占11.4%。四川中原总经理庄泽宝在接受本报记者采访时认为,虽然深圳炒房团所占比例不大,但经过开发商和媒体的渲染,容易造成当地人的心理恐慌,进而提前入市,间接拉高房价。

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反应网友炮轰:深圳炒房团滚出去




深圳炒房团虽然还没有制造出当年“温州炒房团”的大动静,但同样令当地人震荡不小。深圳购房团几次空降武汉,一度给武汉市民带来恐慌,武汉人都惊呼“狼来了”。




在长沙,有的小区和街道打出了“抵制深圳炒房团”的标语。今年



7月,一篇题为《深圳炒房团滚回深圳去吧》的帖子便出现在了长沙红网论坛上,在论坛上引起了轩然大波,也显示了深圳资本在一些内地城市的兴风作浪引起了普遍的社会关注。




搜房网对成都本地人的一项调查显示,受访的1480人中,77.5%的人认为大量的外地购房者拥入,会造成成都房价飞涨,只有7.5%的人认为不会,认为外地购房者虽多,但不至于影响城市房价。



作为政府主管部门,对于“深圳炒房团”的到来态度不一。



在民众的抱怨与业内的担忧中,对于深圳炒房团的“豪赌”,珠三角各城市的政府态度却颇为暧昧。惠州房产局的一位负责人表示,在现行政策下,政府对于购房者的买房行为没有约束的权力,东莞相关部门更是表示,目前提到的深圳炒房团大举进入东莞楼市的说法,“还没有足够的证据”。广州市国土资源和房屋管理局的一位处长则坦言,对于现在究竟有多少深圳人在广州买了房,并没有一个官方的统计数字,“统计起来难度很大。”但对于这种现象,他也表示超出了政府行政作为的权力,“现在还没有哪条法律规定不允许异地购房的吧。”



广州市国土房管局相关人士表示,并无明显的依据足以支撑这种迹象。该人士表示,不可能用行政手段干预楼盘不能卖给深圳人。



成都市房管局显然不欢迎“深圳炒房团”的到来,一听说记者来采访“深圳炒房团”的话题,该局工作人员马上摇头婉拒,称不希望有人炒作成都的房价。此外,成都还加大经济适用房的放量。成都一位资深媒体人分析认为,这显然是为阻击炒家,以免成都变成当年海南一样的“房价特区”。



有意思的是,就在“新特区”后不久,成都市房产管理局最新发布的《2007年成都房地产市场形势分析》中介绍,从今年1-5月的统计数据看,五城区商品住房新增供应547.04万平方米,同比增长64.5%,由此可见房源增长之迅速,供应充足,供求关系就会随之缓解。供求关系进一步缓解的同时,房价涨幅将逐步回落,也就预示着房产投资回报逐渐降低。在当地房地产媒体看来,这似乎是有意针对“炒家”放出的一种信号。




采写:本报记者张国栋




(投资)首选一线城市,一是考虑人口总量,人口规模要在五六百万以上,基数要大；二是经济发展速度,有活力,有的城市虽然经济总量也不错,但经济的活力不足,也不值得投资。



———深圳炒家贾先生

建设部:外地买家抬高部分城市房价

本报综合消息建设部副部长齐骥称,外地买家拥入导致国内部分城市房价急涨,原住民提出两限普通商品住房的概念,但到目前为止政府没有把两限房作为保障性住房。限价房是一种政策性的商品住房,只限于在本地住房比较困难的居民购买。



昨日上午,国务院新闻办公室就解决城市低收入家庭住房困难的情况举行新闻发布会,建设部副部长齐骥称,中央编办已批准建设部独立设置住房保障与公积金监管司,解决低收入家庭住房要纳入市县政府的考核。建设部房地产司司长沈建忠说,只有远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的企业可申请单位集资合作建房。



