中国楼市服了最后一颗“伟哥”

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中国楼市服了最后一颗“伟哥”
中国楼市服了最后一颗“伟哥”
2009年5月31日，可能是中国房地产开发商值得纪念的一个“喜庆”日子，因为在这一天，国务院常务会议决定：将开发商开发项目的自有资金比例由35%下调至20%。很多房地产开发商尤其是一些中小房地产开发商欢欣鼓舞，因为他们预感到：他们自有资金比例的降低将意味着开发贷款的门槛更低，他们可以用更少的资金为依靠而到银行借到更多的贷款，从而开发出更多的房地产新项目，从而赚取更多的利润。

其实，本人以为，房地产开发商想法太天真了，高兴得太早了。从投资经济学的有效市场假定原理来看，当大家预期到是利好消息时，投资者的共同行动便会使利好立即消失，而且很可能便会立即变成灾难性消息。而且从稍长远一点来看，我认为，放松房地产开发商的自有资金比例，是对中国楼市服的最后一颗“伟哥”，可能将加速了中国次贷危机的来临。

近年来，中国政府对房地产出台了一系列的宏观调控政策，但基本都没有认识到中国房地产价格疯狂上涨的真正的原因，使得出台的政策没有很强的针对性，调控难以取得预期的效果，使得房价越调越高，这大大出乎决策者当初的设想。今天，中国的楼市已病入膏肓，房地产价格高抑，有效市场严重不足，投资和投机泛滥，而且更为严重的是，中国房地产已成为一个信息极不对称、极不透明的市场：房地产开发商利用各种欺诈手段，欺骗消费者、政府，制造假“阳春”，制造一系列假按揭，因为，不垄断信息，中国楼市将更加不具有购买力；投资者、投机者利用国家个人征信极不完善、银行监管缺位、法律不健全的现实情况，高度放大个人信用，大量利用银行按揭贷款去进行高风险的投资和投机行为，从而为中国楼市制造了投资性需求和投机性需求，从而推动中国楼市的价格飞涨，大大抛弃了中国居民真实的购买力所能支撑的住居性需求；银行由于所有者监管缺位和金融监管手段落后，使得中国的商业银行基本处于一种“内部人控制”状态，经营管理者为追求一种短期利益而喜好于“逆向选择”行为，利用与开发商的合谋，利用国家征信体系的落后、国家法制的不完善、金融监管信息的缺位和监管手段的落后，争相充当“囚徒困境”中那个首先破坏市场规则的领头羊，以便获取竞争利益。目前，价格飞涨的中国房地产这列“火车”是由房地产开发商、投资者和投机者、商业银行等这三个角色共同推动的：房地产开发商是房价飞速上涨的车轮，投资者和投机者是房价上涨的发动机，银行则为房价飞速上涨提供了充足的燃料。今天，中国房地产这列“火车”已基本处于接近脱轨的极端危险边缘，已快脱离政府的控制了，如果一旦颠覆，不但将毁灭房地产本身，而且将对中国经济带来灾难性后果。

不幸的是，政府目前似乎并没有认识到中国房地产市场的极端危险性，反而在全球性金融危机来临前，不趁机加紧对中国房地产市场进行调控，反而推动了一系列的刺激政策。自2008年下半年以来，政府的一系列的政策是值得商榷的。如大幅度降低的交易环节的税收，从而将锁了一年多的投机性需求完全释放了，使得大量的投机性解套而重新进入房地产的投机领域。大幅度地降低银行的按揭贷款利息，使得投资性需求和投机性需求的成本大大降低，从而刺激投资性需求和投机性需求重新活跃。大大降低了银行的存款准备金率，使得商业银行将有更多的信贷资金投入房地产领域，使得投资性需求和投机性需求所套取的按揭贷款资金重新大量涌入。2009年上半年的“小阳春”不是因为中国普通民众的收入增长而使得有效需求增长（也即人们常说的“刚性需求”）了，而是政府推动了一系列的放松房地产调控的政策尤其是放松金融管制政策所致。可能政府的本意不是要真正地刺激房地产的繁荣，也不是要再次推动房地产价格的上涨，而是要在美国的次贷危机后，在全球性的金融和经济危机袭击中国经济的情况下，用维持中国房地产的稳定发展局面的作用，使房地产为中国经济的繁荣和稳定再增加一份力量。但是，中国房地产已病体恹恹，价格高悬已脱离中国民众的有效购买力，整个行业的生命力已垂垂危矣，最需要的是坚定不移地坚持原有的已经见效的金融调控手段来对中国房地产进行降温和调养，以逼使房价下降乃至接近中国普通民众的真实购买力，以放大房地产的住居性需求，使其恢复原气和增添生命力。一系列的不适当的刺激甚至放松监管，只会是象对危重的病人服用过量的“伟哥”之类的补药一样，不但不能达到重振雄风的理想治疗效果，反而可能会加重病人的衰竭危害程度，有时甚至会直接促使病人更早地死亡。

