三因素决定天津房价难降

当歌

春节过后，楼市明显回暖，在北安桥海河大道，每周到访约150人，在梅江的水岸江南和水岸公馆，来访者也分别超过100人和50人，总量与去年同期相比翻了近两倍。尽管总体成交依然乏力，却表明了有意购房的人们已开始出动，房价走势的不明确，是他们不敢出手的关键原因。经过深入探访，本报认为今年楼市对消费者呈现利好势态。据了解，今年住房总量供应继续增大，开发商利润相对变薄，同时房源种类更加丰富，因此今年应是一个不错的购房时机，尤其在上半年。

　　上市量大，保障房猛增

　　今年天津将有大量新房上市，据官方最新数据，全年将竣工住宅面积1500万平方米，比去年增加7%。此外在1800万平方米的新开工面积中，保障房将超过三成，占605万平方米。

　　在保障房中，走销售途径的占480万平方米，尽管它们在年内不一定全部上市，但这样大体量的低价房，对普通商品房市场无疑将产生影响。业内普遍认为，基于需求差异、消费结构的多层次以及地区限制，保障房不会冲击到普通商品房市场整体局势，但必定对同区域、定位和价格都相近的商品房构成威胁。

　　此外在住房种类方面，今年将比往年更加丰富。由于90-70政策实施到位，今年将有一大批中小户型上市，在一定程度上使供应结构更加合理。同时建筑形式、产品特色也各有独到，别墅、高层、洋房均有供应，超高层、半地下都可见踪迹。发展区域也是全面开花，市区、环外、郊县、滨海等齐头并进。

三因素决定价格难降

　　关于价格走势，说法并不集中。政府部门提出要保持市场稳定、抑制房价过快增长。消费者则是一半海水一半火焰，盼涨有之，盼跌也不少。开发商则表示，尽管成交委靡使得人们信心不足，但因受各种客观因素制约，价格很难下调。

　　制约因素集中在成本、需求、城市趋势三方面。其中最核心的是成本。土地成本价格的飚升是众人皆知的；建材方面，钢材、水泥、沙石配料等价格一直在上涨；同时人力费用也是一项重要开支，据金地地产和远洋地产相关负责人透露，仅建筑工工资一项涨幅就非常可观，已从去年的50元/天，涨至目前的80元—120元/天；此外，资金成本也不容忽视，利率上涨等因素促使融资门槛不断提高，不少开发企业面临着巨大的资金缺口，融资成为高难度命题，致使企业必须在这方面投入更多精力。

　　其次是需求，有意购房者的数量是有目共睹的，只是实际成交行为被观望情绪所阻碍了。此外就是大势，引用新塘地产都剑的说法，天津具有非常好的“城市题材”，从国家政策到金融环境，各方面都是一派欣欣向荣的繁荣景象。外商、外地企业及八方人才的鱼贯而入，都会真正刺激天津的经济活力，增添居民信心。

　　薄利多销为大势所趋

　　在今年的计划中，很多开发商的销售额任务比往年都有提升，尤其是知名企业。如万科、红石勘、松江三家公司的目标总和已近一百亿元，这个数字等同于万科2004年在全中国完成的销售总量。这样庞大的任务，决定了开发商必须尽快打开销路、赢得市场。如何才能赢得市场？策略之一就是给产品定更合理的价格。

　　供应总量大，项目竞争充分，企业任务重——当前天津楼市的整体局面一眼即可洞穿。那么开发商又将会采取怎样的应对模式？其实不难判断，“降薄利求多销”将成为他们的首选战略。

　　业内人士也赞成这样的说法。乐康公司王选峰了解到，年初不少项目都重新调整了开盘价格，而且短期内加价的幅度十分微小。松江公司齐永超判断，上半年大多项目价格会低开平走、缓慢爬升，加价的速度和频率都会降低。金地公司李扬告诉记者，不少开发商都降低了对收益的预期，但他也认为，下半年受奥运等因素影响，市场将会大有起色。

给三类购房者的重要提示

　　面对如此市场，购房者该何去何从呢？建议首先进行自我分析，看看自己属于哪类购房者，再根据现实情况做决定。我们可以简单把购房者分为四类：保障型，自住改善型，理财型，短期求暴利的投机型。受近两年各项政策制约，暴利投机型购房团几乎已经销声匿迹，因此前三类已成为主流需求。

　　保障型住房是提供给贫困拆迁户和中低收入者的，他们是购房大军中的先锋队。保障房具有房型面积小、单价总价低等优点。但购买保障房需符合政策规定，具备相应条件。据了解，今年本市保障房的购买条件将会继续放宽，有购买计划的市民应随时关注新消息、详细了解购买者资格、咨询相关部门，以便第一时间把手续办理齐全，切莫贻误购房时机。

　　自住改善型是指已有住房、同时具备购买更好住房的经济条件的购房者，“卖旧换新”和“不卖旧买新”都属于自住改善型，他们是购房的主力军。目前，自住改善型购房者的流行动作是“观望”，面临的最大问题是难下判断，他们陷入了迷茫。通过前面的分析我们知道，从长远来看房价下降很难，今年短期内也不会迅猛上涨，可以说正处于调整期，对此业内专家余先生提出中肯建议：调整是进入良机，只要选好楼盘，应该立刻就买。

　　至于理财型购房者，他们是购房队伍中的后备军，具有多余的资产，进入房地产的目的是为了使财产保值升值。他们最敏感的是政策变动和经济前景，最期望的是楼市稳定和房价上涨。天津中原地产顾问对2008年的一段形势分析可以为理财型购房者提供参考：“在2008年，天津房地产市场将在拉升与压制两股作用力之间发展，市场走势将在延续几年来惯性发展的基础上缓行趋前，保持一个相对温和的良性发展速度；但成交量与成交均价等市场指标，环比2007年将依旧可能有一个明显的涨幅。” 但本报提醒理财型购房者在选择项目时要格外慎重，专家余先生判断，今年楼盘的涨跌会出现一定分化，性价比高的楼盘有较大上涨空间，去年涨速过快的楼盘不宜看好。

lover_bai

密切关注····

还会降的···