外地人买走北京逾1/3商品房



齐骥指出,到目前为止没有把两限房作为保障性住房,而是一种政策性的商品住房。由于一些城市房价上涨得比较快,外地、境外人士到这些城市购房比例比较高,这是房价上涨的很重要原因。比如北京,据统计,1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人,其中中心区高档商品房占50%,甚至60%以上。还有一个城市,据其统计,有一个楼盘开盘以后40%的房子卖给了外地人,或购买第二套以上住房的本地人。这种情况造成了一些城市的供应对象不单单是本市居民,市场供需不是很平衡,这也是造成某些城市房价上涨过快的原因之一。在这种供求关系下,当地的原住民承受了很高的房价,他们有点委屈,因此提出两限普通商品住房的概念。



在房价上涨比较快、外地人购买比较高房价的城市,能不能政府在出让土地的时候,能够卖500万的时候,我不卖500万,卖400万；盖成的房子市场价可以卖到5000元/平方米,但是限制这个房子卖4000元。通过这种方式限制开发商的利润空间。两限普通商品住房指的就是这个概念。因此它是一种商品住房,但是有政策性的商品住房,只限于在本地住房比较困难的居民。



两类企业可申请集资合作建房



建设部房地产司司长沈建忠说,按照经济适用住房政策范畴管理单位集资合作建房主要体现在两条,一是要纳入经济适用住房的计划；二是它的建筑标准、供应对象和产权关系等,都是按照经济适用住房政策和有关规定来执行。建设标准,经济适用住房面积很明确是60平方米左右。供应对象就是城市低收入家庭,实行限产权管理。



“需要特别注意的是,只有两类企业可申请单位集资合作建房。”沈建忠说,一类是远离城区的独立工矿企业,第二类是住房困难户较多的企业。还有三个条件,第一条是必须经人民政府批准,第二条是必须符合城市的规划,第三条是企业必须拥有自己的土地,而且这个土地必须符合城市规划,可以用于建设住房的,不是工业性质的土地。



另外,各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

狼行天下

猎德村卖地底价38.6亿

本报讯(记者王卫国)昨日,广州市国土房管局发布出让公告,将于下月底公开出让猎德村11万平方米的商业金融业用地,仅交易底价就高达38.6亿元,成为广州土地出让历史上单幅最贵的土地。该地块的出让将为猎德村改造筹集重要资金。



公告显示,这次出让的猎德村地块用地性质为商业金融业用地,用地面积为11.4176万平方米,总建筑面积56.823万平方米。由于位于珠江新城,而且单幅面积庞大,该地块的最低交易价高达38.6亿元,仅竞买保证金就要交3.86亿元。据业内人士介绍,该地块是广州土地出让历史上单幅价格最高的地块。



广州市国土房管局在出让公告中透露,该地块的现场竞价及成交仪式于今年9月29日举行。



可立马筹齐30亿改造资金



按照天河区制定的猎德村改造方案,猎德村拟分作三部分进行规划:东部作村民的安置区；西部按价值最大化原则进行拍卖,用于发展商业；而南部则建星级酒店,支撑集体经济。整个改造约需要30多亿元资金,拟采取政府不投钱,通过土地拍卖等运作方式筹集资金完成。从广州市国土房管局这次设定的猎德商业地块交易底价来看,已经能够筹齐改造所需要的30多亿资金,而且很有可能有很大盈余。



交给一个开发商会否有风险



“这块地最终的成交价格很有可能是个天文数字。”广州智成房地产顾问有限公司总经理李力怡昨日分析指出,猎德村地块位于猎德村改造规划的西片商业区,市场前景很好。目前38.6亿元的出让底价折合楼面地价是6476元/平方米,通过竞拍预计楼面地价可以冲到8800-9000元/平方米,甚至有可能过万,那么猎德村地块的最终成交价可能高达56个亿。



珠江新城目前保持了广州地价的最高纪录,今年7月出让的靠近黄埔大道附近B1-3地块被来自香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元夺得,折合楼面地价11912元/平方米。



李力怡认为,能拿下这个地块的开发商肯定不是一般的开发商。但他对该地块的开发进度表示担忧,“把这么大的一块地交给一个开发商去做,每年能建多少呢?”而且他认为交给一个开发商的风险也很大,万一烂尾,后果严重。

狼行天下

“天价叫卖大地块是政府推脱责任”