我们再来分析眼下政府出台的降低房地产开发项目的自有资金比重到底能给房地产带来怎样的“刺激”吧。

降低房地产的开发项目的自有资金的比重的一个直接后果就是大量的房地产开发商，无论是大的房地产开发商还是中小的房地产开发同都将开发出更多的楼盘，从而大量增加楼市的供应。在供应增加的情况下，再结合前期放松“二套房”政策、降低商业银行的贷款利息和商业银行“内部人控制”问题的存在，使得投资性需求和投机性需求大量的进入，从而放大了需求。由于在目前的高房价下，普通民众的住居性的有效需求是不足的，目前的需求主要是在政府政策的刺激下而释放的投资性需求和投机性需求。但是，投资性需求的增长是决定于租赁市场的的价格水平的；而投机性需求则不是一种最终的需求，是一种间接性的需求，是依靠有效的住居性需求来承接的，就是说，投机性的购房人最终要将其住房转让给真实的拥有住居性需求的购房人，只有这样他才能实现其投机收益。目前，由于房地产没有经过充分的调整，盈利性的预期没有受到严重打击，因此，整个楼市依然弥漫着大量的投机氛围。在此情况，投机者大量购买住房，从而囤积在房地产二级市场。从而使得房地产一级市场的需求大量增加，而二级市场则供给大量增加。我们知道，投机性需求不是最终需求，而只是间接性需求，同时，我们更知道，投机性需求产生的一个重要原因就是：同一套住房在二级市场的销售价格必然要高于其从一级市场的购买价格，否则，就不可能产生投机收益。但在目前的市场情况，房地产的一级市场已完全脱离了普通民众的真实性的住居性需求所能支持的购买力（即刚性需求），价格更高的二级市场则更将普通民众的住居性需求完全抛弃。这样，政府目前的政策可能就象是对中国房地产服用的最后一颗“伟哥”，短期内可能会焕发中国楼市“小阳春”之类的回光返照，但将对房地产市场产生更为致命的危害：由于政府放松金融管制，房地产领域的供给大量增加；同时，又由于金融管制放松和金融监管落后，房地产的一级市场的投资性需求和投机性需求大量释放，使得房地产的一级市场需求大增，而使二级市场供给增加。政府的刺激政策暂时性地缓和了房地产的一级市场的供需平稳，而却加剧了二级市场的不平衡。大量的投资性需求和投资性需求所购买的住房源源不断地涌入二级市场，囤积成中国房地产市场的一个蔚为大观的“堰塞湖”，而作为最后承接的居住性需求却早已是严重不足，无法承接如此迅猛涌入的投资性和投机性的住房，这样二级市场的供需矛盾极为剧烈，一旦防范金融危机的“堰塞湖”的堤坝崩溃，危机将在短期内集中暴发。由于投资性需求和投机性需求大部分都是依赖于银行的按揭贷款，这样，中国式的次贷危机将迅猛暴发，击溃中国的银行体系，也毁灭掉中国拯救经济的最后一根稻草。

为验证作者的担忧，我在这里举出几个例子，供大家思考：

第一，2009年上半年，伴随着中国房地产上半年“小阳春”的出现，中国房地产市场出现了大量的假按揭，同时出现了大量的退房乱象。这说明，中国房地产一级市场正在源源不断地向二级市场输送着房源。

第二，据最近大量的报纸披露，2009年4月份，北京全市房屋租金均价环比微降了0.99%，同比去年同期则大幅下滑了8.46%。4月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比下降了近1%，而租赁需求的数量跌幅却达到了7.44%，市场供需比为1.51：1，自去年下半年以来供大于需的状况并未得以改观。这说明，中国房地产的二级市场的房源供给大量增加了，二级市场的供需矛盾在加剧。

第三，2009年5月底，北京市农商行行长金维虹及其主管信贷的副行长姜朝因为假按揭案件暴发而被银监会处以终身禁止从事金融服务业。而在6月中旬，新闻界又相继暴出：北京市商业银行集体违规，集体放松二套房的金融管制政策。商业银行深陷“囚徒困境”中的竞争愈演愈烈。



今天的中国房地产就象1997年的东南亚金融危机时一样，早已成为一个生命力严重透支的病人，难以再重振往昔的雄风来背负中国经济走出全球金融危机的沼泽地，唯一需要的是调整、调控而不是刺激,以使其降温，走向健康，才能再次为中国经济带来十年黄金发展期做出贡献。试图放松金融监管，以服用“伟哥”的办法来刺激房地产，可能会产生暂时性的“雄风”，但最后更可能会要了中国房地产的命，更要了中国经济的命根子——毁掉整个金融体系！