“8・31大限”三周年之际,专家交锋“招拍挂”利弊

本报讯(记者王卫国)“单幅土地面积过大,实际上是政府把自己的责任推给了开发商。”这是昨日一次地产专题论坛上专家提出的观点。



在“8・31”大限三周年之际,部分业内专家和广东省政协委员昨日聚会,对房地产业土地招拍挂制度进行了探讨。公开出让的方式遏制了土地出让环节的腐败,让土地市场的运作更符合市场经济的要求。但三年来的实践表明,公开出让土地仍然存在一些弊端。



2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,曾经盛行的协议出让土地的方式正式叫停,这被业界视为中国土地出让制度变革的分水岭,并称为“8・31”大限。



出让巨无霸地块是推脱责任



广州近年来频现巨无霸地块,出让的单幅土地面积往往在10万平方米以上。2006年,广州出让的荔湾区水泥厂地块面积达到26万平方米,已经让业界感叹地块庞大。最近萝岗区推出一幅47万平方米的住宅用地,更是打破了广州土地出让历史上单幅面积最大的纪录。昨日,广州市推出的猎德村商业地块达11万多平方米,出让底价高达38亿元,也被业内专家指出土地面积过大。



寒桐房地产投资顾问有限公司总经理韩世同认为,政府应该将规划搞好,将地块细分后统一进行开发。单幅土地面积过大,实际上是政府把自己的责任推给了开发商。



李力怡认为,整块出让也不符合利益最大化的原则,“就像卖猪肉,整头卖肯定不如把猪肉分解成各个部分卖更经济。”他认为金沙洲地区由多个开发商集中开发的模式是正确的。“这样就容易统一开发,统一盖楼,各方面的配合也是比较集中的。”



多数中小开发商无力竞地



目前,能够参与广州土地出让竞价并最终获得土地的开发商已经不多。今年以来,每次土地拍卖的赢家都集中在万科、保利、富力这样的上市房地产公司,或者是来自香港的大牌开发商,大多数中小开发商已经被排除在地产游戏之外。



参加昨日论坛的合富辉煌市场部首席分析师黎文江认为,开发商垄断土地是一件非常危险的事。而造成土地垄断的原因并不是招拍挂的方式,而是中小企业融资困难,很难在短期内交齐土地出让金,上市公司通过融资后却可以做到。根据碧桂园发布的2007年中报,目前碧桂园的土地储备总共有54平方公里,上市时间不长,土地储备猛增。



黎文江建议,政府今后可以在土地出让中考虑准入制度,限制囤地过多的开发商再买新的土地。“政府应该让开发商报计划,把囤积的土地开发后再来买新的土地。”



广州智成房地产顾问有限公司总经理李力怡则认为,开发商不做土地储备是不可能的,大多数开发商都要考虑三至五年的土地储备。广东省政协委员孟浩指出,如果政府不努力地建造保障型住房,抑制市场,开发商就没有风险。政府的责任做好了,开发商的风险就大了。



\"价高者得\"推高地价



按照规定,国有土地公开出让方式可以采取招标、拍卖、挂牌三种方式。专家认为,广州目前过多选择拍卖方式出让推高了地价。



韩世同认为,土地公开拍卖,容易造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动,只要有两家开发商竞拍,就可以使土地价格上升。这种状态是不健康的,政府应该给予考量。招拍挂的招还是可以考虑的,但价高者得是否恰当,应该值得深思。



广东省政协委员孟浩认为,政府卖地的同时,要考虑承担社会责任,而不是将土地卖得很高。地产商通过高价格获得土地,势必要通过卖房屋才可以将地价的成本消化掉。政府卖地不应该是价高者得,应该考虑综合的原因。



对于高地价问题,黎文江有不同看法,他指出“地价高是好事,不需要控制”。房价高并不是完全由地价造成的,开发商不会因为政府的土地价格低而主动将利润让出来。他还指出,高地价可以让政府收取更多的土地出让金,进行财富的二次分配。去年,广州从土地出让金中拿出18亿元建设廉租房,为住房收入双特困户提供了近8000套住宅。

@追梦@

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